市場向軍 2026-04-27 09:44:55 來源：中房報
??國際投行對中國房地產市場的看好，越來越強烈。
??“上海和深圳可能引領中國房地產市場的復蘇，這兩座城市復蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。”最近，世界投行高盛發(fā)布報告稱，上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。
??該報告原標題為《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》，中文意思為搶在一線城市復蘇之前布局。其核心邏輯在于：中國香港房地產市場已率先復蘇，而上海、深圳在多項基本面上與香港具有相似性，或將復制其修復路徑。
??對于房地產市場基本面，高盛認為，房地產復蘇的四大關鍵驅動因素——人口結構、收入水平、住房可負擔性以及供給情況中，上海和深圳表現(xiàn)最為突出。雖然當前兩地租金回報率仍低于按揭利率，尚未形成正向持有收益，但二者利差已收窄至近十年來最低水平。此外，類似香港市場，股市反彈帶來的財富效應也可能逐步傳導至房地產需求端。
??從市場表現(xiàn)來看，高盛認為，自2025年4月以來，香港開發(fā)商股價平均上漲約65%，而內地開發(fā)商股價同期仍下跌約17%。在過往周期中，內地開發(fā)商通常享有更高估值和盈利能力——平均市凈率約為1.9倍，高于香港開發(fā)商的0.8倍；凈資產收益率（ROE）也顯著領先（14% vs.5%）。這主要源于內地房企開發(fā)業(yè)務占比更高、資產周轉更快以及更高杠桿水平。
??不過，在本輪房地產調整周期中，盡管ROE溢價有所收窄，但內地開發(fā)商估值卻經歷了更為明顯的壓縮。即便是被視為行業(yè)整合者的優(yōu)質國有房企，目前平均市凈率也僅為0.5倍，對應2026－2027年約5%的ROE；而香港開發(fā)商同樣約為0.5倍市凈率，但ROE僅約為3%。
??這些數(shù)據(jù)意味著市場此前可能已經過度悲觀，甚至低估了未來，也意味著市場面臨反轉機會。
??與高盛觀點相呼應，摩根大通近期也表達了類似判斷。
??摩根大通駐新加坡策略師巴拉特（Rajiv Batra）表示，香港房地產市場的復蘇正逐步外溢至中國主要城市，而中國股市反彈所帶來的延后財富效應，也正在提振住房需求。
??巴拉特稱：“在中國樓市經歷5年的調整之后，我們現(xiàn)在可能正接近一個轉折點，3月份中國房地產市場已經出現(xiàn)初步復蘇跡象?！?/p>
??花旗研報則認為，2026年第一季度銷售出現(xiàn)復蘇跡象，3月份十大城市的二手房成交量和新房銷量均超出市場預期，中國房地產股票近期的股價回調為投資者提供了良好的加倉窗口。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
