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??2026年以來(lái)，房企融資規(guī)模持續(xù)處于低位，1-4月融資總量同比下降31.5%，創(chuàng)歷史同期新低。

??與此同時(shí)，房企債務(wù)重組迎來(lái)積極進(jìn)展，旭輝、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、碧桂園、龍光等21家房企整體或部分實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。

??一邊是融資收縮的壓力，一邊是風(fēng)險(xiǎn)化解的曙光，2026年樓市融資端的“冰與火”，正是行業(yè)底部確認(rèn)過(guò)程中的真實(shí)寫(xiě)照。

??自2024年房企融資支持政策邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，不過(guò)非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)。

??從季度來(lái)看，2026年一季度房企融資602.17億元，環(huán)比減少44%，同比減少28%，創(chuàng)下了歷史新低。

??2026年4月房企融資183.59億元，再度接近近年來(lái)單月融資的最低值（2026年2月的143.26億元），1-4月融資總量同比減少31.5%。

??目前來(lái)看，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出，同時(shí)房企的部分融資轉(zhuǎn)向了白名單的項(xiàng)目融資無(wú)法監(jiān)測(cè)也是一個(gè)原因。

??從債券類(lèi)融資成本來(lái)看，2026年1-4月呈現(xiàn)明顯的境內(nèi)外分化態(tài)勢(shì)。其中境外債券融資成本為10.65%，主要是因?yàn)?026年至今僅有瑞安房地產(chǎn)和新城控股在境外發(fā)行了優(yōu)先票據(jù)，融資成本分別高達(dá)9.75%和11.8%，從而拉高了整體的境外融資成本。

??境內(nèi)債券融資成本整體仍處于較低水平，1-4月重點(diǎn)房企境內(nèi)債券融資成本較2025年全年回升了0.2個(gè)百分點(diǎn)至2.69%。主要原因在于，自2024年貨幣環(huán)境開(kāi)始寬松，LPR長(zhǎng)期維持在低位；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類(lèi)企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的首開(kāi)股份、華潤(rùn)置地和金隅集團(tuán)等等，前4月整體新增債券類(lèi)融資成本為3.32%。

??房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整期的第五年，截至目前，已有不少房企完成了全部的債務(wù)重組。

??在債務(wù)重組方面，由于2025年旭輝、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、碧桂園、龍光已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)外債務(wù)的整體重組，因此至今完成破產(chǎn)重整或股本重組的房企共計(jì)5家，境內(nèi)外整體債務(wù)實(shí)現(xiàn)重組或接近成功的房企已有5家。

??除此之外，世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)、中梁控股、金輪天地控股、中國(guó)奧園、時(shí)代中國(guó)控股以及禹洲集團(tuán)共計(jì)7家企業(yè)的境外債重組成功，榮盛發(fā)展及綠地控股也分別對(duì)境外債展期。

??此外，寶龍地產(chǎn)也于2026年一季度完成了境內(nèi)債的部分重組，花樣年也完成了境外債的重組，而于2023年重組成功的境內(nèi)債再度違約。

??累計(jì)來(lái)看，共計(jì)11家房企實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)或境外部分的債務(wù)重組。

??除了這些已經(jīng)出險(xiǎn)的房企正在努力進(jìn)行債務(wù)重組之外，當(dāng)前積極尋求債務(wù)展期的萬(wàn)科也較為受市場(chǎng)關(guān)注。2026年至今，萬(wàn)科已完成三筆境內(nèi)債券展期，合計(jì)68億元（“21萬(wàn)科02”“22萬(wàn)科MTN004”“22萬(wàn)科MTN005”），暫時(shí)避免了短期違約。

??從債務(wù)到期壓力來(lái)看，行業(yè)正在逐步走出最艱難的階段。

??由于近年來(lái)，房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯，2026年房企整體的債務(wù)到期規(guī)模也明顯下降，全年到期約3521億元，其中一季度到期約1090億元，三季度到期1114億元。

??從目前的融資情況來(lái)看，到2027年房企才能基本實(shí)現(xiàn)借新還舊覆蓋到期債務(wù)，債務(wù)到期壓力有所緩解。

??政策端的持續(xù)發(fā)力，為融資端改善提供了支撐。當(dāng)前，融資協(xié)調(diào)機(jī)制正常態(tài)化推進(jìn)，同時(shí)項(xiàng)目貸款接續(xù)政策落地，為項(xiàng)目提供更寬松的還貸緩沖期，有效緩解了項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力，助力項(xiàng)目建成交付，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??與此同時(shí)，隨著2025年底政府正式開(kāi)始商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的試點(diǎn)，房企參與公募REITs的熱情明顯提升，包括保利發(fā)展、新城控股、首開(kāi)股份等7家企業(yè)就在短期內(nèi)申報(bào)了6只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，其中上海地產(chǎn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT已經(jīng)在4月23日注冊(cè)生效。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢(shì)，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

??整體來(lái)看，房地產(chǎn)融資總量仍處于低位，但2026年房企償債壓力較2025年明顯減緩，融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)推進(jìn)，為行業(yè)融資改善和轉(zhuǎn)型提供了重要支撐。

??行業(yè)正處于底部確認(rèn)的關(guān)鍵階段，融資端的積極變化也是行業(yè)復(fù)蘇的重要信號(hào)。對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)而言，出險(xiǎn)房企的首要任務(wù)仍是與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。未出險(xiǎn)房企則需要對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快低能級(jí)城市滯重庫(kù)存的去化。