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??5月以來(lái)，核心城市頻繁上演土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

??其中，上海第四批次土拍競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，連續(xù)兩日“無(wú)封頂”競(jìng)價(jià)，5宗地塊平均溢價(jià)率高達(dá)34%，閔行浦江鎮(zhèn)地塊和浦東新區(qū)南碼頭組合地塊溢價(jià)率均超過(guò)40%。

??同樣在杭州，蕭山北干西單元地塊溢價(jià)42%成交，未來(lái)科技城組合宅地平均溢價(jià)率達(dá)到35%。

??在核心城市高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，土地投資端出現(xiàn)兩個(gè)積極變化：

• 5月土拍熱度高于2025年四季度平均水平；

• 企業(yè)拿地力度較1-4月有顯著回升

??不過(guò)，少數(shù)頭部房企在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，并未帶來(lái)整體拿地回暖。前5月房企整體拿地總量、拿地門(mén)檻，均創(chuàng)下近五年最低水平。

??對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，正處于核心城市“爭(zhēng)不過(guò)”、非核心城市“不參與”的兩難困境中。

??先看5月土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，5月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交建筑面積2178萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降27%。成交金額672億元，環(huán)比上升9%，但同比仍減少20%。

??市場(chǎng)熱度方面，5月平均溢價(jià)率為5.8%，環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??盡管整體熱度同環(huán)比有所下降，但土拍熱度仍高于2025年四季度以來(lái)平均水平。

??2026年以來(lái)各城市踐行“控增量、優(yōu)供給”，少數(shù)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊被爭(zhēng)搶?zhuān)纬牲c(diǎn)狀高熱，但絕大多數(shù)地塊仍以“底價(jià)”成交為主，這就造成了核心城市頻繁出現(xiàn)“搶地”場(chǎng)面，但整體溢價(jià)率卻被拉低的情況。

??2026年1-5月，100家典型樣本企業(yè)拿地門(mén)檻值持續(xù)走低：

• 貨值門(mén)檻：16.6億元，同比下降16.5%

• 金額門(mén)檻：8.1億元，同比下降18.2%

• 建面門(mén)檻：16.7萬(wàn)平方米，同比下降22.8%

??三項(xiàng)指標(biāo)，全部創(chuàng)下近五年新低。

??拿地門(mén)檻值全面回落背后，房企整體投資意愿仍處低位，少數(shù)頭部房企在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，并沒(méi)有帶來(lái)整體回暖。

??但對(duì)于大部分房企而言，仍處于核心城市“爭(zhēng)不過(guò)”、非核心城市不參與的困境中，拿地態(tài)度仍然偏向于觀望和謹(jǐn)慎。

??值得注意的是，貨值和金額門(mén)檻降幅較前4月均有所收窄，這也意味著房企投資積極性仍在修復(fù)之中。

??從拿地總量來(lái)看，2026年1-5月，100家典型樣本企業(yè)的拿地總量同比仍保持下降：

• 新增土儲(chǔ)貨值：5476.3億元，同比下降41.7%

• 拿地金額：2707.5億元，同比下降43.9%

• 新增土儲(chǔ)建面：3288.7萬(wàn)平方米，同比下降24.8%

??三項(xiàng)指標(biāo)，同樣創(chuàng)近五年最低水平。

??不過(guò)，在5月核心城市土拍高熱帶動(dòng)，累計(jì)新增土儲(chǔ)貨值、金額和建面降幅較1-4月均略有收窄。

??值得注意的是，投資前100房企拿地金額降幅遠(yuǎn)超面積降幅。這背后反映出當(dāng)前房企投資現(xiàn)狀：

??一是核心城市“控量提質(zhì)”，整體成交銳減，僅少數(shù)央國(guó)企及頭部民企在核心城市零星補(bǔ)倉(cāng)；

??二是在當(dāng)前弱修復(fù)的市場(chǎng)行情下，多數(shù)企業(yè)拿地依舊謹(jǐn)慎。

??從拿地企業(yè)來(lái)看，當(dāng)前土地市場(chǎng)維持著三分格局：

??央國(guó)企、規(guī)模化民企、城投平臺(tái)。

??城投拿地雖然在數(shù)量上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但多數(shù)是在三四線城市“托底”。

??真正在核心城市積極投資拿地的，是央國(guó)企。

??從拿地企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，拿地金額（全口徑，下同）前十企業(yè)中，除濱江集團(tuán)一家民企外，其余均是頭部的央國(guó)企。

??另外，前十家企業(yè)拿地金額總和，占100家典型企業(yè)總金額的比重超過(guò)五成，企業(yè)拿地金額出現(xiàn)明顯“斷層”。

??其中，華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展位列前三，拿地金額超過(guò)200億元，綠城中國(guó)、中國(guó)金茂和民企濱江集團(tuán)拿地金額超百億。其余4家TOP10房企前5月拿地金額尚不足百億元。

??拿地金額TOP10企業(yè)，僅越秀地產(chǎn)一家房企累計(jì)拿地金額同比正增長(zhǎng)，其余企業(yè)拿地金額均有所下降，頭部房企拿地也較為謹(jǐn)慎，僅聚焦在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。最典型的是保利置業(yè)，在前4月保利置業(yè)拿地金額排在100開(kāi)外，5月29日以34.9億元擊敗其余八家競(jìng)拍企業(yè)，拿下上海浦東新區(qū)南碼頭組合地塊，一舉進(jìn)入拿地金額榜第九。

??當(dāng)前土地市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)非常明確：核心城市將繼續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)低密宅地供應(yīng)，這仍是房企爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。疊加城市更新政策紅利釋放，以央國(guó)企為主的房企拿地信心將穩(wěn)步修復(fù)。核心區(qū)域宅地?zé)岫染S持高位。

??同時(shí)，為契合人口流入與城市功能升級(jí)需求，兩個(gè)新供應(yīng)渠道正在成為重要補(bǔ)充：

• 商改住

• 存量低效用地再開(kāi)發(fā)

??城市能級(jí)分化格局仍在進(jìn)一步加深：北上杭等重點(diǎn)城市，憑借產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚優(yōu)勢(shì)，核心板塊將延續(xù)高溢價(jià)態(tài)勢(shì)；普通二線及三四線城市，仍需堅(jiān)持去庫(kù)存導(dǎo)向，其中低密宜居、配套成熟的強(qiáng)確定性地塊占比將持續(xù)增加。

??隨著城市高質(zhì)量發(fā)展政策持續(xù)落地，人口、產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)協(xié)同優(yōu)化，土地市場(chǎng)整體投資確定性將進(jìn)一步強(qiáng)化。