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??閑置地怎么“活”起來，歷來是件棘手的事，又是一件必須做的事。

??近日，占據(jù)長沙主城區(qū)約230畝、有著半個多世紀(jì)榮光的國營曙光電子管廠原址（“770廠”）啟動調(diào)規(guī)公示：商業(yè)占比大幅下調(diào)、增加核心學(xué)校配套，多宗碎小地塊擬實行“單元化管控”，共享規(guī)劃指標(biāo)容量平衡，將其此前各地塊3.0、4.0、5.6不等的高容積率，綜合下調(diào)至2.6。長沙致力于將其打造成為一座集住宅、商業(yè)、學(xué)校、公園于一體的長沙城市文化會客廳。

??未來5年，像曙光電子管廠原址這樣“商住總?cè)萘坎辉?、地塊條件更靈活”的國土空間優(yōu)化實踐，將在湖南全面鋪開。

??政策先行，破局開發(fā)

??土地資源閑置，久而久之，容易演變成經(jīng)濟、生態(tài)、社會、法律等多重問題。

??湖南省人民政府辦公廳近日印發(fā)《支持存量土地盤活增效促進高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，從規(guī)劃優(yōu)化、供應(yīng)方式創(chuàng)新等18個方面進一步優(yōu)化國土空間發(fā)展格局，統(tǒng)籌存量和增量綜合供地，寬嚴(yán)相濟推動批而未供、閑置、低效等存量土地盤活增效，破解新時代土地要素發(fā)展難題。

??湖南的思路是：先讓空間規(guī)劃“接得住”現(xiàn)實變化。增強空間規(guī)劃適應(yīng)性，在符合安全、環(huán)保、消防、歷史文化保護、城市風(fēng)貌管控及規(guī)劃兼容性等要求的前提下，各地可結(jié)合存量土地盤活需求和市場變化，采取技術(shù)修正、優(yōu)化調(diào)整等方式優(yōu)化詳細規(guī)劃，并納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督。鼓勵簡化詳細規(guī)劃修改程序和土地混合開發(fā)利用，土地主導(dǎo)用途按計容建筑面積超過50%的建筑功能確定。

??除了按照“用途不變、價值相當(dāng)、雙方自愿”原則，允許符合相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)及準(zhǔn)入要求的權(quán)利人置換建設(shè)用地，湖南還放出了“自主整合”：支持權(quán)利人按程序自行或以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營等方式盤活利用存量土地，支持合并相鄰宗地進行整體開發(fā)，對宗地周邊經(jīng)論證不具備單獨開發(fā)利用條件的零星用地，可采用協(xié)議出讓等方式供應(yīng)。

??短期怎么用？湖南鼓勵利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、科研、文旅、體育等國家支持行業(yè)，允許享受一定年期內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年。對利用存量土地發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期，實行長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等靈活供應(yīng)方式。

??空間也不只在平面上做文章。湖南鼓勵各地探索對存量土地進行地上地下空間統(tǒng)籌利用，建立完善建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)置、分層供應(yīng)、分層登記的管理機制。鼓勵各地利用公共管理與公共服務(wù)用地、公園與綠地的地下空間，建設(shè)地下停車場等公共服務(wù)設(shè)施，但不得改變公益用途或進行分割銷售、變相銷售。

??寬嚴(yán)相濟，激活市場

??支持整合開發(fā)，只是前半篇文章。湖南對閑置土地的另一手，是“重拳治亂、以建促治、以用代管、常態(tài)長效、因地制宜、分類施策”。

??今年7月，長沙市自然資源和規(guī)劃局集中公示了多宗閑置土地。其中，雨花區(qū)黎托街道川河社區(qū)一住宅用地，占地51.01畝，因企業(yè)原因超期未動工；芙蓉區(qū)建湘南路融建置業(yè)一商住用地，占地4.22畝，因政府原因閑置未開發(fā)。

??問題擺上臺面，處置要分因施策。因政府原因或自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致開竣工違約的，由市州、縣市區(qū)人民政府集體決策可免除開竣工違約責(zé)任。對于超期一年以內(nèi)的未開發(fā)土地，企業(yè)承諾在一定期限內(nèi)動工的，可經(jīng)市州、縣市區(qū)人民政府批準(zhǔn)，簽訂補充協(xié)議，根據(jù)項目合理開發(fā)周期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。已實際竣工驗收的建設(shè)項目，可不再追究開竣工違約責(zé)任。

??城市更新是另一條主線。在保證公共安全和公共利益等前提下，各地經(jīng)充分論證后，可按“不低于現(xiàn)狀”原則，適度放寬更新改造類項目的建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機動車停車位配比等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；對改善社區(qū)公共服務(wù)（市政）設(shè)施、提升社區(qū)公共空間服務(wù)功能等微更新項目，制定規(guī)劃許可豁免清單，并鼓勵老舊住房原拆原建、自主更新。

??歷史遺留問題則講“依法依規(guī)、尊重歷史、公平公正、包容審慎”。根據(jù)其成因并兼顧土地管理政策的延續(xù)性，在保障無過錯方利益的前提下，對沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地，區(qū)分發(fā)生的不同時間依法依規(guī)分類處置，并制定全省存量土地輕微違法豁免處置清單。對權(quán)屬不清的歷史存量土地和建構(gòu)筑物，鼓勵各地建立“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動”機制，根據(jù)“缺什么補什么、誰審批誰負責(zé)”原則，明確責(zé)任主體、措施和時限，依法確權(quán)登記。

??“閑置包袱”變“民生資產(chǎn)”

??閑置土地被盤活，最直觀的變化發(fā)生在街頭巷尾。

??長沙市開福區(qū)京廣鐵路沿線16.8公里、3100余畝、33宗零散閑置土地，已建成長沙鐵路體育文化公園，網(wǎng)球、籃球、羽毛球場地投用，并配建900余個車位；雨花區(qū)東山街道緊鄰長沙火車南站的40余畝閑置地，2025年引入社會資本建成高鐵主題體育公園，含8片網(wǎng)球場、14片羽毛球場和200個公共車位。

??長沙市芙蓉區(qū)荷花園街道一宗閑置13年的21.7畝地塊，改成“停車場+新能源充電區(qū)+24小時愛心驛站”，快遞員、網(wǎng)約車司機能隨時歇腳；長沙縣湘龍街道38.485畝閑置地，盤成二手車市場，18戶車商入駐、停放超300臺，配套免費停車區(qū)，原拆遷居民每年每戶分紅1200元。

??按長沙安排，自2026年9月15日起，全市可試行把裸露閑置地塊臨時盤活為群眾性體育設(shè)施、社會停車場，短期開發(fā)最長不超過20年——存量地先“活”起來，再談長遠。

??從目前節(jié)奏看，湖南各市州已基本完成閑置土地摸排，進入分類盤活階段。長沙前期摸排閑置地塊1015塊，截至2026年5月底已整治274塊、占比約27%。

??存量土地這場硬仗，才剛拉開戰(zhàn)線。