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??在二手房成交韌性好于新房的大背景下，近兩年重點(diǎn)城市二手房成交份額不斷走高。

??截至2026年一季度，這一趨勢進(jìn)一步強(qiáng)化。上海、北京二手住宅成交占比已達(dá)到80%以上。

??此外，廣州、深圳、杭州、成都等城市二手住宅成交占比持續(xù)攀升。

??不過3月“小陽春”新房供應(yīng)放量、成交環(huán)比大增影響，典型城市二手住宅成交份額迎來動(dòng)態(tài)回落。

??3月以來，重點(diǎn)城市新房市場迎來階段性修復(fù)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)50城新房成交面積環(huán)比大增89%，“小陽春”行情特征明顯。新房的成交增長，進(jìn)一步稀釋二手住宅市場份額，多數(shù)城市二手住宅成交占比出現(xiàn)環(huán)比回落。

??我們梳理了15個(gè)城市3月二手住宅市場份額發(fā)現(xiàn)，15城整體二手住宅成交占比為68.26%，環(huán)比下降3.41個(gè)百分點(diǎn)。

??從城市的角度來看，15城中有11個(gè)城市二手住宅市場份額出現(xiàn)回落，廣州、廈門環(huán)比回落幅度超過10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)兩城也是二手住宅成交占比唯二同環(huán)比回落的城市。

??3月份，二手住宅份額出現(xiàn)明顯回落，核心原因是新房供應(yīng)放量，小陽春期間新房成交環(huán)比大幅增長影響。

??以廣州為例，3月廣州新房成交面積達(dá)到75.83萬平方米，環(huán)比增長201.92%，同比增長8.64%，同期二手住宅成交環(huán)比雖然大增97%，但增幅明顯不如新房。

??二手住宅成交占比環(huán)比回落的如上海、北京、杭州等城市，同比仍有正增長，市場結(jié)構(gòu)仍在向二手房傾斜。

??盡管3月份二手住宅成交面積占比較2月有所回落，但二手住宅已成為市場成交的主導(dǎo)力量。

??2026年一季度重點(diǎn)城市二手住宅成交份額均達(dá)到近年高位。上海、北京二手住宅成交份額突破80%，多數(shù)重點(diǎn)城市二手住宅份額站上60%關(guān)口。

??具體來看，一線核心城市新房供應(yīng)約束且新房均價(jià)普遍較高，市場主流的剛需和部分置換需求多選擇二手房，這就推動(dòng)二手住宅份額持續(xù)走高。2026年一季度，上海二手住宅成交占比達(dá)到了85%，較2025年全年二手住宅成交占比增長了7.44個(gè)百分點(diǎn)。較2022年56.6%的市場份額增加了接近29個(gè)百分點(diǎn)。北京二手住宅成交占比也超過八成，達(dá)到81%，較2025年全年占比增加3.62個(gè)百分點(diǎn)，較近年低點(diǎn)時(shí)也有16.32個(gè)百分點(diǎn)的增長。

??核心城市二手住宅份額持續(xù)抬升。成都二手住宅份額從2019年的31.33%，大幅升至2026年一季度的73.31%，是二手住宅成交份額提升幅度最大的城市之一，二手住宅成交規(guī)模已連續(xù)三年超過新房。

??杭州二手住宅份額從2019年的38.49%升至2026年一季度的64.72%，2021-2023年新房供應(yīng)高峰過后，二手住宅份額快速回升。

??西安、天津、武漢等城市二手住宅份額分別從2022年之前的不足50%，升至2026年一季度的69.71%、70.16%、69.81%，二手住宅對市場的支撐作用持續(xù)增強(qiáng)。

??當(dāng)前二手住宅價(jià)格已回歸理性，多數(shù)城市二手住宅均價(jià)較高點(diǎn)下跌10%-30%，2026年一季度成交均價(jià)同比增速仍處于下降通道，“以價(jià)換量”帶動(dòng)成交上行。

??具體來看，上海2026年一季度二手住宅成交均價(jià)為35210元/平方米，同比去年一季度下降15%左右；北京二手住宅均價(jià)在2025年結(jié)束了自2022年以來三年的下跌后，至2026年一季度再次同比轉(zhuǎn)跌，成交均價(jià)同比下降9.05%。廣州2026年一季度二手住宅成交均價(jià)為23614元/平方米，較2023年成交均價(jià)高點(diǎn)時(shí)降了27%。

??實(shí)際上，當(dāng)前北上廣深杭二手住宅掛牌參考均價(jià)持續(xù)下行，業(yè)主報(bào)價(jià)調(diào)整仍在延續(xù)，短期價(jià)格調(diào)整壓力未明顯緩解，“以價(jià)換量”的主旋律將持續(xù)延續(xù)，這也將進(jìn)一步夯實(shí)二手住宅份額基礎(chǔ)。

??二手住宅成交主要由剛需客群支撐，聚焦區(qū)域、配套、價(jià)格兼具的高性價(jià)比房源，短期內(nèi) “以價(jià)換量”趨勢仍將延續(xù)，重點(diǎn)城市二手住宅成交份額整體保持 “穩(wěn)中有升” 態(tài)勢。

??同時(shí)我們也注意到，3月重點(diǎn)15城整體二手住宅份額已出現(xiàn)小幅回落，隨著新房產(chǎn)品力提升、“好房子”持續(xù)入市，供應(yīng)節(jié)奏不斷優(yōu)化，部分購房客群回流新房市場，未來一二手房市場的份額博弈將趨于常態(tài)化。