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??海南樓市格局悄然生變。

??6月9日，中國房地產(chǎn)報記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，今年開年以來，海南樓市在調(diào)整中呈現(xiàn)出積極的結(jié)構(gòu)性變化，1~5月全省新建商品房銷售面積364.7萬平方米、銷售金額650.3億元，雖同比分別下降19%和16%，但降幅較一季度有所收窄。與此同時，全省新房成交均價同比上漲4%至1.78萬元/平方米，出現(xiàn)量跌價漲走勢，高價房源成交占比持續(xù)抬升。

??從5月單月表現(xiàn)來看，市場特征愈發(fā)清晰：區(qū)域分化加劇、高端項目托底、重點城市韌性增強。其中，三亞憑借優(yōu)質(zhì)濱海高端樓盤站穩(wěn)價格高地，豪宅項目成交堅挺，高凈值客群支撐市場基本盤，房價同比、環(huán)比大幅上漲；海口聚焦剛需與改善房源，房價穩(wěn)步企穩(wěn)，成為全省樓市的穩(wěn)定支柱。

??兩大核心城市之外，海南東部多個市縣亦迎來強勢反彈，其中萬寧新房銷售面積同比、環(huán)比均大漲70%，文昌成交規(guī)模同步大幅攀升，兩地量價齊升，文旅、旅居地產(chǎn)活力恢復(fù)。

??“依托城市配套完善與產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利，這類區(qū)域擺脫低迷行情，多個樓盤躋身全省成交榜單前列，打破以往三亞、?？讵毚蟮氖袌龈窬帧！焙Ｄ戏康禺a(chǎn)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示。

??海南省住建廳相關(guān)負責人向記者表示，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)政策紅利不斷釋放，以及各地“因城施策”工具箱持續(xù)發(fā)力，預(yù)計下半年海南樓市將延續(xù)“總量磨底、結(jié)構(gòu)分化、核心回暖”的態(tài)勢。

??主城高端盤托底

??透過1~5月海南全域成交數(shù)據(jù)能夠清晰看出，海南樓市已經(jīng)走出“量價同步下行”的周期。

??作為海南樓市的引領(lǐng)者，三亞依靠稀缺濱海資源牢牢鎖定高端改善圈層，走出“面積收縮、產(chǎn)值堅挺、價格跳漲”的獨立行情。5月份，三亞市新建商品房銷售面積14.3萬平方米，同比下降24%，環(huán)比僅微降4%；銷售金額46.4億元，同比下降4%，環(huán)比逆勢增長6%。

??銷售金額的環(huán)比逆勢抬升，直接帶動房價短期沖高，當月新房成交單價環(huán)比漲幅超兩成，同比漲幅突破25%，在全省商品房均價處于領(lǐng)先地位。

??頭部樓盤的成交集中度，進一步印證三亞高端市場的引領(lǐng)力。5月份海南全省銷售金額前10名項目中，三亞獨占9席，華潤海棠·悅府單月銷售3.61億元居全省第一，萬科·三亞嘉瀾地、保利·天珺、中旅·馥棠公館等高端項目單月金額均超2.4億元。

??這些項目有一個共同特征：單套總價高、去化穩(wěn)定，說明高凈值客群對三亞濱海資源型產(chǎn)品的認可度依然牢固。同時，三亞核心區(qū)域新增供應(yīng)有限，品牌房企項目客戶黏性強。預(yù)計下半年，隨著海棠灣、臨春片區(qū)等熱點板塊新盤入市，三亞將繼續(xù)發(fā)揮“價格錨”作用。

??對標三亞高端化路線，省會?？谛纬慑e位互補的剛改底盤，成為全域樓市的穩(wěn)定緩沖帶。

??5月份，?？谑谐尸F(xiàn)“量縮價穩(wěn)”的特征，銷售面積18.1萬平方米，銷售金額25.4億元，同比和環(huán)比均出現(xiàn)下降。但房價逆勢走出雙向上漲行情，新建商品房銷售均價小幅站穩(wěn)1.4萬元/平方米，同比和環(huán)比均上漲2%，是全省為數(shù)不多實現(xiàn)同比、環(huán)比雙漲的城市。

??從5月份銷售面積榜單分布也能驗證兩地需求差異，前10名項目中?？谡紦?jù)3席：大華·錦繡四季、中?！つ虾Ｈ栐?、江東新區(qū)建勘壹號院，均扎根江東新區(qū)、西海岸兩大剛需板塊，主要承接本地置換、新落戶人群自住需求。

??記者了解到，過去幾年，海口房價經(jīng)歷了從快速上漲到理性回調(diào)，隨著江東新區(qū)、西海岸等片區(qū)配套逐步兌現(xiàn)，以及安居房供應(yīng)節(jié)奏放緩，商品房市場有望在今年三季度迎來成交量的溫和復(fù)蘇。

??多市縣逆勢增長

??不同于三亞、?？趦纱笾鞒莾r漲量縮的走勢，文昌、萬寧等市縣以量補價，依靠旅居剛需、高性價比房源拉動成交，成為5月海南樓市最大亮色。

??5月單月，文昌市銷售面積同比增長61%、環(huán)比增長27%，銷售金額同比增長73%、環(huán)比大增92%，成為海南樓市增長最突出的市縣；萬寧市銷售面積同比增長70%、環(huán)比增長70%，銷售金額同比增長33%、環(huán)比增長33%，文旅地產(chǎn)出現(xiàn)強勢回暖。

??文昌市位于海南島東北部，因其獨特的地理位置及氣候條件，吸引大批川渝及東北地區(qū)的外來購房者旅居。今年5月，文昌市新建商品房銷售均價為9000余元/平方米，同比上漲7%，環(huán)比上漲51%。

??全域成交、房價雙雙實現(xiàn)同比、環(huán)比雙漲，且增速位居全省前列。背后依托文昌國際航天城建設(shè)提速和城市配套不斷完善，城市宜居屬性與資產(chǎn)吸引力同步提升，剛需旅居客群持續(xù)入場。

??同屬東部文旅帶的萬寧市，則走出了量升價穩(wěn)的差異化文旅行情。5月萬寧新房銷售面積4.2萬平方米，同比、環(huán)比同步大漲70%，成交金額同步實現(xiàn)三成左右漲幅，華潤石梅灣、海韻陽光城、中海神州半島等項目集中備案，帶動區(qū)域熱度大幅回升。但區(qū)域新房均價1.2萬元/平方米，同比回落22%、環(huán)比基本持平。從流量榜單來看，萬寧共有3個項目躋身5月全省銷售面積前10，和海口上榜數(shù)量持平，足以證明東部文旅地產(chǎn)已經(jīng)擺脫傳統(tǒng)淡季頹勢，房企通過通過精準營銷和品質(zhì)升級吸引島外客戶。

??此外，有“全國房價最高縣”之稱的陵水黎族自治縣，雖然樓市整體數(shù)據(jù)同比下降，但其安居房項目5月份銷售面積躋身全省第四名，說明在房價較高區(qū)域，安居型產(chǎn)品能夠有效承接本地剛需，起到“穩(wěn)定器”作用。

??文昌、萬寧等市縣的正向變化傳遞出重要信號：海南樓市呈現(xiàn)“核心城市穩(wěn)價、部分市縣率先反彈”的分化格局，市場正從“總量下滑”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，部分市縣已率先迎來增長拐點。