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??舒謙升任董事長一年后，南山控股交出了一份并不樂觀的年度答卷。

??4月28日晚間，南山控股發(fā)布了2025年年報。2025年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入130.63億元，同比上升55.55%。然而歸屬母公司凈利潤卻錄得虧損19.70億元，較2024年虧損17.73億元進一步擴大，虧損幅度同比增加11.11%。

??經(jīng)記者粗略計算，2024年、2025年這2年，南山控股累計虧損達(dá)37.43億元，比2019年~2023年這5年的盈利總和還多。

??進入2026年，這一趨勢似乎仍在繼續(xù)。2026年一季度報告顯示，南山控股一季度營業(yè)收入為13.66億元，同比下降66.35%；歸屬母公司凈利潤虧損1.43億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

??去年，南山控股經(jīng)歷了一系列人事?lián)Q防。其中，最直接的就是董事長職位的更迭。

??2025年1月10日，南山控股原董事長楊國林、原副董事長王世云以及原總經(jīng)理舒謙集體遞交辭呈，一度引發(fā)市場猜測與熱議。對于南山控股此番高層“換血”的原因，業(yè)內(nèi)有分析人士認(rèn)為或涉及公司戰(zhàn)略調(diào)整、結(jié)構(gòu)優(yōu)化等多個方面。3天后，微妙的反轉(zhuǎn)出現(xiàn)，南山控股發(fā)布第七屆董事會第十六次會議決議公告，選舉舒謙為公司新任董事長。

??這也是近4年來，南山控股迎來的第4任掌門人。

??舒謙升任董事長前，南山控股就已出現(xiàn)虧損?？梢?，其肩負(fù)著“扭轉(zhuǎn)乾坤”的艱巨任務(wù)。只是，從年報數(shù)據(jù)來看，要解決這一業(yè)績頹勢并非一日之功。

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)成拖累

??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是南山控股營業(yè)收入的主要來源。

??2025年，南山控股旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入為84.54億元，占總營業(yè)收入的64.72%，同比增長99.01%，是全年營業(yè)收入增速最主要的推動力。

??也是因為房地產(chǎn)，使公司出現(xiàn)大幅虧損。

??南山控股在年報中表示，受房地產(chǎn)市場整體行情影響，基于審慎原則計提資產(chǎn)減值及合作項目投資損失有所增加。根據(jù)公告，南山控股2025年度計提的資產(chǎn)減值損失高達(dá)10.96億元，同時信用減值損失也達(dá)到6.13億元。這兩項合計超過17億元，預(yù)計減少歸屬母公司凈利潤15.91億元，占全年虧損總額的80.76%。

??截至2025年12月31日，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已布局16個城市，累計開發(fā)項目達(dá)69個（含待建及表外合作項目），其中在售項目40個；累計可運營項目（含籌備）20個，其中在運營（含代管）項目7個。報告期內(nèi)，公司無新增土地儲備，截至年末剩余可開發(fā)建筑面積為54.16萬平方米，較上年末減少3.1萬平方米。

??南山控股旗下多個房地產(chǎn)項目在近些年來也遭受非議。

??2023年，成都南山凌峯項目交房后，不少業(yè)主在人民網(wǎng)“人民投訴”欄目紛紛投訴項目質(zhì)量問題：實際施工不按圖紙施工，樓盤外立面、電梯、綠化嚴(yán)重減配等問題。

??2024年，因大幅下調(diào)房源備案價（同戶型短期差價近300萬元），深圳南山赤灣匯廣場項目引發(fā)業(yè)主維權(quán)，遭投訴價格欺詐、違背承諾。此事持續(xù)發(fā)酵，不僅拖累項目后續(xù)銷售，也讓南山地產(chǎn)的口碑下跌。

??2025年7月，南山悅時光出現(xiàn)“均價2.75萬元/平方米”的低價房源，相較周邊金地名峰、振業(yè)巒山谷單價直接便宜了1萬元/平方米，引發(fā)熱議。此后，有南山悅時光項目業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，項目交付時存在漏水、瓷磚鼓包、墻面開裂、防火圈缺失等質(zhì)量問題。

??與此同時，多個項目現(xiàn)房在售多年，去庫存進度依然緩慢。比如“開云府”在2023年5月首次開售，3年過去了依舊沒賣完。

??高管換防引猜想

??在此背景下，南山控股及其母公司中國南山集團的人事?lián)Q防，備受關(guān)注。

??南山控股是中國南山集團旗下的上市公司，招商局集團為中國南山集團第一大股東。自2024年10月起，中國南山集團被正式納入招商局管理體系，參照二級公司進行管理。

??因為這層關(guān)系，此次南山控股高管的調(diào)整，有著非常濃厚的招商局身影。

??現(xiàn)任董事長舒謙早期曾在招商港口旗下的深圳赤灣國際貨運代理做過會計、財務(wù)部副經(jīng)理，也在招商港口的前身深圳赤灣港航做過經(jīng)營部業(yè)務(wù)主管。

??在中國南山集團，舒謙先后出任過集團研究發(fā)展部助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理、中國南山旗下深圳赤灣石油基地股份董事兼副總經(jīng)理、以及寶灣物流控股總經(jīng)理、董事長。2025年1月，舒謙還被聘任為中國南山集團黨委書記、總經(jīng)理。

??源于職位的變化，舒謙薪酬的披露也發(fā)生改變。在南山控股2024年年報中曾披露舒謙的薪酬為117.26萬元，2025年的年報中則顯示其從公司獲得的稅前報酬總額為零。

??記者注意到，從舒謙2018年初次在南山控股露面，到現(xiàn)在不足7年。不長的時間內(nèi)，其已經(jīng)完成了從中國南山集團到南山控股的雙重躍升。

??遺憾的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，南山控股的盈利水平呈持續(xù)下滑態(tài)勢。2021年~2025年，南山控股歸屬母公司凈利潤分別為9.76億元、6.81億元、1.47億元、-17.73億元、-19.70億元，同比分別下降24.54%、30.24%、78.41%、1305.89%、11.11%。

??除去對南山控股的直接關(guān)注，市場還將眼光投向中國南山集團。有觀點認(rèn)為，招商系高管近期密集空降中國南山集團，意在對其業(yè)務(wù)進行整合優(yōu)化。

??2025年11月18日，招商蛇口原董事長、招商局集團副總經(jīng)理蔣鐵峰出任中國南山集團董事長，正式分管該平臺。有熟悉招商局的人士在接受媒體采訪時表示，過往招商局對中國南山集團并不算強管控，如今納入招商局體系，急需一位高級別的領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌管理，蔣鐵峰無疑是理想人選。

??緊隨其后，2026年3月，招商蛇口副總經(jīng)理、總法律顧問劉曄調(diào)任中國南山集團黨委副書記。這一變動進一步引發(fā)解讀，稱是招商局對問題平臺的強制接管，更是一場風(fēng)險兜底?！坝米羁煽康摹障祱F隊’，接管棘手的資產(chǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線?！?/p>

??值得一提的是，在2025年初，擁有招商系背景的胡潤結(jié)、嚴(yán)陣已分別出任中國南山集團財務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理。

??梳理資料可見，胡潤結(jié)曾擔(dān)任深圳招商地產(chǎn)、深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司財務(wù)部高級經(jīng)理、資產(chǎn)管理部助理；嚴(yán)陣則先后在招商蛇口北京公司、招商蛇口成本管理部、招商蛇口海南公司等任職。

??目前，嚴(yán)陣除擔(dān)任中國南山集團黨委委員、副總經(jīng)理外，還兼任深圳市南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“南山地產(chǎn)”）的董事長，同時統(tǒng)管南山控股旗下寶灣產(chǎn)城平臺。

??轉(zhuǎn)型前路

??2月6日，中國南山集團召開2026年工作會議，招商局集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理石岱出席會議并強調(diào)，“十五五”是中國南山“轉(zhuǎn)型脫困、發(fā)展突圍的關(guān)鍵期”。

??從南山控股的2025年表現(xiàn)來看，轉(zhuǎn)型的前路仍然漫長。

??除去房地產(chǎn)外，南山控股還有制造業(yè)、倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)務(wù)。其中，制造業(yè)是其第二大重點業(yè)務(wù)；倉儲物流業(yè)務(wù)則被其為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)。

??2025年，南山控股制造業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入21.79億，占總營業(yè)收入16.68%；倉儲物流業(yè)務(wù)年內(nèi)營業(yè)收入18.53億，占總營業(yè)收入14.19%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)營業(yè)收入4.49億，占總營業(yè)收入3.44%。

??從同比趨勢來看，制造業(yè)業(yè)務(wù)在2025年得到發(fā)展，營業(yè)收入上漲47.53%；倉儲物流業(yè)務(wù)的營業(yè)收入同比去年降幅4.0%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)營業(yè)收入出現(xiàn)24.39%的大幅下滑。

??倉儲物流是南山控股目前覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)，寶灣物流實現(xiàn)廣州黃埔寶灣、 佛山南海寶灣、江門鶴山寶灣、杭州北寶灣、合肥肥東寶灣等37個屋頂光伏項目并網(wǎng)發(fā)電，截至2025年12月31日，累計并網(wǎng)42個項目。在全國范圍內(nèi)擁有或管理86個智慧物流園區(qū)，運營、管理和規(guī)劃在建（含待建項目）倉儲面積逾990萬平方米。同時，寶灣物流倉庫平均使用率為92.9%，同比提升4.2%。

??值得一提的是，依托寶灣底層資產(chǎn)已形成物流基金、公募REITs。不過年報顯示，作為華泰寶灣物流REIT原始權(quán)益人，寶灣物流報告期內(nèi)繳納項目出表所得稅影響公司業(yè)務(wù)經(jīng)營凈現(xiàn)金流10.70億元，同比下降11%。

??在南山控股2025年年度董事會上，舒謙展望，2026年是“十五五”規(guī)劃開局之年，公司正處于新舊動能轉(zhuǎn)換、風(fēng)險防控承壓的關(guān)鍵時期。唯有把困難預(yù)判得更充分、把問題剖析得更深入、把辦法謀劃得更周全，才能主動扛起責(zé)任擔(dān)當(dāng)，全力以赴打贏攻堅克難、化險為夷的硬仗。

??地產(chǎn)拖累沉疴未除，整合與轉(zhuǎn)型箭在弦上，南山控股的救贖之路才剛剛開始。