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??【克而瑞長租研究】

??核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：存量盤活從試點(diǎn)升級為全國性戰(zhàn)略，擴(kuò)大覆蓋群體并優(yōu)化服務(wù)體系，租售同權(quán)進(jìn)一步深化

??金融市場：融資成本持續(xù)走低，擴(kuò)募成為公募REITs規(guī)模增長的主路徑，租賃產(chǎn)品類型更加多樣化

??企業(yè)格局：國企提速，成為行業(yè)增長核心動力；國企加速市場化拓展與高端產(chǎn)品布局；房企系輕資產(chǎn)模式加速布局二線城市

??市場表現(xiàn)：核心城市組合拳提升人才吸附力及留存率，穩(wěn)定城市住房租賃市場需求基本盤；城市保租房籌集目標(biāo)及土地供給收窄，未來供應(yīng)聚集存量改造；上半年年后租房潮+畢業(yè)季推動下，租金降幅有所收窄，出租率延續(xù)高位運(yùn)行走勢，市場維穩(wěn)發(fā)展。

??1政策分析

??1、頂層基調(diào)

??把保障房從增量建設(shè)任務(wù)，嵌入到去庫存、穩(wěn)樓市、擴(kuò)內(nèi)需的整體經(jīng)濟(jì)政策框架中，存量收購盤活從試點(diǎn)升級為全國性戰(zhàn)略；擴(kuò)大覆蓋群體并優(yōu)化服務(wù)體系，租售同權(quán)進(jìn)一步深化

??2、地方政策

??上海存量轉(zhuǎn)保提供示范樣本，推進(jìn)商改保/公轉(zhuǎn)保/二手房轉(zhuǎn)保；

??一線政策環(huán)境：上海公保并軌落地，北京、廣州強(qiáng)調(diào)存量改造轉(zhuǎn)化，深圳籌集供應(yīng)目標(biāo)穩(wěn)定，房源供給積極轉(zhuǎn)向依托存量改造為主、新建補(bǔ)充的新格局；

??二線政策環(huán)境：多城強(qiáng)調(diào)存量盤活，西安、成都出臺市場規(guī)范細(xì)則；放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和加大公積金支持力度。

??2融資環(huán)境

??1、融資規(guī)模

??上半年融資約94億，融資成本持續(xù)走低，公募REITs與類REITs為主要渠道；擴(kuò)募成為公募REITs規(guī)模增長的主路徑，資產(chǎn)類型多元化

??2、公募REITs市場

??【首發(fā)與擴(kuò)募REITs】保障房REITs通過“首發(fā)盤活存量、擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)盤活—擴(kuò)容增值—持續(xù)運(yùn)營”的可持續(xù)發(fā)展模式；

??【上市REITs收入表現(xiàn)】核心經(jīng)營指標(biāo)壓力凸顯，同比雖實(shí)現(xiàn)不同幅度增長，其中北京保障房和華潤有巢因擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模提升帶動收入大幅增加，但環(huán)比有5單呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢

??3、大宗交易

??租賃市場大宗交易僅2宗，均位于京滬一線，國壽資本6.29億元收購上海兩租賃項(xiàng)目，城璟租住拿下北京順義保租房項(xiàng)目。

??3企業(yè)格局

??中國住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模/管理規(guī)模榜單發(fā)布

??需要特別說明的是在開業(yè)規(guī)模TOP30的企業(yè)中，其中有11家屬于各地方國企平臺公司租賃企業(yè)，這些國企租賃項(xiàng)目中存在部分項(xiàng)目交由第三方運(yùn)營的情況，存在項(xiàng)目資產(chǎn)方與運(yùn)營方不歸屬同一個主體的情況，在此次統(tǒng)計中采取雙計原則，可能會提高整體TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模，但由于雙計房源量占比極低，對整體行業(yè)的開業(yè)規(guī)模不構(gòu)成絕對影響因素。

??1、規(guī)模變化

??TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模受國企持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，同環(huán)比均上漲；但管理規(guī)模呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，受頭部企業(yè)經(jīng)營利潤導(dǎo)向，關(guān)閉虧損門店影響

??2026年Q2住房租賃開業(yè)規(guī)模TOP30中，合計規(guī)模141.3萬套，同比提升10.9%，環(huán)比提升3.7%；國企系品牌如鄭州城發(fā)安居、合肥安居、上海城方等提升明顯；TOP30上榜門檻逼近1.8萬間；2026年Q2住房租賃管理規(guī)模TOP30中，合計規(guī)模195.7萬套，同比提升7.0%，環(huán)比下降0.2%；萬科、瓴寓等頭部規(guī)模放緩甚至開始規(guī)模負(fù)增長，企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營，低質(zhì)素門店閉店較多導(dǎo)致，TOP30上榜門檻2.2萬間。

??2、格局變化

??房企系份額小幅縮減，但仍為市場主導(dǎo)，國企提速，占比同比提升7.3個百分點(diǎn)頭部租賃企業(yè)聚焦科技、服務(wù)與異業(yè)合作，國企加速市場化拓展與高端產(chǎn)品布局

??2026年Q2住房租賃TOP30企業(yè)中，房企系以47.2%市占率穩(wěn)居主導(dǎo)，同比微增、環(huán)比小幅回落；資管系市占30.1%，同環(huán)比明顯下滑；國企系市占22.7%保持穩(wěn)定，同比大幅提升7.3個百分點(diǎn)，成為行業(yè)規(guī)模增長核心動力；

??住房租賃企業(yè)動作密集，國企開啟市場化、服務(wù)式細(xì)分市場布局；資管系運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變，輕資產(chǎn)品牌輸出提速；房企系政企合作、異業(yè)合作，從服務(wù)、管理、福利等多方面提升居住體驗(yàn)。

??3、發(fā)展變化

??地方國企拓展高端領(lǐng)域，尋找第二增長線；拓展資產(chǎn)類型中存量類提升明顯，布局城市像二線產(chǎn)業(yè)高聚集、文旅類城市傾斜

??①產(chǎn)品線變化—地方國企平臺積極布局高端服務(wù)式領(lǐng)域

??從監(jiān)測的典型新開項(xiàng)目來看，地方國企平臺如鄭州城發(fā)安居、濟(jì)南城發(fā)成家、浦發(fā)有家、上海地產(chǎn)等地方國企平臺均開始布局高端市場，且成功落地多個項(xiàng)目；高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品線成為國企第二增長線。

??②拓展資產(chǎn)變化—存量改造項(xiàng)目數(shù)占比超5成，提升約19個百分點(diǎn)

??從新開項(xiàng)目類型來看，存量改造在2026年項(xiàng)目數(shù)占比首次提升至53%，較2025年34%提升19個百分點(diǎn)，預(yù)示著未來新建供應(yīng)將越來越少，存量改造主導(dǎo)市場成型。

??以城家為例，企業(yè)二季度新開項(xiàng)目17個，合計房源2900間；管理房源新增6948間。其持續(xù)盤活大體量物業(yè)、文保樓宇、文旅潮汐資產(chǎn)、老舊辦公樓等多元存量資產(chǎn)。典型項(xiàng)目如北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店，項(xiàng)目原為核心商圈大宗商業(yè)辦公存量物業(yè)，經(jīng)城家改造更新后，轉(zhuǎn)型打造384間中高端服務(wù)式公寓。

??②拓展模式變化—房企系輕資產(chǎn)運(yùn)營提速，合作向二線城市下沉

??以萬科泊寓、華潤有巢、瓴寓國際等為代表的房企系，積極拓展品牌輸出業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)運(yùn)營提速，且合作向重點(diǎn)二線城市下沉，主要瞄準(zhǔn)省會城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。如華潤有巢二季度新增開業(yè)房源1281間，核心代表項(xiàng)目為有巢國際公寓社區(qū)亦莊經(jīng)開區(qū)店，項(xiàng)目系有巢首個承接運(yùn)營期存量項(xiàng)目，依托成熟輕資產(chǎn)運(yùn)營輸出體系，有巢自運(yùn)營交割階段起實(shí)現(xiàn)全流程深度介入，以標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)賦能項(xiàng)目長效穩(wěn)定經(jīng)營。萬科泊寓2026年典型新開項(xiàng)目統(tǒng)計有9個，其中輕資產(chǎn)模式項(xiàng)目8個，占比約88.9%，重點(diǎn)布局城市包括昆明、濟(jì)南、蘇州等。

??4市場環(huán)境

??1、需求分析

??01、人口表現(xiàn)

??15城常住人口總量穩(wěn)步提升，流動人口規(guī)模分化，四個一線城市及成都/蘇州/重慶/武漢流動人口規(guī)模均超400萬，城市租賃活力凸顯

??02、高校&人才需求

??二線城市西安、鄭州省會虹吸效應(yīng)強(qiáng)，高校畢業(yè)生及人才引進(jìn)規(guī)模處于城市高位水平

??2、供應(yīng)分析

??01、純租/涉租土地供應(yīng)

??現(xiàn)階段涉租土地供給以一線及核心二線城市主導(dǎo)，地方國企為拿地主力軍，涉租土地供給持續(xù)收窄，未來新開項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)向存量改造主導(dǎo)

??02、集中式公寓供應(yīng)

??核心15城供應(yīng)規(guī)模超205萬套，整體保租房市占近6成，11城保租房占比超半，2026年核心一二線城市保租房籌集目標(biāo)縮量，未來轉(zhuǎn)向以需定購/定建

??03、新開供應(yīng)格局

??保租房市占同比收窄但仍主導(dǎo)供給，改建占比同比上漲7%，頭部企業(yè)重點(diǎn)布局滬深蓉京，上海、鄭州、西安屬地化國企持續(xù)加速供給

??04、個人房源供應(yīng)格局

??存量住宅持續(xù)消化，疊加新房供應(yīng)收窄導(dǎo)致可供租賃規(guī)模收縮，上半年可供租賃規(guī)模同比跌四成；受房源結(jié)構(gòu)、區(qū)域分化及資產(chǎn)價值變動等因素影響，超8成城市規(guī)模與掛牌租金同比齊降

??3、量價表現(xiàn)

??1、集中式租金表現(xiàn)

??上半年年后租房潮+畢業(yè)季因素帶動租金同比降幅收窄；進(jìn)入二季度城市行情分化，北京/上海/深圳等核心一二線城市加大優(yōu)惠折扣提升客戶吸附力，租金回落

??2、集中式出租率表現(xiàn)

??節(jié)后租房潮疊加畢業(yè)季帶動下，上半年15城平均出租率持續(xù)上漲至91%，10城出租率在90%以上，環(huán)比漲跌幅多在1%以內(nèi)可控區(qū)間

??3、集中式/個人房源租金對比

??11城集中式公寓租金為個人房源1.7倍以上，產(chǎn)品溢價突出；畢業(yè)季因素下，集中式公寓租金回調(diào)搶占市場份額，個人房源租金預(yù)期普漲，多城租金比值有所下調(diào)

??—THE END—（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）