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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??公交場(chǎng)站之上，國(guó)企背書(shū) + 專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，重構(gòu)高新青年的獨(dú)立租住方式

??01

??PART

??項(xiàng)目基礎(chǔ)信息

??OVERVIEW · 基本信息速覽

??錦安居·新川店坐落于成都高新區(qū)中和街道錦和街111號(hào)，緊鄰新川科技園、AI創(chuàng)新中心、5G科創(chuàng)園、天府軟件園，是國(guó)內(nèi)首個(gè)公交TOD保障性租賃住房品牌“錦安居”繼陸肖店之后推出的最新力作。項(xiàng)目由成都公交集團(tuán)牽頭打造，聯(lián)合華潤(rùn)有巢（有巢公寓）與華潤(rùn)萬(wàn)象生活共同運(yùn)營(yíng)，以“公交場(chǎng)站+社區(qū)商業(yè)+保障性住房”的創(chuàng)新TOD模式，重構(gòu)青年租住體驗(yàn)，被不少求租者稱(chēng)為“高新區(qū)新川租房天花板”。

??項(xiàng)目于2026年7月3日開(kāi)啟登記報(bào)名，7月14日第一批次房源正式開(kāi)放簽約入住，首批約184套率先入市，444套精裝保租房陸續(xù)上新，是新川科創(chuàng)板塊首個(gè)規(guī)?；墓籘OD保租房項(xiàng)目。

??項(xiàng)目定位為“服務(wù)式青年公寓+人才安居”復(fù)合型產(chǎn)品，聚焦新川科創(chuàng)板塊及周邊產(chǎn)業(yè)青年的獨(dú)居租住需求，兼具政策保障屬性（可申領(lǐng)人才租金補(bǔ)貼）與品質(zhì)化居住體驗(yàn)。

??02

??PART

??品質(zhì)測(cè)評(píng)

??QUALITY · 硬件與配套

??2.1 配套品質(zhì)

??交通 項(xiàng)目樓下即新川TOD公交站，500米內(nèi)共8個(gè)公交站點(diǎn)，多條接駁線路連通地鐵站；步行約10分鐘可達(dá)地鐵6號(hào)線新通大道站，鄰近新川路站，可串聯(lián)金融城、世紀(jì)城、大源等城南核心板塊。項(xiàng)目方還計(jì)劃新開(kāi)4條公交線路，未來(lái)可按租客通勤需求定制專(zhuān)屬線路。

??商業(yè) 項(xiàng)目自帶約7000㎡商業(yè)街，規(guī)劃便利店、快餐、特色餐飲等業(yè)態(tài)，下樓即享；周邊購(gòu)物中心、商業(yè)體密集環(huán)繞。

??教育、醫(yī)療、休閑 據(jù)項(xiàng)目方介紹，周邊公園、三甲醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)學(xué)校步行可達(dá)，日常生活半徑覆蓋較為完整。

??產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目緊鄰新川科技園、AI創(chuàng)新中心、5G科創(chuàng)園、天府軟件園，精準(zhǔn)覆蓋10萬(wàn)+高新青年居住需求。

??2.2 主力產(chǎn)品及品質(zhì)

??項(xiàng)目總規(guī)模444套，7月首批次入市184套，8月二批次推出154套房源，是新川科創(chuàng)板塊內(nèi)目前體量較大的集中式保租房項(xiàng)目之一。全系為精裝獨(dú)立一居室，不設(shè)合租型產(chǎn)品，主打“獨(dú)立、私密、拎包入住”的產(chǎn)品邏輯。

??2.3 戶型詳細(xì)介紹及解讀

??獨(dú)立一居室（35—56㎡）：戶型整合入戶玄關(guān)、清潔收納、輕享廚房、多功能客廳、就寢休息、學(xué)習(xí)辦公六大功能模塊，動(dòng)線分區(qū)明確，全景落地窗提升采光與通透感。該戶型面積跨度較大，小面積段更適合預(yù)算有限的應(yīng)屆畢業(yè)生和初入職場(chǎng)青年，大面積段則可滿足對(duì)獨(dú)立辦公角、儲(chǔ)物空間有更高需求的科創(chuàng)從業(yè)者與情侶客群，整體性價(jià)比在“獨(dú)立空間+精裝拎包”這一細(xì)分訴求上較為突出。

??2.4 裝修配置

??全屋采用E0級(jí)環(huán)保板材，配合專(zhuān)業(yè)空氣治理與精保潔服務(wù)，降低甲醛焦慮；定制分區(qū)柜體、多格抽屜、獨(dú)立大衣柜等收納系統(tǒng)標(biāo)配到位；落地窗搭配隔音玻璃+實(shí)體墻，兼顧采光與私密性；品牌家電及居家軟裝整套配齊，租客可直接拎包入住。智能化方面，項(xiàng)目配備人臉識(shí)別+智能密碼鎖，租客可通過(guò)有巢APP一鍵完成繳費(fèi)、報(bào)修、查賬單，社區(qū)還引入送餐機(jī)器人服務(wù)。

??2.5 公區(qū)配置

??項(xiàng)目公區(qū)目前明確的配置為約7000㎡商業(yè)街（涵蓋便利店、快餐、特色餐飲等業(yè)態(tài)）與約1500㎡露臺(tái)花園，可用于散步、曬太陽(yáng)、賞花、鄰里社交等場(chǎng)景。

??? 品質(zhì) · 亮點(diǎn)

??戶型六大功能模塊劃分清晰，獨(dú)立一居室有效解決合租擁擠與隱私痛點(diǎn)；裝修標(biāo)準(zhǔn)（E0級(jí)環(huán)保板材+品牌家電+智能門(mén)鎖）在同類(lèi)保租房中處于較高水準(zhǔn)；1500㎡露臺(tái)花園與7000㎡商業(yè)街配套在開(kāi)業(yè)初期即已規(guī)劃到位。

??！品質(zhì) · 不足

??7000㎡商業(yè)街業(yè)態(tài)尚處于陸續(xù)引入階段，實(shí)際開(kāi)業(yè)初期的商業(yè)成熟度有待觀察。

??03

??PART

??體驗(yàn)測(cè)評(píng)

??EXPERIENCE · 服務(wù)與居住體驗(yàn)

??3.1 服務(wù)配置

??項(xiàng)目配備專(zhuān)屬管家，提供一對(duì)一報(bào)事報(bào)修、緊急響應(yīng)服務(wù)，管家服務(wù)范圍還延伸至寵物代喂養(yǎng)等細(xì)節(jié)需求。租務(wù)方面強(qiáng)調(diào)“零中介費(fèi)、無(wú)隱形雜費(fèi)”，租金公開(kāi)透明、不隨意漲價(jià)，合同權(quán)責(zé)清晰。

??3.2 服務(wù)體驗(yàn)

??日常運(yùn)營(yíng)中，項(xiàng)目每月組織巴適生活節(jié)、桌游局、戶外輕運(yùn)動(dòng)、鄰里沙龍等社群活動(dòng)，并支持租客自主發(fā)起、擔(dān)任社團(tuán)主理人，社群氛圍強(qiáng)調(diào)“收放自由”——想熱鬧可參與活動(dòng)，想獨(dú)處也無(wú)需刻意維系社交。綜合來(lái)看，居住舒適度體驗(yàn)建立在“獨(dú)立空間+按需社交”的組合邏輯上。

??? 體驗(yàn) · 亮點(diǎn)

??管家服務(wù)顆粒度較細(xì)（含寵物代喂養(yǎng)等非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)），零中介費(fèi)與透明租金機(jī)制降低了租客的信任成本；社群活動(dòng)體系化程度較高，且允許租客自主發(fā)起活動(dòng)，社交自由度較強(qiáng)。

??！體驗(yàn) · 不足

??由于項(xiàng)目剛進(jìn)入首批入住階段，社群活動(dòng)與管家服務(wù)的實(shí)際執(zhí)行效果尚缺乏新川店自身的長(zhǎng)期租客反饋驗(yàn)證，目前可參考的成熟運(yùn)營(yíng)樣本主要來(lái)自同品牌陸肖店。

??04

??PART

??口碑測(cè)評(píng)

??REPUTATION · 品牌與運(yùn)營(yíng)

??4.1 品牌背景與運(yùn)營(yíng)方

??錦安居由成都公交集團(tuán)牽頭打造，是國(guó)內(nèi)首個(gè)公交TOD保障性租賃住房品牌，新川店在運(yùn)營(yíng)層面由華潤(rùn)有巢（有巢公寓）聯(lián)合華潤(rùn)萬(wàn)象生活共同運(yùn)營(yíng)，形成“國(guó)企資源+專(zhuān)業(yè)住房租賃運(yùn)營(yíng)商”的雙重背書(shū)：成都公交集團(tuán)提供場(chǎng)站資源與國(guó)企信用背書(shū)，有巢體系則提供住房租賃的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

??4.2 市場(chǎng)口碑與行業(yè)地位

??錦安居系列首個(gè)項(xiàng)目陸肖店已實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)滿租，新川店作為該品牌的第二個(gè)項(xiàng)目，被資料稱(chēng)為“繼陸肖店后的迭代升級(jí)之作”，規(guī)模上從陸肖店進(jìn)一步擴(kuò)大至440余套。此外，項(xiàng)目作為成都官方認(rèn)證的保障性租賃住房，符合條件的市級(jí)人才可申領(lǐng)租金補(bǔ)貼（A、B類(lèi)全額補(bǔ)貼，C類(lèi)70%，D、E類(lèi)50%等，按不超50㎡面積核算），具備政策背書(shū)價(jià)值。

??4.3 品牌矩陣定位與客群匹配

??華潤(rùn)有巢在成都的門(mén)店矩陣覆蓋錦江區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、高新西區(qū)、成華區(qū)等多個(gè)板塊，錦安居·新川店則是有巢產(chǎn)品矩陣中一條差異化的細(xì)分產(chǎn)品線——聚焦“公交場(chǎng)站+保租房+商業(yè)”的TOD復(fù)合開(kāi)發(fā)模式，與常規(guī)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品形成區(qū)隔。項(xiàng)目客群定位精準(zhǔn)指向新川科創(chuàng)板塊及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科創(chuàng)從業(yè)者、“蓉漂”青年及應(yīng)屆畢業(yè)生，全系獨(dú)立一居室的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與該客群“獨(dú)居、通勤敏感、追求性價(jià)比”的訴求匹配度較高，品牌矩陣的差異化定位為項(xiàng)目帶來(lái)了較強(qiáng)的辨識(shí)度與背書(shū)價(jià)值。

??4.4 標(biāo)桿性評(píng)估

??新川店延續(xù)錦安居“公交+保租房+商業(yè)”的模式，規(guī)模上超越陸肖店，是該品牌目前體量最大的項(xiàng)目，在錦安居產(chǎn)品線中處于旗艦地位，也是成都公交TOD多元探索矩陣（金沙“公交+產(chǎn)業(yè)”、蜀蓉“公交+酒店”、九里堤“公交+康養(yǎng)”）中住房板塊的標(biāo)桿樣本。

??? 口碑 · 亮點(diǎn)

??國(guó)企+專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商雙重背書(shū)，風(fēng)險(xiǎn)可控度較高；同品牌陸肖店已驗(yàn)證出較高的出租率與客戶滿意度，為新川店提供了可信的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)參照；項(xiàng)目享受成都市人才租金補(bǔ)貼政策支持，性價(jià)比獲得政策加成。

??！口碑 · 不足

??新川店作為剛開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，尚未形成自身獨(dú)立的長(zhǎng)期口碑?dāng)?shù)據(jù)，現(xiàn)有的高滿意度、高出租率數(shù)據(jù)均來(lái)自陸肖店，能否復(fù)制到新川店仍需時(shí)間驗(yàn)證；項(xiàng)目所處新川科創(chuàng)板塊的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)度、周邊商業(yè)配套成熟度存在一定外部依賴，可能對(duì)入住率爬坡節(jié)奏產(chǎn)生影響。

??///

??LAST

??寫(xiě)在最后

??SUMMARY · 適合誰(shuí)，不適合誰(shuí)

??錦安居·新川店是成都公交集團(tuán)與華潤(rùn)有巢聯(lián)合打造的公交TOD保租房旗艦項(xiàng)目，憑借“精裝獨(dú)立一居室+國(guó)企信用背書(shū)+人才政策補(bǔ)貼”的組合，在新川科創(chuàng)板塊內(nèi)形成了較為清晰的差異化定位。項(xiàng)目在硬件配置（E0級(jí)環(huán)保板材、智能門(mén)鎖、品牌家電）與服務(wù)顆粒度（專(zhuān)屬管家、透明租金、社群活動(dòng)）上均達(dá)到同類(lèi)保租房中較高水準(zhǔn)，同品牌陸肖店已驗(yàn)證的高出租率與高滿意度，為新川店的運(yùn)營(yíng)前景提供了可信參照，但新川店自身的長(zhǎng)期口碑仍待時(shí)間檢驗(yàn)。

??適合人群

??1在新川科技園、AI創(chuàng)新中心、5G科創(chuàng)園、天府軟件園等新川科創(chuàng)板塊工作的產(chǎn)業(yè)從業(yè)者與“蓉漂”青年；

??2追求獨(dú)立居住空間、通勤效率與拎包入住體驗(yàn)的應(yīng)屆畢業(yè)生、單身白領(lǐng)及情侶客群；

??3符合成都市保障性租賃住房申請(qǐng)資質(zhì)、可申領(lǐng)人才租金補(bǔ)貼的各類(lèi)人才群體。

??謹(jǐn)慎考慮

??1項(xiàng)目?jī)H提供35—56㎡獨(dú)立一居室產(chǎn)品，不適合需要多居室、家庭合租的租客；

??2商業(yè)配套（7000㎡商業(yè)街）尚處于開(kāi)業(yè)初期的業(yè)態(tài)引入階段，商業(yè)成熟度需要一定時(shí)間爬坡，對(duì)當(dāng)下即需要成熟商業(yè)環(huán)境的租客可提前留意；

??3申請(qǐng)需滿足成都市保障性租賃住房相關(guān)資質(zhì)條件（如無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房、未享受其他住房保障等），不符合條件的租客無(wú)法通過(guò)保租房通道申請(qǐng)。