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??2026年開年以來，上海土地市場在“控量提質(zhì)、存量盤活”的大基調(diào)下走出獨立行情。

??8月4日，第七批次5宗含宅地以90.6億元總價全部出讓收官，平均溢價率較前期高位結(jié)構(gòu)性回落，但唐鎮(zhèn)、張江孫橋等產(chǎn)業(yè)人口板塊溢價率仍逼近30%。

??在唐鎮(zhèn)、張江兩幅地塊經(jīng)過多輪競拍溢價率分別達到28%與27%的同時，虹口北外灘地塊卻以底價成交。

??該地塊之前因建筑限高提升至249米的超高層規(guī)劃而備受矚目，但項目商辦業(yè)態(tài)占比超七成，且存在長期自持要求，疊加超高層建安與歷史建筑保護成本，使得大多房企望而卻步。最終由青山實業(yè)和華峰集團聯(lián)合體以底價38.45億元拿下。

??青山實業(yè)和華峰集團對房地產(chǎn)市場來說可能相對陌生，但是兩家均是來自溫州的重量級實業(yè)巨頭，資金實力雄厚。

??北外灘地塊距北外灘中心僅數(shù)百米，周邊白玉蘭廣場、北外灘來福士等商辦載體密集，航運、金融產(chǎn)業(yè)集聚度高，城市界面與配套能級均處于上海核心城區(qū)第一梯隊。

??二者聯(lián)合體拿下北外灘地塊本質(zhì)不是入局住宅開發(fā)賽道，而是實業(yè)資本配置上海核心城市資產(chǎn)。

??01

??上海2026年第七批次土拍

??冷熱分明、價值聚焦

??2026年8月4日，上海本年度第七次土拍5宗商品住宅用地全部完成出讓，覆蓋虹口北外灘、浦東唐鎮(zhèn)、浦東張江孫橋、嘉定南翔、嘉定新城五大板塊，合計成交總價約90.6億元。

??從整體成交表現(xiàn)來看，本輪土拍熱度分化特征清晰。緊鄰張江科創(chuàng)輻射圈的唐鎮(zhèn)、孫橋兩宗地塊競爭最為激烈，溢價率分別達到28%與27%，是本批次熱度最高的兩宗地塊；嘉定南翔低密地塊憑借稀缺的1.3容積率屬性，收獲14%的溢價水平；虹口北外灘地塊因商辦占比高、開發(fā)運營門檻高，最終由青山實業(yè)與華峰集團組成的實業(yè)聯(lián)合體底價斬獲；嘉定新城菊園地塊以自住剛需剛改定位為主，由綠城中國底價摘得。

??首先是熱度最高的浦東唐鎮(zhèn)地塊，經(jīng)47輪競價，最終由招商蛇口與中旅投資組成的聯(lián)合體以總價15.8億元競得，成交樓面價48114元/平方米，溢價率28.45%。充分體現(xiàn)出房企對唐鎮(zhèn)板塊改善市場價值的高度認可。

??該地塊地處唐鎮(zhèn)核心居住片區(qū)，直線距離軌道交通2號線唐鎮(zhèn)站約800米，地塊出讓面積約1.43公頃，容積率2.3，總計容建筑面積約3.29萬平方米，建筑限高60米，體量適中，適合打造小高層改善產(chǎn)品，開發(fā)周轉(zhuǎn)效率較高。

??從市場收益與利潤空間來看，地塊緊鄰招商蛇口&中旅投資此前合作開發(fā)的壹江臻邸項目，該項目高層售價約8.3萬元/平方米。以本次48114元/平方米的成交樓面價測算，扣除建安、精裝、稅費及財務(wù)成本后，項目仍具備合理利潤空間。

??其次是浦東張江孫橋地塊，該地塊是本批次中稀缺性極強的純住宅補倉地塊，也是張江孫橋社區(qū)單元時隔十余年再次推出的商品住宅用地。地塊最終由聯(lián)發(fā)溢價27%競得，成交總價8.2億元，平均樓板價4.4萬元/平方米。

??地塊出讓面積約0.84公頃，容積率2.2，總計容建筑面積約1.85萬平方米，建筑體量小巧，開發(fā)周轉(zhuǎn)快，適合打造剛需與剛改型小高層產(chǎn)品，是中型房企切入張江市場的難得機會。

??從周邊市場與利潤空間來看，張江孫橋板塊長期無新增商品住宅供應(yīng)，周邊新房主要依托張江集鎮(zhèn)及唐鎮(zhèn)南部項目，二手房以早年動遷房與商品房為主，西側(cè)三湘海尚福邸掛牌價約8萬元/平方米。十余年斷供積累的存量居住需求，疊加張江科學(xué)城持續(xù)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人口，為項目提供了扎實的客群支撐。

??除了這兩幅地塊熱度明顯較高之外，虹口北外灘地塊作為本批次唯一內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地塊在開拍前也備受矚目。

??該宗地入市前已完成控制性詳細規(guī)劃調(diào)整。調(diào)規(guī)后地塊整合為商業(yè)、住宅、辦公混合用地，商業(yè)占比不超55%、住宅占比不超30%、辦公占比不低于15%，建筑限高提升至249米，同步落實歷史建筑保護與地下空間銜接要求，通過高強度立體開發(fā)盤活核心區(qū)存量用地，屬于北外灘核心功能升級的標桿載體。

??從開發(fā)收益來看，地塊計容住宅建面約3.2萬平方米，單獨核算住宅部分對應(yīng)土地成本，實際樓板價約12.3萬元/平方米。參照北側(cè)綠城潮鳴外灘約18萬元/平方米的均價，住宅部分具備合理利潤空間，但項目商辦業(yè)態(tài)占比超七成，且存在長期自持要求，疊加超高層建安與歷史建筑保護成本，整體資金占用周期長、收益兌現(xiàn)高度依賴運營能力，這也是多數(shù)傳統(tǒng)住宅開發(fā)商選擇觀望的核心原因。

??該地塊最終由青山實業(yè)與華峰集團組成的溫州實業(yè)聯(lián)合體以起拍價38.45億元摘得。對兩家實業(yè)企業(yè)而言，該項目更多承載上?？偛哭k公、高端人才配套與核心資產(chǎn)配置功能，盈利邏輯與常規(guī)住宅開發(fā)項目存在明顯差異。

??可以預(yù)見該地塊建成后，未來也將成為北外灘地區(qū)的地標之一。

??02

??上海已成全國市場中

??確定性最強陣地

??整體來看，上海第七批次土拍平均溢價率約9%，較5-7月連續(xù)三批次的高位水平有所回落。

??主要原因是本批次地塊區(qū)位整體更偏外圍，5宗地塊中4宗分布于外環(huán)外及近郊板塊；唯一內(nèi)環(huán)內(nèi)的北外灘地塊為商辦住復(fù)合業(yè)態(tài)，開發(fā)門檻高、自持要求嚴，天然篩選參拍主體；嘉定新城地塊定位自住剛需剛改，收益屬性偏穩(wěn)健，兩宗地塊底價成交均符合各自的產(chǎn)品定位與市場預(yù)期。

??對比七個批次的出讓情況，可以清晰地看到上海土拍“前穩(wěn)后熱、逐批升溫、價值聚焦”的演進軌跡。

??年初在“滬七條”后平穩(wěn)開局、溢價普遍個位數(shù)。4月第三批次徐匯長橋溢價率首破25%，此后熱度持續(xù)上升。5月第四批次整體溢價率沖至33.5%，連續(xù)兩日“無封頂”競價。6月第五批次125.7億元延續(xù)高位。7月第六批次誕生161億百億地王，單批次收金235億創(chuàng)年內(nèi)峰值。8月第七批次在高位回落后溢價結(jié)構(gòu)性下調(diào)，但產(chǎn)業(yè)人口板塊仍逼近30%。

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，全國300城7月經(jīng)營性土地供求環(huán)比季節(jié)性回落，其中供應(yīng)建筑面積為3882萬平方米，環(huán)比下降11%，同比下降37%，同比降幅顯著擴大。成交建筑面積成交3289萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降24%。其中一線城市成交建筑面積46萬平方米，環(huán)比下降60%，同比下降29%。

??在這背景下，上海7月土地成交面積和金額環(huán)比皆明顯增長，在十大重點城市中處于第一梯隊?？梢哉f，上海已成為全國土地市場中確定性最強、韌性最足的核心陣地。

??03

??八批次真如"壓艙石"地塊登場

??未來結(jié)構(gòu)化分化成常態(tài)

??7月28日晚，上海土地交易市場發(fā)布2026年第八批次擬出讓住宅用地清單。上海八批次共2宗涉宅地，分別位于?普陀真如?和?松江泗涇?，總出讓面積約?13.86公頃?。

??其中真如地塊位于真如城市副中心核心區(qū)，屬于軌交11、14號線真如站上蓋。該地塊由2幅住宅用地和1幅商辦混合用地捆綁組成，總用地面積約11.9公頃，總建筑面積約39.7萬平方米，其中住宅約19萬平方米。

??8月3日，?普陀真如地塊正式上架，交易活動擬于8月底組織。

??值得注意的是，該地塊為“真如之心” “壓艙石”地塊，2025年6月上海城市更新路演推介活動中，“真如之心”與“真如翠谷”同為普陀區(qū)重點推介項目，“真如之心”位于真如城市副中心核心位置，被稱為真如副中心“最后一塊拼圖”，將打造為集商業(yè)、辦公、文化于一體的綜合城市空間；而“真如翠谷”相關(guān)地塊已在去年第六、七批次土拍中順利成交。

??預(yù)計該項目成交總價有望突破150億元，將成為下半年上海土地市場體量最大、確定性最強的“壓艙石”項目。

??我們認為，下半年上海整體土拍市場韌性延續(xù)，結(jié)構(gòu)化分化也將成常態(tài)。其中核心區(qū)稀缺存量地、近郊低密改善地將繼續(xù)獲得關(guān)注，而遠郊剛需地則以平穩(wěn)底價為主。

??當前行業(yè)仍處于供求關(guān)系深度修復(fù)期，“控制增量、消化庫存”是多數(shù)城市核心目標，下半年土地供求規(guī)模預(yù)計維持同比回落。

??在這樣的背景下，房企拿地邏輯更趨精準：向產(chǎn)業(yè)人口扎實、配套成熟、產(chǎn)品具備差異化稀缺性的板塊聚焦。

??后續(xù)供地將更多依靠存量盤活，通過規(guī)劃優(yōu)化、業(yè)態(tài)重構(gòu)挖掘城市存量土地價值。這也意味著，未來土地市場的競爭不再簡單比拼資金規(guī)模，更考驗開發(fā)主體的綜合能力。既要懂住宅產(chǎn)品打造，也要具備綜合體運營、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、長期資產(chǎn)持有能力，這也為實業(yè)資本參與城市核心地塊開發(fā)打開空間，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商、國有平臺企業(yè)、大型實業(yè)巨頭同臺拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。