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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??5至7月高校畢業(yè)生大規(guī)模入市，形成全年住房租賃需求最強(qiáng)釋放窗口。但傳統(tǒng)租賃市場(chǎng) “旺季普漲、淡季普跌” 的線性行情已不復(fù)存在。全國55城個(gè)人房源掛牌規(guī)模雖環(huán)比改善，同比依舊大幅縮水；超八成城市租金同比仍處下行通道，一線城市回調(diào)壓力更為突出。核心八城集中式公寓市場(chǎng)出租率全線走高，各大運(yùn)營企業(yè)普遍推出畢業(yè)季租金優(yōu)惠，以溫和讓利策略換取出租率提升；多城租金同比跌幅明顯收窄，整體呈現(xiàn)"量升價(jià)穩(wěn)"的良性格局。

??01.

??個(gè)人房源市場(chǎng)

??畢業(yè)季掛牌量回升，7月租金邊際企穩(wěn)

??1、55城個(gè)人房源掛牌環(huán)比大增7.2%，同比依舊跌超四成

??2026年7月，全國55城個(gè)人可租房源總量規(guī)模36.7萬套，環(huán)比上漲7.2%。畢業(yè)季海量畢業(yè)生租房需求釋放，超七成城市業(yè)主主動(dòng)增加房源掛牌，帶動(dòng)新增供給階段性走高。

??但對(duì)比去年同期，房源總量同比大幅下滑40.60%，存量收縮態(tài)勢(shì)已維持多月，市場(chǎng)底層供給結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。一方面，各地二手房“以舊換新”政策持續(xù)落地，大量閑置住宅進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)，原本可流入租賃市場(chǎng)的房源持續(xù)減少，租賃房源基礎(chǔ)池不斷收窄；另一方面，保租房、人才公寓憑借更低租金、穩(wěn)定租期優(yōu)勢(shì)持續(xù)分流年輕租客，私人業(yè)主出租預(yù)期走弱，長(zhǎng)期掛牌動(dòng)力不足。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??城市梯隊(duì)分化顯著，北京以6.16萬套斷層領(lǐng)先，上海、沈陽、杭州為第二梯隊(duì)，其余城市均不足2萬套，三四線城市庫存普遍偏低。環(huán)比結(jié)構(gòu)中，僅16城掛牌下滑且跌幅溫和，但同比層面除肇慶、大慶、蕪湖三城上漲外，其余52城全線下行，南昌、青島、天津、廈門等11城降幅超60%，存量房源收縮壓力突出，租賃供給端整體仍處于深度調(diào)整期。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??2、整體租金降幅擴(kuò)大至5.7%，一線城市跌幅更大

??2026年7月租金出現(xiàn)邊際改善信號(hào)：55城個(gè)人房源平均租金30.1元/㎡/月，環(huán)比小幅上漲0.2%，同比下跌4.9%，同比降幅較前期明顯收窄，終結(jié)連續(xù)多月環(huán)比下跌行情。旺季剛性需求形成有效支撐，新增掛牌房源并未造成租金進(jìn)一步走弱，供需博弈逐步趨于平衡。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??拉長(zhǎng)周期來看，近五年畢業(yè)季個(gè)人房源掛牌租金呈持續(xù)下行態(tài)勢(shì)，由2022年的33.37元/㎡/月逐年滑落至2026年的30.06元/㎡/月，年度同比跌幅從-0.7%擴(kuò)大至-5.7%，反映出租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期承壓、業(yè)主預(yù)期偏弱的整體環(huán)境。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??2026年畢業(yè)季55城個(gè)人房源租金同比表現(xiàn)整體承壓，多數(shù)城市仍處下跌通道。同比上漲城市共14城，其中青島以10.55%的漲幅領(lǐng)跑全國，貴陽、鄭州、石家莊、烏魯木齊、沈陽等城市均實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)，漲幅普遍控制在2%以內(nèi)；其余41城同比下跌，武漢、南京、北京跌幅最深，成都、杭州、廈門等核心城市亦跌超10%。分能級(jí)看，一線城市平均租金同比下跌9.51%，跌幅最大；二線城市下跌5.11%；三四線城市僅下跌3.90%，表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗跌性。高能級(jí)城市在前期房?jī)r(jià)與租金漲幅透支后，當(dāng)前面臨更大的回調(diào)壓力。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??02.

??集中式公寓市場(chǎng)

??供應(yīng)放量托底，出租率旺季沖高，租金溫和讓利

??集中式公寓市場(chǎng)在畢業(yè)季呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，核心八城出租率全線走高，一線城市普遍突破90%；租金端雖小幅承壓，但整體跌幅遠(yuǎn)小于個(gè)人房源市場(chǎng)，多城同比跌幅明顯收窄，整體經(jīng)營基本面穩(wěn)健。

??1、月增3萬+套房源，保租房構(gòu)建雙軌供給格局

??截至2026年7月，核心八城集中式公寓累計(jì)總房源162.1萬套，存量梯隊(duì)差距明顯：上海公寓規(guī)模突破50萬套、深圳超37萬套，穩(wěn)居第一梯隊(duì)；二線城市中杭州 20.7萬套、成都超12萬套領(lǐng)跑。上海、武漢、成都、深圳四城保租房占比突破50%，上海、武漢保租房市占超66%，“保障性租賃住房+市場(chǎng)化公寓”雙軌運(yùn)行格局完全成型。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??供給端最核心特征為新增供給規(guī)模高度穩(wěn)定，月度增量已連續(xù)多月超3萬套水平，精準(zhǔn)匹配5-7月畢業(yè)季租客集中入市的需求峰值。據(jù)克而瑞住房租賃研究中心結(jié)合市場(chǎng)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，7月22城合計(jì)新增房源約3.04萬套/間，其中保租房房源2.91萬套，占當(dāng)月新增總量95.7%。畢業(yè)季需求最旺盛的窗口期，各地國資安居、城投平臺(tái)批量落地保租房項(xiàng)目，一方面為畢業(yè)生、新市民提供低成本安居渠道，另一方面從供給端稀釋市場(chǎng)化公寓漲價(jià)動(dòng)力，弱化往年旺季租金大幅跳漲的季節(jié)性行情。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??2、八城集中式公寓租金漲跌分化，同比跌幅收窄逐步筑底企穩(wěn)

??對(duì)比個(gè)人房源市場(chǎng)，集中式公寓租金整體穩(wěn)定性更強(qiáng)。從同比數(shù)據(jù)看，核心八城僅成都、廣州租金錄得正增長(zhǎng)，南京跌幅最深，武漢、北京、上海次之，深圳、杭州跌幅相對(duì)溫和。參照2025年同期行情，彼時(shí)僅北京、廣州租金抗跌，其余六城租金普遍深跌；2026年多數(shù)城市租金同比跌幅明顯收窄，行業(yè)整體進(jìn)入筑底企穩(wěn)階段。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??3、一線城市出租率全線沖高，租金受保租房供給壓制同比走弱

??四大一線城市集中式公寓租金呈現(xiàn)明顯的旺季需求走強(qiáng)、價(jià)格受保租房供給壓制的分化特征，出租率則全面迎來季節(jié)性沖高。2026年畢業(yè)季一線城市集中式公寓平均租金127.3元/㎡/月，同比回落2.6%，跌幅遠(yuǎn)低于個(gè)人房源市場(chǎng)，體現(xiàn)出更強(qiáng)的租金韌性。各城市冷暖不一：廣州是唯一租金同比正增長(zhǎng)的城市；北京環(huán)比持平但同比仍處下行通道；上海、深圳受外圍保租房持續(xù)投放沖擊，租金同環(huán)比雙雙走弱。對(duì)比2025年同期，四城均迎來租金階段性高點(diǎn)，而2026年保租房大規(guī)模入市抹平了往年單邊上漲行情，價(jià)格上漲動(dòng)能被顯著削弱。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??出租率充分兌現(xiàn)旺季需求紅利，7月四大一線出租率環(huán)比全線走高，均維持高位：北京90.3%、上海90.2%，雙雙突破90%；廣州93.6%、深圳94.8%領(lǐng)跑一線。租金小幅承壓讓利，畢業(yè)生集中入住快速消化空置房源，頭部城市公寓出租經(jīng)營基本面保持穩(wěn)健。

??4、二線核心城市租金逐步探底修復(fù)，僅武漢出租率環(huán)比小幅回落

??落腳南京、杭州、武漢、成都四大核心二線城市集中式公寓平均租金66.4元/㎡/月，同比回落2.5%，整體價(jià)格中樞小幅下行。杭州、成都租金同比正增長(zhǎng)——杭州經(jīng)歷多月下行后，依托畢業(yè)季需求拉動(dòng)，近三月租金同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，基本完成探底；南京、武漢受保租房批量投放影響同比走弱。對(duì)照去年同期畢業(yè)季歷史曲線可以看出，二線城市往年畢業(yè)季租金脈沖式上漲行情同樣被保租房供給對(duì)沖，僅需求基本面扎實(shí)的城市實(shí)現(xiàn)價(jià)格企穩(wěn)回升。

??數(shù)據(jù)來源CIRC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??出租率方面，僅武漢受房源結(jié)構(gòu)調(diào)整影響環(huán)比小幅回落至92.6%，仍處行業(yè)高位；南京93.2%、成都93.6%表現(xiàn)亮眼；杭州修復(fù)至78.5%。二線城市依靠青年人才與畢業(yè)生持續(xù)導(dǎo)入托底租賃需求，出租端經(jīng)營穩(wěn)定，租金進(jìn)入底部震蕩、結(jié)構(gòu)性修復(fù)周期。

??小結(jié)

??2026年畢業(yè)季租賃市場(chǎng)是季節(jié)性剛需釋放與保租房長(zhǎng)效供給對(duì)沖形成的結(jié)構(gòu)性行情，市場(chǎng)長(zhǎng)期運(yùn)行邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。需求端畢業(yè)生集中租房帶動(dòng)個(gè)人房源掛牌量回暖、集中式公寓出租率同步?jīng)_高；供給端每月穩(wěn)定3萬套集中式公寓持續(xù)投放，約9成保租房房源從源頭抑制租金大幅上漲，旺季普漲行情成為過去。

??個(gè)人房源市場(chǎng)雖短期迎來邊際改善，但二手房交易分流、保租房長(zhǎng)期分流的約束不會(huì)消失，房源存量持續(xù)收縮，租金調(diào)整幅度隨城市能級(jí)抬升而擴(kuò)大；集中式公寓依靠國資主導(dǎo)的保租房形成穩(wěn)定供給底盤，出租經(jīng)營基本面持續(xù)向好，一線城市租金短期承壓，核心二線城市租金逐步觸底修復(fù)。

??—THE END—（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）