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??7月，樓市成交迎來季節(jié)性降溫。

??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面：重點(diǎn)50城新房成交環(huán)比下降23%；重點(diǎn)20城二手房成交環(huán)比下降16%。

??但市場(chǎng)并沒有重新快速下探。

??從同比來看，新房成交同比僅下降4%，累計(jì)同比下跌9%，跌幅較前6月收窄約1個(gè)百分點(diǎn)；二手房成交與去年同期基本持平，前7月累計(jì)同比正增11%。

??7月樓市真正需要關(guān)注的，不只是成交環(huán)比回落，而是供求關(guān)系、購(gòu)房需求的流向和城市格局都在發(fā)生變化。

??普睿數(shù)智研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)50城新房成交面積約1161萬平方米，環(huán)比下降23%，是今年除春節(jié)月外的最低水平。

??在此之前，市場(chǎng)剛經(jīng)歷了一輪持續(xù)數(shù)月的集中放量。3-6月，重點(diǎn)50城新房月均成交面積達(dá)到1544萬平方米，房企半年度沖刺、項(xiàng)目集中推盤，共同抬高了月度基數(shù)。

??這一數(shù)據(jù)若與2025年同期相比基本處于同一水平，同比僅下降4%，年內(nèi)已連續(xù)四個(gè)月同比波動(dòng)收斂在10%以內(nèi)，說明需求中樞并未隨環(huán)比走弱而下移。

??前7個(gè)月累計(jì)成交面積約9140萬平方米，同比下降9%，降幅較前6個(gè)月收窄約1個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)累計(jì)降幅連續(xù)多月溫和修復(fù)，市場(chǎng)在二季度“小陽(yáng)春”后進(jìn)入季節(jié)性調(diào)整，但需求底部依然穩(wěn)固。

??比成交下降更快的，是新房供應(yīng)。

??7月重點(diǎn)50城新建商品住宅新增供應(yīng)面積約674萬平方米，環(huán)比減少35%，同比下降36%，刷新2024年以來除春節(jié)月外的月度低位。當(dāng)月成交面積為供應(yīng)面積的1.72倍。

??前7個(gè)月累計(jì)新增供應(yīng)面積約6121萬平方米，同比下降23%。與之相比，前7個(gè)月新房成交面積達(dá)到9140萬平方米，高于供應(yīng)面積的49%左右。

??“賣多推少”的供求關(guān)系已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。

??這也是當(dāng)前多數(shù)城市庫(kù)存下降的主要原因。

??重點(diǎn)30城7月新房狹義庫(kù)存約1.63億平方米，30城中有26城庫(kù)存同比下降。杭州去化周期約8.3個(gè)月，是樣本城市中唯一低于12個(gè)月的城市；深圳、天津、上海、寧波、廈門也都在18個(gè)月以內(nèi)。

??相比新房，二手房的表現(xiàn)仍然更穩(wěn)。

??7月重點(diǎn)20城二手房成交面積約1379萬平方米，環(huán)比下降16%，同比基本持平。

??從4月年內(nèi)高點(diǎn)算起，二手房成交已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月回落。但7月的成交規(guī)模仍高于2025年月均約1330萬平方米的水平。環(huán)比動(dòng)能走弱，但成交中樞較去年明顯上移。

??前7個(gè)月，重點(diǎn)20城二手房累計(jì)成交面積約10754萬平方米，同比增長(zhǎng)11%。同期，重點(diǎn)50城新房累計(jì)成交同比下降9%。

??新房和二手房之間，形成了20個(gè)百分點(diǎn)的增速差。購(gòu)房需求正在繼續(xù)向存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

??“以價(jià)換量”是支撐二手房成交的主要?jiǎng)恿?，同時(shí)也意味著新房市場(chǎng)的復(fù)蘇仍將持續(xù)受制于二手房的掛牌與成交壓力，不過二手房交易的活躍，也有利于改善型新房需求釋放。

??將一二手房放在一起來看，城市之間分化更加明顯了。

??前7月，重點(diǎn)18個(gè)城市中有7城一二手房成交總量都在千萬平米以上，其中成都和上海成交總量排在前二，分別為1881萬平方米、1592萬平方米。二手房成交仍然是多數(shù)城市市場(chǎng)基本盤。

??從7月一二手房成交變化來看，北京、上海、深圳、武漢、寧波和蘇州六城一二手房成交同比均同步上漲，整體一線城市保持較強(qiáng)的韌性。

??具體來看，上海新房成交48萬平方米，同比增長(zhǎng)14%，二手房成交167萬平方米看，同比增長(zhǎng)14%。一二手房基本保持相同增速，在重點(diǎn)城市中并不多見。

??從一二手房成交可以看出，上海一二手房之間已形成了相對(duì)健康的置換循環(huán)，從總量看二手房依然是交易主體，但并未明顯擠壓新房，一批二手房成交后，釋放出的置換資金繼續(xù)進(jìn)入核心區(qū)改善型新房，置換鏈條向新房傳導(dǎo)。

??北京一二手房成交同比雖然均為正增長(zhǎng)，但是二手房成交增速明顯高于新房。7月新房成交約36萬平方米，同比基本持平；二手房成交約161萬平方米，同比增長(zhǎng)36%。二手房成交規(guī)模約為新房的4.5倍。

??北京市場(chǎng)并不缺少需求，一二手房成交總量有1270萬平方米，不過整體成交主要集中在二手房，核心區(qū)和成熟板塊二手房?jī)r(jià)格經(jīng)過持續(xù)調(diào)整后，性價(jià)比進(jìn)一步顯現(xiàn)。相比之下，北京新房供應(yīng)與需求仍存在一定錯(cuò)位，7月北京新房供應(yīng)同比增長(zhǎng)77%，明顯高于新房成交增速。

??深圳一二手房成交規(guī)模比較接近，但從增速來看新房成交同比增長(zhǎng)34%，而二手房增速僅為5%，購(gòu)買力加速流向新房。

??青島、廈門、寧波、南京、合肥這幾個(gè)城市新房成交同比增速均好于二手房，其中青島、廈門兩個(gè)城市新房成交規(guī)模更是高于二手房。

??相較而言，廣州、西安、杭州、佛山四城一二手房成交同比增速均為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)仍在調(diào)整階段。

??總的來看，7月樓市新的變化值得關(guān)注：盡管新房成交回落，但供應(yīng)收縮得更快，供給收縮正在成為穩(wěn)定新房市場(chǎng)的重要力量；二手房繼續(xù)成為市場(chǎng)流動(dòng)性的核心，置換鏈條能否打通對(duì)新房市場(chǎng)修復(fù)起到關(guān)鍵作用；城市之間一二手分化進(jìn)一步拉開，一線城市韌性更強(qiáng)。

??結(jié)合中央政治局會(huì)議定調(diào)，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”將成為下半年政策主基調(diào)。從地方政策來看，7月各地累計(jì)發(fā)布69條房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中公積金優(yōu)化約30次，仍是地方穩(wěn)樓市的主要工具。目前來看，政策重心已經(jīng)不只是短期促進(jìn)成交，城市更新、好房子、存量住房改造、住房消費(fèi)等均成為政策更高頻的關(guān)鍵詞。在政策合力之下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)穩(wěn)定修復(fù)。