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??房企再啟境外融資。

??2026年5月13日，綠城中國宣布發(fā)行3億美元2029年到期優(yōu)先票據(jù)，成為近期房企境外融資的典型案例。

??境外融資一直是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其中美元債因發(fā)行年限較長等優(yōu)勢，曾是國內(nèi)房企融資渠道的關(guān)鍵一環(huán)。

??然而2020年后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，境外債融資渠道嚴(yán)重受阻，中資美元債發(fā)行大幅縮水。

??隨著市場逐步修復(fù)，當(dāng)前行業(yè)境外融資整體也開始觸底修復(fù)。

??這對行業(yè)來說是個(gè)好消息。

??2026年5月13日，綠城中國宣布發(fā)行3億美元2029年到期優(yōu)先票據(jù)，票面利率7%，起息為2026年5月19日，到期日為2029年5月19日，從2026年11月19日開始付息。

??至此2026年再多一境外融資案例。

??2026年1-4月，共有3家房企境外融資，融資方式皆為境外優(yōu)先票據(jù)。分別為：瑞安房地產(chǎn)、新城控股、綠城中國，期限皆為3年。

瑞安房地產(chǎn)融資總額最高，先后兩次共融資4.5億美元，利率都是9.75%；

??新城控股單次融資金額最高，達(dá)3.55億美元，但融資利率也最高，達(dá)11.8%；

??此次綠城中國融資金額3億美元，利率僅7%，在3家房企中最低。

??從2021到2026年前4月重點(diǎn)房企境外融資規(guī)模數(shù)據(jù)來看，行業(yè)境外融資整體正觸底修復(fù)。

??2021年行業(yè)境外融資規(guī)模達(dá)2434.25億元高位，此后持續(xù)下滑，2024年跌至229.15億元谷底。

??進(jìn)入2025年，隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)出清，優(yōu)質(zhì)房企信用修復(fù)，融資規(guī)模回升至654.18億元。2026年1-4月融資規(guī)模為78.44億元，延續(xù)低位修復(fù)趨勢。

??值得注意的是，當(dāng)前境外發(fā)債并非行業(yè)普遍回暖的信號，而是優(yōu)質(zhì)房企信用修復(fù)的個(gè)體縮影。

??結(jié)合2025年以來重點(diǎn)房企境外發(fā)債明細(xì)來看，發(fā)行主體都是央國企以及優(yōu)質(zhì)的混合所有制或民營房企。

??雖然各類房企的境外融資都有復(fù)蘇，但是央國企與民企的融資成本呈現(xiàn)天壤之別。

??其中，央國企的融資利率低至2.4%-6.8%，而民營房企的融資利率最低也有9%，信用溢價(jià)差距持續(xù)拉大。

??不僅是境外債市場，將視角拓展至房企整體公開市場融資體系可以發(fā)現(xiàn)，央國企、混合所有制房企、民營房企之間的信用壁壘近年來正在逐步固化，在融資規(guī)模、融資成本上呈現(xiàn)出梯度化差異，行業(yè)融資資源更多向國有背景房企傾斜。

??從2021到2026年前4月重點(diǎn)房企公開市場融資規(guī)模來看，央國企在公開市場融資占比從2021年的43%穩(wěn)步提升至2026年1-4月的83%。

??發(fā)債成本方面，央國企發(fā)債成本長期保持相對低位，整體穩(wěn)定在2.5%-3.5%區(qū)間，民營房企發(fā)債成本在2024年階段性走低后有所抬升，2026年1?4月因?yàn)榫惩飧叱杀景l(fā)債占比較高上行明顯，與央國企形成一定利差。

??民營房企無論是獲取資金量，還是資金成本都壓力較大。

??究其緣由，主要還是因?yàn)樵?020年后，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，相對而言，央國企債務(wù)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)健、現(xiàn)金流穩(wěn)定性更強(qiáng)、項(xiàng)目交付保障度更高，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力相對突出。境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)考量，更偏好信用背書較強(qiáng)的國有房企標(biāo)的。

??隨著如今市場逐漸修復(fù)，優(yōu)質(zhì)的混合所有制及民營房企開始信用修復(fù)，但目前融資空間仍然相對較窄，資金成本偏高。

??事實(shí)上，近年來融資能力的顯著分化也在加速重塑房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局。低成本、多渠道的融資優(yōu)勢，將持續(xù)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的拿地、開發(fā)、銷售以及運(yùn)營優(yōu)勢，未來市場份額也將進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)及頭部房企集中。