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??一則新建項目的規(guī)劃公示，收到逾千份公眾反饋，這在北京近年來的住宅項目中實屬罕見。

??近期，北京海開上地 0702 項目再引熱議，周邊小區(qū)業(yè)主就此項目提出多項投訴，問題涵蓋樓間距、疑似違規(guī)增容、陽臺與架空層建設不合規(guī)、不同用地性質(zhì)區(qū)域違規(guī)連通，以及學區(qū)相關爭議等多個方面，引發(fā)市場關注。

??6月5日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局發(fā)布了《關于北京市海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級開發(fā)項目HD00-0702-18、24、23地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地項目方案公示反饋意見采信情況和總平面圖公布的通告》（以下簡稱“通告”）。通告顯示，依據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設計導則（試行）》《北京市居住公共服務設施配置指標》等政策有關要求，這一項目架空層、一步陽臺、層高設計、樓棟間距、日照通風、消防體系等核心規(guī)劃指標均合規(guī)。

??相關公示通告雖已發(fā)布，但千余份公眾意見，不僅令尚未入市的新盤備受關注，也引發(fā)了新老項目因規(guī)劃標準差異導致的資產(chǎn)保值爭議，引人深思。

??項目合規(guī)提質(zhì)引發(fā)爭議

??此次，引發(fā)周邊項目業(yè)主提出大量意見的是北京海開上地0702項目，由海開控股在2025年12月份以84.56億元拿下，住宅樓面價約6.96萬元/平方米。

??海開上地0702項目規(guī)劃占地面積約7.71萬平方米，地上總建筑面積約22.54萬平方米，其中住宅約9.31萬平方米，規(guī)劃建設30棟4至10層洋房，戶型面積區(qū)間為99至179平方米。

??從產(chǎn)品定位來看，該項目戶型面積段與2025年熱銷的北京功德寺雙子星項目和樾玉鳴、和樾望雲(yún)高度重合，但依托北京高品質(zhì)住宅建設相關新規(guī)，海開上地0702項目在落地方面進行了多項設計優(yōu)化，如設置了進深0.5米的“一步陽臺”，依據(jù)《北京市房屋面積測算技術規(guī)程》不計算建筑面積；規(guī)劃了層高3.05~4.25米的架空層，依據(jù)新規(guī)不計入容積率。

??層高方面，項目常規(guī)戶型層高3米，179平方米樓王戶型層高可達3.3米，優(yōu)于周邊競品2.9米至3米的層高標準。

??得房率方面，憑借高端立面、大體量架空層、品質(zhì)會所等配套加持，項目整體得房率約88%，較同區(qū)域在售項目高出5個百分點，產(chǎn)品力優(yōu)勢較突出。

??這一產(chǎn)品設計對于2025年以均價10.5萬元/平方米搶購海開上地0702項目周邊新盤的業(yè)主而言，帶來了“未收房即貶值”的強烈焦慮。不少業(yè)主直言，新項目高標準設計屬于“過度使用黑科技”，或沖擊二手房價格、背離穩(wěn)房價政策導向。

??通告亦顯示，海開上地0702項目在2026年5月9日至5月18日公示期間，共收到公眾反饋意見1092份，內(nèi)容涵蓋架空層設計、樓棟間距、贈送面積、消防規(guī)范乃至學區(qū)劃片等十四大類問題。

??面對上述質(zhì)疑，北京市規(guī)自委海淀分局與建設單位依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范給出了回復，稱相關指標均合規(guī)。

??針對“審批標準是否前后不一”的質(zhì)疑，北京市規(guī)自委海淀分局亦明確表示，全程依規(guī)受理、依法審批，所有設計均符合現(xiàn)行建筑規(guī)范與規(guī)劃準則。

??另外，海開上地0702項目規(guī)劃亦有微調(diào)，針對建筑退線、消防回車場兩項細節(jié)，采納了公眾意見進行微調(diào)優(yōu)化，將消防回車場尺寸調(diào)整為13米×15米；其余核心產(chǎn)品設計方案均予以采信。

??引發(fā)資產(chǎn)保值、學區(qū)焦慮

??相較于產(chǎn)品技術層面的爭議，引發(fā)的房價焦慮、學區(qū)訴求也是片區(qū)其他項目業(yè)主關注的核心事項。

??針對業(yè)主提出的新項目可能沖擊二手房價格、違背穩(wěn)房價政策的訴求，北京市規(guī)自委海淀分局明確回應，二手房價格漲跌屬于市場自主調(diào)節(jié)行為，不屬于規(guī)劃部門監(jiān)管職責。

??針對片區(qū)其他項目業(yè)主提出的“禁止該項目享有學區(qū)特殊待遇，要求其劃片標準與周邊新建項目保持一致”要求，北京市規(guī)自委海淀分局回應，學區(qū)劃片不屬于規(guī)劃權責范疇，需咨詢教育主管部門。

??針對此情況，記者致電北京市海淀區(qū)教育委員會進行了解，但截至發(fā)稿未接通電話。

??上地學區(qū)一直是片區(qū)房產(chǎn)高溢價的核心支撐，憑借上地實驗小學、清華附中上地學校、一零一中學等優(yōu)質(zhì)教育資源，形成了優(yōu)質(zhì)入學體系。

??不過，片區(qū)學區(qū)紅利的確定性正在弱化。2026年4月，北京海淀區(qū)優(yōu)化“六年一學位”政策，學位占用后入學方式由單校劃片調(diào)整為多校劃片，也大幅降低了入學的確定性。

??對于因海開上地0702項目引發(fā)的爭議，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，地方政府可以通過定價管控、規(guī)則平衡等配套機制，統(tǒng)籌新舊業(yè)主權益，規(guī)避因公共政策調(diào)整引發(fā)的不公，保障區(qū)域市場平穩(wěn)發(fā)展。