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??5月的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在上演反常識(shí)行情：新房供應(yīng)掉了接近一半，但成交穩(wěn)住了。

??全國(guó)重點(diǎn)50城新房供應(yīng)環(huán)比下跌45%、同比降42%，跌幅還在擴(kuò)大，幾乎回到去年以來除春節(jié)月外的最低水平。

??另一邊，新房成交環(huán)比小幅上升2%，同比只微降2%，穩(wěn)穩(wěn)站在3月“小陽春”的體量上。

??二手房更猛，全國(guó)重點(diǎn)20城市二手房成交雖環(huán)比回落12%，但同比大增18%，累計(jì)增幅擴(kuò)大到12%。

??三個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)疊加，進(jìn)一步驗(yàn)證了2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)底部正在確認(rèn)，購房者觀望情緒有所緩解。

??5月，新房供應(yīng)端主動(dòng)“踩剎車”：重點(diǎn)50城市新房新增供應(yīng)面積631萬平方米，環(huán)比減少45%，同比下降42%，降幅有所擴(kuò)大。前5月累計(jì)供應(yīng)面積3709萬平方米，累計(jì)同比跌27%，累計(jì)跌幅進(jìn)一步收窄7個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，三四線城市新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，規(guī)?？偭亢偷鶠楦髂芗?jí)城市居前。

??22個(gè)三四線城市供應(yīng)面積僅約123萬平方米，環(huán)比減少47%，同比跌50%。同環(huán)比降幅在各線城市中均為最大降幅。

??一線城市供應(yīng)同環(huán)比跌幅相對(duì)最小，同環(huán)比均降43%。前5月累計(jì)供應(yīng)583萬平方米，累計(jì)同比下滑24%。其中，北京、廣州、深圳供應(yīng)全面下滑，一線城市也在主動(dòng)控量。

??供應(yīng)收縮背后，是當(dāng)前市場(chǎng)存量足夠大，市場(chǎng)通過控增量來消化庫存。同時(shí)，房企推盤邏輯也發(fā)生了變化：聚焦核心城市、核心地段、高確定性產(chǎn)品。這一點(diǎn)，從“好房子”導(dǎo)向下核心城市產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)明顯的新房去化表現(xiàn)也能得到印證。

??供應(yīng)在減，“好房子”反而多了，這是5月新房供應(yīng)的一個(gè)很重要的變化。

??土地供應(yīng)端的調(diào)整同步發(fā)生。核心城市開始拿出更多“低密、宜居、配套成熟”的強(qiáng)確定性地塊。今年前5個(gè)月，一線城市容積率低于1.5的涉宅用地，成交建面已經(jīng)達(dá)到94.5萬平方米，同比增長(zhǎng)了64%。

??上海、杭州、蘇州等城市，土地供應(yīng)也明顯向低密、核心區(qū)位傾斜。以上海為例：前5月招拍掛市場(chǎng)成交的容積率低于1.2的純住宅用地，已經(jīng)有4宗。這個(gè)數(shù)字，相當(dāng)于過去三年成交的總和。

??核心是從土地出讓端減少無效供給，同時(shí)守住價(jià)格預(yù)期。

??在新房供應(yīng)縮水超四成的背景下，新房成交環(huán)比增2%，累計(jì)降幅持續(xù)收窄，釋放積極信號(hào)。

??具體來看，50城新房成交1362.3萬平方米，環(huán)比增2%、同比降2%。前5月累計(jì)成交5595.5萬平方米，累計(jì)同比降15%，較前4月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。

??一線城市市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)并領(lǐng)跑，成交230.9萬平方米，環(huán)比增19%、同比增長(zhǎng)14%。

??深圳成交增幅最大，同環(huán)比分別增長(zhǎng)65%、46%。

??廣州成交規(guī)模最高，成交面積達(dá)到75.1萬平方米，同環(huán)比齊增，且在四大一線城市中，廣州是唯一一個(gè)前5月累計(jì)成交同比回正的城市。

??上海環(huán)比回升13%，但仍不及去年同期。

??北京相對(duì)偏弱，成交面積47.6萬平方米，環(huán)比微降2%。

??二線城市整體成交同環(huán)比均處于下降通道，不過城市之間的分化也越來越明顯。僅武漢、南京、昆明三城同環(huán)比齊增。

??三四線城市迎來關(guān)鍵底部信號(hào)：新房成交環(huán)比增長(zhǎng)7%、同比增長(zhǎng)8%，累計(jì)降幅收窄至5%。佛山、中山、無錫、汕頭、揚(yáng)州、肇慶、東莞、瀘州、昆山等新房成交實(shí)現(xiàn)同環(huán)比齊增。在供應(yīng)近乎腰斬的情況下，成交放量，三四線城市庫存壓力逐步趨緩。

??相較于新房，5月二手房成交環(huán)比有所回落。5月重點(diǎn)20城二手房成交約1670萬平方米，環(huán)比雖下降12%，但同比大增18%，累計(jì)同比增幅擴(kuò)大至12%。

??從總量來看，成都排在重點(diǎn)20城首位，環(huán)比微降9%，二手房成交面積達(dá)214萬平方米，同比仍增33%，累計(jì)同比增13%。

??上海二手房成交面積約197萬平方米，環(huán)比微降9%，同比增21%，累計(jì)同比增幅提升至8%。自3月以來上海二手房成交連續(xù)三個(gè)月維持高位。

??北京、天津、武漢、西安和廣州等成交規(guī)模達(dá)100萬平方米。

??二手市場(chǎng)熱度正在從核心一二線城市的點(diǎn)狀爆發(fā)，向更多城市傳導(dǎo)擴(kuò)散。

??20城中深圳、武漢、佛山、東莞和廈門5個(gè)城市實(shí)現(xiàn)同環(huán)比齊增，武漢、廈門環(huán)比增幅都在20%以上，其中同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的城市更是達(dá)到了18城。

??更為積極的信號(hào)是，20城中，有16城前5月二手房累計(jì)成交同比正增長(zhǎng)。寧波實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，大連、揚(yáng)州、煙臺(tái)、佛山增幅均在20%以上。

??二手房成交持續(xù)走高有兩個(gè)方面的原因：

一是經(jīng)過前期價(jià)格調(diào)整，二手房性價(jià)比凸顯，但隨著近期“老破小”價(jià)格率先筑底，部分觀望客戶開始進(jìn)場(chǎng)；

??二是低首付、低利率的背景下，二手房交易成本降低也是一大推動(dòng)力。

??2026年，是行業(yè)底部確認(rèn)的一年，前5月重點(diǎn)城市一二手房成交端的底部信號(hào)，正在逐月被驗(yàn)證。在底部確認(rèn)的過程中，各城市市場(chǎng)還將延續(xù)“弱復(fù)蘇、強(qiáng)分化”的格局。

??過去半年乃至一年，大部分購房者并沒有消失，而是在觀望。隨著新房產(chǎn)品力的明顯提升和二手房?jī)r(jià)格底部持穩(wěn)，市場(chǎng)情緒終于有所松動(dòng)——不再是一味“再等等”，而是開始“能買就買了”。

??5月一二手房成交的釋放說明：購房需求并沒有消失，而是一直在等一個(gè)確定的信號(hào)。

??現(xiàn)在，信號(hào)來了。