市場 2026-04-24 15:45:33 來源：丁祖昱評樓市
??早在今年2月初，上海浦東、徐匯、靜安三區(qū)啟動收購存量二手房用于保障性租賃住房（保租房）的試點，引發(fā)市場的極大關(guān)注。
??僅兩個月后，這一政策就迎來了落地的關(guān)鍵進展：浦東新區(qū)已有2套二手房率先完成收購流程，另有十幾套房源正處于洽談與評估階段；靜安區(qū)的首例簽約也已順利完成。
??2套成交和數(shù)十套儲備背后的意義非常重要，它標志著上海在探索“以舊換新”的存量盤活路徑上，正式從試水探索向規(guī)模擴面轉(zhuǎn)變。在“官方收購”的加持下，這些房源率先實現(xiàn)了成交，也成為打通房地產(chǎn)市場置換鏈的關(guān)鍵第一步。
??要知道，今年一季度，上海二手房成交規(guī)模占一二手房總成交規(guī)模的比重已達到了84%左右，二手房市場的穩(wěn)定對于上海整體市場有著非常重要的意義。
??上海存量二手房盤活，正式進入關(guān)鍵執(zhí)行階段。
??此前我們分析過，2025年上?？們r400萬元以下二手房成交占比已達到77%，占據(jù)二手房成交的主導(dǎo)地位。這部分低總價房源大多以市區(qū)“老破小”為主。
??進一步來看，2025年總價200-400萬區(qū)間的二手房成交套數(shù)占比降幅明顯高于其他總價段，這部分二手房東往往是“先賣再買”的改善置換人群，因二手房成交周期較長，市場置換鏈出現(xiàn)斷層。
??而2月初上海浦東、靜安、徐匯三個試點區(qū)結(jié)合各區(qū)實際，明確了房源篩選標準與運作模式。其中，浦東新區(qū)“收舊換新”試點方案便涵蓋總價400萬以內(nèi)房源，精準地瞄準了這一痛點，激活改善型需求置換鏈，從而加快二手房市場的交易速度。
??二手房置換鏈條被激活，對新房市場的去化也帶來了積極影響。
??以浦東新區(qū)為例，在收購房源時，優(yōu)先收購有換購新建商品住房意愿的客戶；同時將“收舊”與“換新”聯(lián)動綁定，創(chuàng)新“房票”閉環(huán)模式，被收購房屋的產(chǎn)權(quán)人在出售舊房后，購房款將參照“房票”形式進行專賬監(jiān)管，用于購買浦東新區(qū)范圍內(nèi)的市場化一手住房。這相當于定向釋放了原本被鎖定的改善型購買力。
??另外，靜安區(qū)被收購房源也與購買新房掛鉤，這將有助于活躍新房的銷售。
??我們判斷，隨著收購規(guī)模不斷擴大，官方收購二手房政策將對推動二手房價企穩(wěn)、一手房市場成交活躍真正發(fā)揮作用。
??官方收購二手房政策，疊加2月末上海出臺的“滬七條”，政策組合拳給當前市場打了一劑“強心針”。
??回顧自2025年以來上海二手房市場表現(xiàn)，二手房成交規(guī)模自去年11月開始持續(xù)維持在2萬套以上的榮枯線附近。
??政策出臺后的3月，上海二手房成交更是突破3萬套成交大關(guān)，當月成交3.12萬套，在去年高基數(shù)的基礎(chǔ)上同比增長6.3%，創(chuàng)下近五年同期新高，也是近十年“小陽春”行情的第二高位。
??進一步從4月份二手房成交來看，截至4月23日，上海二手房成交套數(shù)已達到2.1萬套，按照日均927套測算，4月二手房成交大概率接近2.8萬套。二手房成交熱度延續(xù)，向市場釋放了明確的“穩(wěn)樓市”信號。
??當前二手房仍在“以價換量”，3月二手住宅成交均價為34429元/平方米，環(huán)比下降2.8%，同比下降16%，從結(jié)構(gòu)來看，3月份總價400萬元以下二手房成交均價環(huán)比止跌，同比降幅較2月有所收窄。
??實際上，上海收購二手房傳遞出“官方托底”的信號，對于穩(wěn)定價格預(yù)期有積極的作用。
??根據(jù)浦東新區(qū)公布的細則，收購房源采用一房一價“雙評估”機制，以周邊真實二手住房成交價格為參考，開展初次詢價評估和交易前復(fù)核評估，最終與售房人協(xié)商確定收購價格。
??這相當于是在為同地段的二手房劃出了一條“心理底價”，避免由于市場情緒所造成的房價非理性下跌，為市場筑牢價格底。
??上海收購二手住房用于保租房工作，邁出了關(guān)鍵一步。當然，政策效果的持續(xù)釋放，還將取決于收購規(guī)模的大小，這是政策效力顯現(xiàn)的關(guān)鍵變量，后續(xù)隨著更多二手房收購落地，預(yù)計將帶動整體二手房價企穩(wěn)，并推動一手房市場成交活躍。
??目前以浦東新區(qū)為代表的二手房“收舊換新”仍在持續(xù)推進，感興趣的購房者若想轉(zhuǎn)向官方收購，可咨詢電話：68389388。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
