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??國(guó)際投行對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，越來越強(qiáng)烈。

??“上海和深圳可能引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，這兩座城市復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6個(gè)月至24個(gè)月。”最近，世界投行高盛發(fā)布報(bào)告稱，上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

??該報(bào)告原標(biāo)題為《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》，中文意思為搶在一線城市復(fù)蘇之前布局。其核心邏輯在于：中國(guó)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已率先復(fù)蘇，而上海、深圳在多項(xiàng)基本面上與香港具有相似性，或?qū)?fù)制其修復(fù)路徑。

??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面，高盛認(rèn)為，房地產(chǎn)復(fù)蘇的四大關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——人口結(jié)構(gòu)、收入水平、住房可負(fù)擔(dān)性以及供給情況中，上海和深圳表現(xiàn)最為突出。雖然當(dāng)前兩地租金回報(bào)率仍低于按揭利率，尚未形成正向持有收益，但二者利差已收窄至近十年來最低水平。此外，類似香港市場(chǎng)，股市反彈帶來的財(cái)富效應(yīng)也可能逐步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)需求端。

??從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，高盛認(rèn)為，自2025年4月以來，香港開發(fā)商股價(jià)平均上漲約65%，而內(nèi)地開發(fā)商股價(jià)同期仍下跌約17%。在過往周期中，內(nèi)地開發(fā)商通常享有更高估值和盈利能力——平均市凈率約為1.9倍，高于香港開發(fā)商的0.8倍；凈資產(chǎn)收益率（ROE）也顯著領(lǐng)先（14% vs.5%）。這主要源于內(nèi)地房企開發(fā)業(yè)務(wù)占比更高、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)更快以及更高杠桿水平。

??不過，在本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期中，盡管ROE溢價(jià)有所收窄，但內(nèi)地開發(fā)商估值卻經(jīng)歷了更為明顯的壓縮。即便是被視為行業(yè)整合者的優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企，目前平均市凈率也僅為0.5倍，對(duì)應(yīng)2026－2027年約5%的ROE；而香港開發(fā)商同樣約為0.5倍市凈率，但ROE僅約為3%。

??這些數(shù)據(jù)意味著市場(chǎng)此前可能已經(jīng)過度悲觀，甚至低估了未來，也意味著市場(chǎng)面臨反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)。

??與高盛觀點(diǎn)相呼應(yīng)，摩根大通近期也表達(dá)了類似判斷。

??摩根大通駐新加坡策略師巴拉特（Rajiv Batra）表示，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇正逐步外溢至中國(guó)主要城市，而中國(guó)股市反彈所帶來的延后財(cái)富效應(yīng)，也正在提振住房需求。

??巴拉特稱：“在中國(guó)樓市經(jīng)歷5年的調(diào)整之后，我們現(xiàn)在可能正接近一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，3月份中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)初步復(fù)蘇跡象。”

??花旗研報(bào)則認(rèn)為，2026年第一季度銷售出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，3月份十大城市的二手房成交量和新房銷量均超出市場(chǎng)預(yù)期，中國(guó)房地產(chǎn)股票近期的股價(jià)回調(diào)為投資者提供了良好的加倉(cāng)窗口。