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??萬科新一屆管理層調(diào)整塵埃落定。

??7月31日，萬科召開2026年第一次臨時(shí)股東會，審議通過了董事會換屆議案，黃力平、黃宇、雷江松、徐恩利、姚飛、朱志強(qiáng)當(dāng)選第二十一屆董事會非獨(dú)立董事，黃亞英、廖子彬、王衛(wèi)國、楊兆當(dāng)選獨(dú)立董事。新一屆董事會第一次會議決議公告顯示，選舉徐恩利為公司董事長，續(xù)聘黃宇為公司總裁。

??萬科方面表示，徐恩利長期從事企業(yè)管理工作，深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域多年，并擔(dān)任過A股、港股兩地上市公司負(fù)責(zé)人，徐恩利與總裁黃宇的搭檔組合，契合萬科的企業(yè)特點(diǎn)和當(dāng)前形勢需要，有利于持續(xù)推進(jìn)化險(xiǎn)與發(fā)展。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，徐恩利接任萬科董事長，標(biāo)志著深圳國資對萬科的救助從“信用背書”邁入“深度治理”新階段。這一人事安排絕非簡單的國資“空降”，而是精準(zhǔn)匹配萬科當(dāng)前“化險(xiǎn)求生”核心訴求的最優(yōu)解。

??從深圳國資走出的“地產(chǎn)老將”

??徐恩利的職業(yè)生涯幾乎未曾離開過深圳國資體系。

??資料顯示，徐恩利出生于1975年，天津大學(xué)管理科學(xué)與工程專業(yè)碩士研究生，高級工程師。他起步于深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司，曾在深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任總經(jīng)理助理及投資控制部經(jīng)理。2008年，徐恩利加入深業(yè)集團(tuán)，迎來職業(yè)能力全面進(jìn)階，歷任深業(yè)南方地產(chǎn)、沙河股份、深業(yè)鵬基多家地產(chǎn)平臺高管，一路晉升至深業(yè)集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理。

??2020年~2024年，徐恩利任深業(yè)集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理，期間曾兼任深業(yè)置地有限公司及深業(yè)商業(yè)管理有限公司黨委書記、董事長；2022年~2024年，他擔(dān)任深圳控股有限公司董事；2022年~2025年，他擔(dān)任路勁基建有限公司董事；2024年11月，徐恩利調(diào)任深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司黨委書記，2025年1月起任深圳高速公路集團(tuán)董事長，直到2026年7月2日，其辭去深圳高速公路集團(tuán)全部職務(wù)，次日入職萬科擔(dān)任黨委書記。

??徐恩利與萬科之間并不陌生。

??早在2019年，深業(yè)就曾與萬科簽下戰(zhàn)略合作協(xié)議。2021年，雙方聯(lián)手豪擲81.9億元，拿下中山馬鞍島千畝地塊，打造了大灣區(qū)的產(chǎn)城大盤——萬科深業(yè)·灣中新城。此后，從2022年項(xiàng)目培土奠基，到樣板房面市，再到2024年產(chǎn)業(yè)招商引入首家上市公司，徐恩利作為深業(yè)方代表幾乎全程參與，多次與萬科管理層同臺。

??柏文喜認(rèn)為，徐恩利出任萬科董事長的核心優(yōu)勢就在于“熟人與專業(yè)”的雙重背書。

??其一，他是萬科“老熟人”。作為深業(yè)集團(tuán)副手，他全程操盤了雙方合作的百億級超級大盤“灣中新城”，對萬科的資產(chǎn)底細(xì)、管理風(fēng)格乃至痛點(diǎn)都了如指掌，無需磨合即可上手。

??其二，他是地產(chǎn)“實(shí)干家”。不同于純財(cái)務(wù)或監(jiān)管背景的高管，徐恩利擁有天健、深業(yè)多年的地產(chǎn)一線操盤經(jīng)驗(yàn)，擅長大型綜合體與產(chǎn)城融合項(xiàng)目，這正是萬科盤活存量資產(chǎn)最急需的能力。

??債務(wù)與經(jīng)營雙重承壓

??盡管萬科在保障生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方面取得了階段性進(jìn)展，但當(dāng)前經(jīng)營形勢依然嚴(yán)峻，化險(xiǎn)任務(wù)艱巨。

??從債務(wù)端看，2026年是萬科償債的關(guān)鍵之年。iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至7月12日，萬科境內(nèi)債余額為172.8億元，2026年內(nèi)的兌付高峰將在今年12月到來，單月到期規(guī)模達(dá)50.46億元，兌付壓力依舊突出。7月上旬，“23萬科MTN004”剛剛完成展期安排，到期日兌付40%本金，剩余60%展期一年。

??經(jīng)營端，萬科將控虧、減虧明確為2026年全年核心經(jīng)營目標(biāo)之一。根據(jù)半年度業(yè)績預(yù)告，公司上半年歸屬母公司凈利潤預(yù)虧120億元~150億元。虧損來源于三大因素：首先是上半年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；其次是結(jié)合行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，公司新增計(jì)提了資產(chǎn)減值；再加上成本法核算下，在扣除折舊攤銷后，部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。

??“徐恩利的到來正是為了解決一系列治理與協(xié)調(diào)問題。”柏文喜分析，首先，是國資協(xié)同升級。他深厚的國資人脈能將深鐵、深業(yè)、深投控等各方力量擰成一股繩，在債務(wù)展期、資產(chǎn)處置上提供更高效的決策通道。其次，是穩(wěn)住經(jīng)營底盤。配合續(xù)任總裁黃宇的金融背景，形成“國資信用+地產(chǎn)實(shí)操+資本運(yùn)作”的穩(wěn)固三角，專注于落實(shí)“控虧、減虧”的年度目標(biāo)。

??不過，柏文喜同時(shí)表示，董事長解決的是治理與協(xié)調(diào)問題，而非市場問題。房地產(chǎn)行業(yè)基本面疲軟、銷售復(fù)蘇緩慢等系統(tǒng)性難題，不會因“換帥”而立刻扭轉(zhuǎn)。萬科未來12~18個(gè)月的核心任務(wù)仍是“止血”，而非“擴(kuò)張”。

??“徐恩利是深圳國資派出的‘專業(yè)救火隊(duì)長’，他的上任極大地提升了萬科在國資體系內(nèi)的資源調(diào)動效率，為化險(xiǎn)提供了更強(qiáng)的組織保障，但公司真正的拐點(diǎn)仍需等待樓市企穩(wěn)與銷售回暖?！?柏文喜補(bǔ)充。

??化險(xiǎn)與發(fā)展：新班子的雙重使命

??面對嚴(yán)峻形勢，7月剛履新總裁職務(wù)的黃宇表示，萬科下一階段將繼續(xù)堅(jiān)決落實(shí)自身主體責(zé)任，統(tǒng)籌短期風(fēng)險(xiǎn)緩釋與長期經(jīng)營優(yōu)化，全力推動經(jīng)營方面各項(xiàng)工作落地。同時(shí)，在債務(wù)方面，積極探索多元市場化解決路徑，結(jié)合實(shí)際情況靈活推進(jìn)債務(wù)優(yōu)化，維護(hù)各方長期利益。

??在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬科管理層稱，上半年已交付2.3萬套住房，集中交付期整體收房率超過90%，有信心在各方支持下保質(zhì)保量完成下半年交付任務(wù)。公司還堅(jiān)持積極銷售，不斷加強(qiáng)新媒體自獲客能力，啟動城市聚焦策略，對其覆蓋城市分類制訂發(fā)展策略，逐步推動資源向核心城市集中。

??值得注意的是，新一屆董事會決議公告顯示，執(zhí)行副總裁和董秘為2025年初以來的原班人馬，延續(xù)了經(jīng)營管理隊(duì)伍的整體穩(wěn)定，體現(xiàn)了新老過渡的平穩(wěn)有序。

??股東會上，黃力平表示，本次換屆將進(jìn)一步強(qiáng)化董事會專業(yè)配置和力量，新一屆董事會面臨的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻，將有效發(fā)揮“定戰(zhàn)略、作決策、防風(fēng)險(xiǎn)”的作用，凝聚力量，共渡難關(guān)。

??回溯近40年的發(fā)展史，依托市場化改革紅利，萬科成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)極具代表性的標(biāo)桿企業(yè)。隨著行業(yè)步入深度調(diào)整期，這家昔日的龍頭房企在深圳國資統(tǒng)籌主導(dǎo)下探索自救，力求風(fēng)險(xiǎn)化解與長期發(fā)展并舉。

??徐恩利的履新，或許正是這場漫長轉(zhuǎn)型中的關(guān)鍵一步。