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??在中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，傳統(tǒng)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式正加速退潮，房企的生存邏輯從“賣房子”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營資產(chǎn)”。非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)——包括商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、代建管理、長租公寓等——已從邊緣補(bǔ)充演變?yōu)橹纹髽I(yè)現(xiàn)金流與利潤的核心引擎。從2025年的業(yè)績發(fā)布情況來看，部分典型房企已經(jīng)一定程度上實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，成為行業(yè)的標(biāo)桿。

??01 典型房企非房收入占比持續(xù)提升，逐步建立新增長曲線

??從已經(jīng)披露2025年度業(yè)績且非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（以下簡稱：非房業(yè)務(wù)）收入較高的19家典型房企來看，近年來房企非房業(yè)務(wù)收入對總營收的占比呈現(xiàn)上升趨勢，從2022年的8.2%提升至2025年的13.9%。除了房地產(chǎn)銷售收入整體下滑的原因之外，也反映出房企在尋求新增張曲線和風(fēng)險(xiǎn)分散方面的努力。

??具體來看，華潤置地、萬科地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)穩(wěn)居2025年房企非房業(yè)務(wù)收入前三，分別為432.78億元、427.82億元和267.73億元，這些企業(yè)通常依托自身品牌、渠道、客戶資源，布局了商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元非房業(yè)務(wù)板塊，形成了成熟的盈利模式，非房業(yè)務(wù)成為其營收的重要組成部分。

??在非房收入對總營收的占比方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和世茂集團(tuán)的占比分別達(dá)到42.80%、41.80%，是僅有的兩家超過40%的企業(yè)；前十的房企中一半曾經(jīng)歷債務(wù)出險(xiǎn)，在債務(wù)重組的過程中主動向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，重組后也將逐步剝離重資產(chǎn)包袱，聚焦商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尋求可持續(xù)發(fā)展。龍湖集團(tuán)、新城控股(14.710, 0.49, 3.45%)等穩(wěn)健的企業(yè)則是在通過轉(zhuǎn)型來增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，發(fā)展出了新的增長曲線。

??02 三房企非房業(yè)務(wù)毛利潤占比過半，形成新的利潤壓艙石

??從披露2025年非房業(yè)務(wù)盈利水平的7家典型房企情況來看，排名前二的華潤置地和龍湖集團(tuán)的非房業(yè)務(wù)毛利潤都超過了100億元。其中華潤置地以228.30億元的非房業(yè)務(wù)毛利潤位居榜首，憑借全鏈條資源整合能力，在商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等多元板塊構(gòu)建了成熟盈利模式，規(guī)模優(yōu)勢顯著。

??龍湖集團(tuán)的非房業(yè)務(wù)毛利潤也達(dá)到了143.02億元，從占比來看更為突出，其非房業(yè)務(wù)毛利潤占比從2022年的23.4%一路飆升至2025年的151.6%。一方面是因?yàn)榉欠繕I(yè)務(wù)收入和利潤的穩(wěn)步增長，另一方面也是因?yàn)辇埡瘓F(tuán)的物業(yè)銷售面臨較大壓力，毛利潤從2022年的406.36億元降至2025年的毛虧48.52億元。有類似情況的還有金地集團(tuán)(2.840, 0.03, 1.07%)和新城控股，這三家企業(yè)也是唯三的非房業(yè)務(wù)毛利潤占比過半的房企。

??03 華潤和龍湖非房業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確，率先實(shí)現(xiàn)新發(fā)展模式

??具體來看非房業(yè)務(wù)毛利潤前二的華潤置地和龍湖集團(tuán)，兩家企業(yè)在行業(yè)調(diào)整的背景下率先實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型發(fā)展。

??華潤置地?的非房業(yè)務(wù)（其戰(zhàn)略中的第二、三條增長曲線）展現(xiàn)出?“輕重并舉、全面協(xié)同”的穩(wěn)健模式?。其發(fā)展模式主要分為兩部分：一是?經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)?（重資產(chǎn)），以購物中心為核心，輔以寫字樓和酒店；二是?輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)?，包括物業(yè)管理（華潤萬象生活）、資產(chǎn)管理（資管規(guī)模超5000億元）、代建、租賃住房、文體運(yùn)營等。2025年，這兩部分業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)核心凈利潤達(dá)116.5億元，占公司總核心凈利潤的?51.8%?，首次過半。這主要得益于該板塊高達(dá)71.8%（經(jīng)營性不動產(chǎn)）和35.5%（輕資產(chǎn)管理）的毛利率，顯著對沖了開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑的影響。企業(yè)預(yù)計(jì)“十五五”末非房業(yè)務(wù)營收占比將接近30%，?利潤貢獻(xiàn)將穩(wěn)定在60%以上?。

???龍湖集團(tuán)?的非房業(yè)務(wù)（運(yùn)營及服務(wù)航道）則構(gòu)建了?“航道分離、運(yùn)營與服務(wù)雙輪驅(qū)動”的模式?。發(fā)展上分為?運(yùn)營航道?（C2商業(yè)投資與C3資產(chǎn)管理）和?服務(wù)航道?（C4物業(yè)管理與C5智慧營造/代建），涵蓋購物中心、長租公寓、物管及代建等多種業(yè)態(tài)。2025年盡管公司核心歸母凈利潤首次出現(xiàn)虧損（-17.0億元），但運(yùn)營及服務(wù)航道貢獻(xiàn)了高達(dá)79億元的核心歸母凈利潤，成為名副其實(shí)的?“利潤壓艙石”?。管理層明確非房航道利潤未來將保持兩位數(shù)增長，目標(biāo)是盡快達(dá)到百億規(guī)模，并預(yù)計(jì)?最晚至2028年，其收入規(guī)模將全面超過地產(chǎn)開發(fā)?。這反映出龍湖在開發(fā)主業(yè)承壓下，其非房業(yè)務(wù)的利潤穩(wěn)定器價(jià)值已無可替代。

??綜上所述，中國房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整正驅(qū)動著一次深刻轉(zhuǎn)型。?非房業(yè)務(wù)?不再僅是收入的補(bǔ)充，更成為支撐?利潤與現(xiàn)金流?的關(guān)鍵支柱。以?華潤置地?和?龍湖集團(tuán)?為代表的轉(zhuǎn)型標(biāo)桿，通過明確的戰(zhàn)略、成熟的產(chǎn)品線和高盈利的運(yùn)營模式，已率先穿越周期。未來，行業(yè)的競爭焦點(diǎn)將進(jìn)一步聚焦于?商業(yè)運(yùn)營能力、服務(wù)增值能力與穩(wěn)定的現(xiàn)金流生成能力?，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化是房企實(shí)現(xiàn)韌性增長和長期價(jià)值的核心路徑。