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??舒謙升任董事長(zhǎng)一年后，南山控股交出了一份并不樂(lè)觀的年度答卷。

??4月28日晚間，南山控股發(fā)布了2025年年報(bào)。2025年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.63億元，同比上升55.55%。然而歸屬母公司凈利潤(rùn)卻錄得虧損19.70億元，較2024年虧損17.73億元進(jìn)一步擴(kuò)大，虧損幅度同比增加11.11%。

??經(jīng)記者粗略計(jì)算，2024年、2025年這2年，南山控股累計(jì)虧損達(dá)37.43億元，比2019年~2023年這5年的盈利總和還多。

??進(jìn)入2026年，這一趨勢(shì)似乎仍在繼續(xù)。2026年一季度報(bào)告顯示，南山控股一季度營(yíng)業(yè)收入為13.66億元，同比下降66.35%；歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損1.43億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

??去年，南山控股經(jīng)歷了一系列人事?lián)Q防。其中，最直接的就是董事長(zhǎng)職位的更迭。

??2025年1月10日，南山控股原董事長(zhǎng)楊國(guó)林、原副董事長(zhǎng)王世云以及原總經(jīng)理舒謙集體遞交辭呈，一度引發(fā)市場(chǎng)猜測(cè)與熱議。對(duì)于南山控股此番高層“換血”的原因，業(yè)內(nèi)有分析人士認(rèn)為或涉及公司戰(zhàn)略調(diào)整、結(jié)構(gòu)優(yōu)化等多個(gè)方面。3天后，微妙的反轉(zhuǎn)出現(xiàn)，南山控股發(fā)布第七屆董事會(huì)第十六次會(huì)議決議公告，選舉舒謙為公司新任董事長(zhǎng)。

??這也是近4年來(lái)，南山控股迎來(lái)的第4任掌門人。

??舒謙升任董事長(zhǎng)前，南山控股就已出現(xiàn)虧損?？梢?jiàn)，其肩負(fù)著“扭轉(zhuǎn)乾坤”的艱巨任務(wù)。只是，從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，要解決這一業(yè)績(jī)頹勢(shì)并非一日之功。

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)成拖累

??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是南山控股營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源。

??2025年，南山控股旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為84.54億元，占總營(yíng)業(yè)收入的64.72%，同比增長(zhǎng)99.01%，是全年?duì)I業(yè)收入增速最主要的推動(dòng)力。

??也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)，使公司出現(xiàn)大幅虧損。

??南山控股在年報(bào)中表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情影響，基于審慎原則計(jì)提資產(chǎn)減值及合作項(xiàng)目投資損失有所增加。根據(jù)公告，南山控股2025年度計(jì)提的資產(chǎn)減值損失高達(dá)10.96億元，同時(shí)信用減值損失也達(dá)到6.13億元。這兩項(xiàng)合計(jì)超過(guò)17億元，預(yù)計(jì)減少歸屬母公司凈利潤(rùn)15.91億元，占全年虧損總額的80.76%。

??截至2025年12月31日，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已布局16個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)69個(gè)（含待建及表外合作項(xiàng)目），其中在售項(xiàng)目40個(gè)；累計(jì)可運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（含籌備）20個(gè)，其中在運(yùn)營(yíng)（含代管）項(xiàng)目7個(gè)。報(bào)告期內(nèi)，公司無(wú)新增土地儲(chǔ)備，截至年末剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積為54.16萬(wàn)平方米，較上年末減少3.1萬(wàn)平方米。

??南山控股旗下多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在近些年來(lái)也遭受非議。

??2023年，成都南山凌峯項(xiàng)目交房后，不少業(yè)主在人民網(wǎng)“人民投訴”欄目紛紛投訴項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題：實(shí)際施工不按圖紙施工，樓盤外立面、電梯、綠化嚴(yán)重減配等問(wèn)題。

??2024年，因大幅下調(diào)房源備案價(jià)（同戶型短期差價(jià)近300萬(wàn)元），深圳南山赤灣匯廣場(chǎng)項(xiàng)目引發(fā)業(yè)主維權(quán)，遭投訴價(jià)格欺詐、違背承諾。此事持續(xù)發(fā)酵，不僅拖累項(xiàng)目后續(xù)銷售，也讓南山地產(chǎn)的口碑下跌。

??2025年7月，南山悅時(shí)光出現(xiàn)“均價(jià)2.75萬(wàn)元/平方米”的低價(jià)房源，相較周邊金地名峰、振業(yè)巒山谷單價(jià)直接便宜了1萬(wàn)元/平方米，引發(fā)熱議。此后，有南山悅時(shí)光項(xiàng)目業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，項(xiàng)目交付時(shí)存在漏水、瓷磚鼓包、墻面開(kāi)裂、防火圈缺失等質(zhì)量問(wèn)題。

??與此同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)房在售多年，去庫(kù)存進(jìn)度依然緩慢。比如“開(kāi)云府”在2023年5月首次開(kāi)售，3年過(guò)去了依舊沒(méi)賣完。

??高管換防引猜想

??在此背景下，南山控股及其母公司中國(guó)南山集團(tuán)的人事?lián)Q防，備受關(guān)注。

??南山控股是中國(guó)南山集團(tuán)旗下的上市公司，招商局集團(tuán)為中國(guó)南山集團(tuán)第一大股東。自2024年10月起，中國(guó)南山集團(tuán)被正式納入招商局管理體系，參照二級(jí)公司進(jìn)行管理。

??因?yàn)檫@層關(guān)系，此次南山控股高管的調(diào)整，有著非常濃厚的招商局身影。

??現(xiàn)任董事長(zhǎng)舒謙早期曾在招商港口旗下的深圳赤灣國(guó)際貨運(yùn)代理做過(guò)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)部副經(jīng)理，也在招商港口的前身深圳赤灣港航做過(guò)經(jīng)營(yíng)部業(yè)務(wù)主管。

??在中國(guó)南山集團(tuán)，舒謙先后出任過(guò)集團(tuán)研究發(fā)展部助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理、中國(guó)南山旗下深圳赤灣石油基地股份董事兼副總經(jīng)理、以及寶灣物流控股總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。2025年1月，舒謙還被聘任為中國(guó)南山集團(tuán)黨委書記、總經(jīng)理。

??源于職位的變化，舒謙薪酬的披露也發(fā)生改變。在南山控股2024年年報(bào)中曾披露舒謙的薪酬為117.26萬(wàn)元，2025年的年報(bào)中則顯示其從公司獲得的稅前報(bào)酬總額為零。

??記者注意到，從舒謙2018年初次在南山控股露面，到現(xiàn)在不足7年。不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，其已經(jīng)完成了從中國(guó)南山集團(tuán)到南山控股的雙重躍升。

??遺憾的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，南山控股的盈利水平呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。2021年~2025年，南山控股歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為9.76億元、6.81億元、1.47億元、-17.73億元、-19.70億元，同比分別下降24.54%、30.24%、78.41%、1305.89%、11.11%。

??除去對(duì)南山控股的直接關(guān)注，市場(chǎng)還將眼光投向中國(guó)南山集團(tuán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，招商系高管近期密集空降中國(guó)南山集團(tuán)，意在對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行整合優(yōu)化。

??2025年11月18日，招商蛇口原董事長(zhǎng)、招商局集團(tuán)副總經(jīng)理蔣鐵峰出任中國(guó)南山集團(tuán)董事長(zhǎng)，正式分管該平臺(tái)。有熟悉招商局的人士在接受媒體采訪時(shí)表示，過(guò)往招商局對(duì)中國(guó)南山集團(tuán)并不算強(qiáng)管控，如今納入招商局體系，急需一位高級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌管理，蔣鐵峰無(wú)疑是理想人選。

??緊隨其后，2026年3月，招商蛇口副總經(jīng)理、總法律顧問(wèn)劉曄調(diào)任中國(guó)南山集團(tuán)黨委副書記。這一變動(dòng)進(jìn)一步引發(fā)解讀，稱是招商局對(duì)問(wèn)題平臺(tái)的強(qiáng)制接管，更是一場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兜底?！坝米羁煽康摹障祱F(tuán)隊(duì)’，接管棘手的資產(chǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線?！?/p>

??值得一提的是，在2025年初，擁有招商系背景的胡潤(rùn)結(jié)、嚴(yán)陣已分別出任中國(guó)南山集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理。

??梳理資料可見(jiàn)，胡潤(rùn)結(jié)曾擔(dān)任深圳招商地產(chǎn)、深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部高級(jí)經(jīng)理、資產(chǎn)管理部助理；嚴(yán)陣則先后在招商蛇口北京公司、招商蛇口成本管理部、招商蛇口海南公司等任職。

??目前，嚴(yán)陣除擔(dān)任中國(guó)南山集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理外，還兼任深圳市南山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南山地產(chǎn)”）的董事長(zhǎng)，同時(shí)統(tǒng)管南山控股旗下寶灣產(chǎn)城平臺(tái)。

??轉(zhuǎn)型前路

??2月6日，中國(guó)南山集團(tuán)召開(kāi)2026年工作會(huì)議，招商局集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理石岱出席會(huì)議并強(qiáng)調(diào)，“十五五”是中國(guó)南山“轉(zhuǎn)型脫困、發(fā)展突圍的關(guān)鍵期”。

??從南山控股的2025年表現(xiàn)來(lái)看，轉(zhuǎn)型的前路仍然漫長(zhǎng)。

??除去房地產(chǎn)外，南山控股還有制造業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)務(wù)。其中，制造業(yè)是其第二大重點(diǎn)業(yè)務(wù)；倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)則被其為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)。

??2025年，南山控股制造業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入21.79億，占總營(yíng)業(yè)收入16.68%；倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)年內(nèi)營(yíng)業(yè)收入18.53億，占總營(yíng)業(yè)收入14.19%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入4.49億，占總營(yíng)業(yè)收入3.44%。

??從同比趨勢(shì)來(lái)看，制造業(yè)業(yè)務(wù)在2025年得到發(fā)展，營(yíng)業(yè)收入上漲47.53%；倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入同比去年降幅4.0%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)24.39%的大幅下滑。

??倉(cāng)儲(chǔ)物流是南山控股目前覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，寶灣物流實(shí)現(xiàn)廣州黃埔寶灣、 佛山南海寶灣、江門鶴山寶灣、杭州北寶灣、合肥肥東寶灣等37個(gè)屋頂光伏項(xiàng)目并網(wǎng)發(fā)電，截至2025年12月31日，累計(jì)并網(wǎng)42個(gè)項(xiàng)目。在全國(guó)范圍內(nèi)擁有或管理86個(gè)智慧物流園區(qū)，運(yùn)營(yíng)、管理和規(guī)劃在建（含待建項(xiàng)目）倉(cāng)儲(chǔ)面積逾990萬(wàn)平方米。同時(shí)，寶灣物流倉(cāng)庫(kù)平均使用率為92.9%，同比提升4.2%。

??值得一提的是，依托寶灣底層資產(chǎn)已形成物流基金、公募REITs。不過(guò)年報(bào)顯示，作為華泰寶灣物流REIT原始權(quán)益人，寶灣物流報(bào)告期內(nèi)繳納項(xiàng)目出表所得稅影響公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流10.70億元，同比下降11%。

??在南山控股2025年年度董事會(huì)上，舒謙展望，2026年是“十五五”規(guī)劃開(kāi)局之年，公司正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、風(fēng)險(xiǎn)防控承壓的關(guān)鍵時(shí)期。唯有把困難預(yù)判得更充分、把問(wèn)題剖析得更深入、把辦法謀劃得更周全，才能主動(dòng)扛起責(zé)任擔(dān)當(dāng)，全力以赴打贏攻堅(jiān)克難、化險(xiǎn)為夷的硬仗。

??地產(chǎn)拖累沉疴未除，整合與轉(zhuǎn)型箭在弦上，南山控股的救贖之路才剛剛開(kāi)始。