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??“競(jìng)買人須為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！?/p>

??最近，三亞市海棠區(qū)人民法院發(fā)布一則拍賣公告，宣布將于6月29日10時(shí)至30日10時(shí)，對(duì)三亞“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目C、D、E三棟在建工程及相應(yīng)土地使用權(quán)進(jìn)行公開第一次拍賣，起拍價(jià)超4.6億元。

??這則看似普通的司法拍賣公告，背后卻是一個(gè)讓262戶購(gòu)房人苦等近8年的爛尾樓故事，以及一宗曾轟動(dòng)全國(guó)的“張業(yè)強(qiáng)等非法集資案”。

??2012年7月至2018年間，張業(yè)強(qiáng)等相繼成立“國(guó)盈系”公司，通過銷售私募基金產(chǎn)品的方式，在全國(guó)范圍內(nèi)大肆吸收公眾資金多達(dá)76.8億余元。

??而位于三亞的“翠景藍(lán)灣”房地產(chǎn)項(xiàng)目，便是張業(yè)強(qiáng)及其“國(guó)盈系”公司在全國(guó)數(shù)十個(gè)“投資”項(xiàng)目中，3個(gè)能盈利的項(xiàng)目之一。但隨著“張業(yè)強(qiáng)等非法集資案”案發(fā)，尚未建成的“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目于2018年停工爛尾至今。（詳見《張業(yè)強(qiáng)集資詐騙近77億元下的蛋：三亞翠景藍(lán)灣爛尾真相》）

??2021年1月1日上午，三亞“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目一名購(gòu)房人于情急之下，當(dāng)街“攔”下正在調(diào)研的時(shí)任海南省委書記沈曉明，向他反映項(xiàng)目爛尾情況。沈曉明當(dāng)場(chǎng)回應(yīng)：“如果是法律問題按法律程序辦，不涉及法律問題我就過問一下?！保ㄔ斠姟懂?dāng)街“攔”下省委書記兩年后，他們無奈選擇住進(jìn)爛尾樓》）

??之后，翠景藍(lán)灣購(gòu)房人遭遇項(xiàng)目爛尾苦惱，引起了三亞市多方的高度重視。但由于該項(xiàng)目涉及“張業(yè)強(qiáng)等非法集資案”而大部分資產(chǎn)被法院查封，項(xiàng)目能否徹底完工及購(gòu)房人能否盡快拿到房子等根本性問題，一時(shí)無法得到真正的解決。

??本次“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目司法拍賣，或是一條解決項(xiàng)目爛尾與262戶購(gòu)房人問題的有效路徑。

??爛尾8年的地產(chǎn)項(xiàng)目將法拍

??5月27日，隨著三亞市海棠區(qū)人民法院的一則拍賣公告，再次將爛尾多年的“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目拉回大眾視線。

??拍賣公告稱，三亞市海棠區(qū)人民法院受南京市玄武區(qū)人民法院執(zhí)行案件的委托，對(duì)三亞市“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目C、D、E三棟樓（在建工程）及相應(yīng)分?jǐn)倗?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)等（不包括該項(xiàng)目A、B兩棟相應(yīng)土地使用權(quán)）進(jìn)行拍賣。

??本次標(biāo)的物將于2026年6月29日10時(shí)至6月30日10時(shí)（延時(shí)除外）拍賣，起拍價(jià)超4.6億元（即評(píng)估價(jià)起拍），競(jìng)買人需繳納9000萬元保證金，且規(guī)定競(jìng)買人必須是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。

??“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目位于三亞市吉陽(yáng)區(qū)吉陽(yáng)大道，總土地面積為1.5萬平方米（合計(jì)約23畝）,原規(guī)劃建設(shè)1棟商場(chǎng)和4棟住宅樓——A棟為商場(chǎng)，B、C、D、E棟為住宅樓，項(xiàng)目計(jì)容總建筑面積為4.2萬平方米。

??本次拍賣的是C、D、E三棟樓，共計(jì)527套在建房源，總建筑面積約3.49萬平方米，評(píng)估單價(jià)為13314元/平方米。其中，C棟和D棟均有房源228套，E棟房源則為71套。3棟樓均未竣工驗(yàn)收，屬于在建工程。

??記者還了解到，除E棟外，C、D棟均已取得商品房預(yù)售許可證。此前中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道的262戶購(gòu)房人，大部分人購(gòu)買的是C、D棟房源，購(gòu)房人來自全國(guó)各地。

??根據(jù)監(jiān)理單位出具的《工程進(jìn)度說明》，該項(xiàng)目C、D、E棟已完成主體結(jié)構(gòu)的施工，內(nèi)、外墻抹灰及外墻涂料，以及電梯安裝；未完成工程包括：室內(nèi)未進(jìn)行裝修工程，室外綠化園林未施工，室外管網(wǎng)工程未施工，消防工程安裝進(jìn)度約為80%等。

??購(gòu)房人的訴求

??這是一個(gè)命運(yùn)頗為坎坷的項(xiàng)目。

??三亞“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目于2017年5月動(dòng)工，在2018年年初全面停工，至今已爛尾8年。

??項(xiàng)目爛尾的原因并非資金鏈斷裂，而是因?yàn)殚_發(fā)商背后的實(shí)際控制人——張業(yè)強(qiáng)，他因涉及一起近77億元的全國(guó)性集資詐騙大案，項(xiàng)目隨之被查封。

??據(jù)了解，2021年8月，南京市中級(jí)人民法院對(duì)張業(yè)強(qiáng)等集資詐騙案作出一審判決，被告人張業(yè)強(qiáng)犯集資詐騙罪被判處無期徒刑；同年12月，江蘇省高級(jí)人民高院對(duì)該案作出終審裁定，駁回上訴，維持原判。

??對(duì)于牽連其中的“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目，成了一個(gè)“沒人敢動(dòng)”的項(xiàng)目。262戶購(gòu)房人夾在其中，進(jìn)退兩難。

??“三亞‘翠景藍(lán)灣’是張業(yè)強(qiáng)在全國(guó)投資幾十個(gè)項(xiàng)目中，3個(gè)能盈利的項(xiàng)目之一，張業(yè)強(qiáng)也曾對(duì)身邊人夸口‘海南的這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，能賺錢’。”購(gòu)房人周先生此前告訴記者。

??事實(shí)上也確實(shí)如此?！按渚八{(lán)灣”項(xiàng)目C、D棟取得預(yù)售許可證后，最高賣到2.76萬元/平方米。但好景不長(zhǎng)，2018年8月張業(yè)強(qiáng)等人歸案，“國(guó)盈系”崩盤，“翠景藍(lán)灣”隨即被查封，工地停工。

??2023年11月，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者赴三亞回訪爛尾長(zhǎng)達(dá)5年之久的“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目時(shí)，多戶購(gòu)房人無奈之下搬進(jìn)了爛尾樓居住，居住條件十分艱苦。

??記者在回訪時(shí)也了解到，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門唯一能協(xié)助的，便是在項(xiàng)目工地設(shè)置垃圾桶和簡(jiǎn)易公廁，以滿足購(gòu)房人的基本生活需求。

??法院拍賣公告發(fā)布后，“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目購(gòu)房人周先生等向記者表示，這次拍賣對(duì)于他們而言是喜憂參半的事：如果法院不拍賣，項(xiàng)目可能就永遠(yuǎn)爛在那里了；但是拍賣成功之后，接手的企業(yè)又將怎樣與262戶購(gòu)房人談判呢？

??“我們現(xiàn)在的訴求是，對(duì)于全款購(gòu)房且網(wǎng)簽的購(gòu)房人，項(xiàng)目受讓人需要繼續(xù)按照合同來執(zhí)行?！敝芟壬餮a(bǔ)充稱，就是按照購(gòu)房合同的約定，承擔(dān)項(xiàng)目爛尾造成逾期交付的違約責(zé)任。

??“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目購(gòu)房人還列出了一份訴求清單，希望能尋找到“能否退款退房”等問題的答案。

??破解路徑

??那么，三亞“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目3棟在建工程等要被法拍，262戶購(gòu)房人該怎么辦？

??據(jù)上述法院公告附件記載，“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目目前已售房源共計(jì)262套，付款情況五花八門：100%付款的有44戶，50%以上的18戶，30%~50%的62戶，10%~30%的76戶，10%以下的62戶。銷售合同總價(jià)約2.5億元，實(shí)際到賬1億余元，還有近1.5億元房款尚未收回。

??另?yè)?jù)記者了解，在該項(xiàng)目已售262套房源中，58套已網(wǎng)簽備案。

??在法院拍賣公告的“特別提示”中，除了要求“競(jìng)買人須為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”外，還對(duì)“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目已售房源善后等問題也予以明確，即競(jìng)買人競(jìng)得“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目在建工程后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該項(xiàng)目的房屋續(xù)建、交付、保修義務(wù)。

??記者了解到，本次拍賣為整體拍賣，競(jìng)買人競(jìng)得“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目在建工程后，對(duì)于已售的262套房源需一并續(xù)建完工并交付購(gòu)房人，競(jìng)買人可收取已售的262套房源購(gòu)房人剩余未繳納房款。

??對(duì)于購(gòu)房人“能否退款退房”的要求，法院公告也予以明確：若已售房源購(gòu)房人后續(xù)要求退房的，由買受人承擔(dān)退款義務(wù)。但公告對(duì)購(gòu)房人退房也有補(bǔ)充說明，如果購(gòu)房人此前已通過協(xié)商或訴訟判決方式退房，則不再享有交付、退款的權(quán)利。

??為確保該項(xiàng)目能夠及時(shí)續(xù)建完工并交付，競(jìng)買人需于取得法院出具的執(zhí)行裁定書后60日內(nèi)向主管部門申請(qǐng)換發(fā)土地、規(guī)劃及施工等手續(xù)；并于獲取新的建設(shè)工程施工許可證之日起12個(gè)月內(nèi)且不超過取得法院出具的執(zhí)行裁定書后24個(gè)月內(nèi)完成房屋裝修、公攤部分、室外工程、消防工程、人防工程等續(xù)建義務(wù)，達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。

??另外，競(jìng)買人需繳納超4646萬余元的工程保證金至法院的指定賬戶。

??至此，這個(gè)曾被省委書記關(guān)注、爛尾長(zhǎng)達(dá)8年的“翠景藍(lán)灣”項(xiàng)目，終于有了一條較為清晰的問題解決路徑。從某種方面上講，該法拍公告也是對(duì)262戶購(gòu)房人多年苦等的一個(gè)“官方答復(fù)”。