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??海南樓市格局悄然生變。

??6月9日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，今年開(kāi)年以來(lái)，海南樓市在調(diào)整中呈現(xiàn)出積極的結(jié)構(gòu)性變化，1~5月全省新建商品房銷售面積364.7萬(wàn)平方米、銷售金額650.3億元，雖同比分別下降19%和16%，但降幅較一季度有所收窄。與此同時(shí)，全省新房成交均價(jià)同比上漲4%至1.78萬(wàn)元/平方米，出現(xiàn)量跌價(jià)漲走勢(shì)，高價(jià)房源成交占比持續(xù)抬升。

??從5月單月表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)特征愈發(fā)清晰：區(qū)域分化加劇、高端項(xiàng)目托底、重點(diǎn)城市韌性增強(qiáng)。其中，三亞憑借優(yōu)質(zhì)濱海高端樓盤(pán)站穩(wěn)價(jià)格高地，豪宅項(xiàng)目成交堅(jiān)挺，高凈值客群支撐市場(chǎng)基本盤(pán)，房?jī)r(jià)同比、環(huán)比大幅上漲；?？诰劢箘傂枧c改善房源，房?jī)r(jià)穩(wěn)步企穩(wěn)，成為全省樓市的穩(wěn)定支柱。

??兩大核心城市之外，海南東部多個(gè)市縣亦迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈，其中萬(wàn)寧新房銷售面積同比、環(huán)比均大漲70%，文昌成交規(guī)模同步大幅攀升，兩地量?jī)r(jià)齊升，文旅、旅居地產(chǎn)活力恢復(fù)。

??“依托城市配套完善與產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利，這類區(qū)域擺脫低迷行情，多個(gè)樓盤(pán)躋身全省成交榜單前列，打破以往三亞、?？讵?dú)大的市場(chǎng)格局?！焙Ｄ戏康禺a(chǎn)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示。

??海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)政策紅利不斷釋放，以及各地“因城施策”工具箱持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)下半年海南樓市將延續(xù)“總量磨底、結(jié)構(gòu)分化、核心回暖”的態(tài)勢(shì)。

??主城高端盤(pán)托底

??透過(guò)1~5月海南全域成交數(shù)據(jù)能夠清晰看出，海南樓市已經(jīng)走出“量?jī)r(jià)同步下行”的周期。

??作為海南樓市的引領(lǐng)者，三亞依靠稀缺濱海資源牢牢鎖定高端改善圈層，走出“面積收縮、產(chǎn)值堅(jiān)挺、價(jià)格跳漲”的獨(dú)立行情。5月份，三亞市新建商品房銷售面積14.3萬(wàn)平方米，同比下降24%，環(huán)比僅微降4%；銷售金額46.4億元，同比下降4%，環(huán)比逆勢(shì)增長(zhǎng)6%。

??銷售金額的環(huán)比逆勢(shì)抬升，直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)短期沖高，當(dāng)月新房成交單價(jià)環(huán)比漲幅超兩成，同比漲幅突破25%，在全省商品房均價(jià)處于領(lǐng)先地位。

??頭部樓盤(pán)的成交集中度，進(jìn)一步印證三亞高端市場(chǎng)的引領(lǐng)力。5月份海南全省銷售金額前10名項(xiàng)目中，三亞獨(dú)占9席，華潤(rùn)海棠·悅府單月銷售3.61億元居全省第一，萬(wàn)科·三亞嘉瀾地、保利·天珺、中旅·馥棠公館等高端項(xiàng)目單月金額均超2.4億元。

??這些項(xiàng)目有一個(gè)共同特征：?jiǎn)翁卓們r(jià)高、去化穩(wěn)定，說(shuō)明高凈值客群對(duì)三亞濱海資源型產(chǎn)品的認(rèn)可度依然牢固。同時(shí)，三亞核心區(qū)域新增供應(yīng)有限，品牌房企項(xiàng)目客戶黏性強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年，隨著海棠灣、臨春片區(qū)等熱點(diǎn)板塊新盤(pán)入市，三亞將繼續(xù)發(fā)揮“價(jià)格錨”作用。

??對(duì)標(biāo)三亞高端化路線，省會(huì)?？谛纬慑e(cuò)位互補(bǔ)的剛改底盤(pán)，成為全域樓市的穩(wěn)定緩沖帶。

??5月份，海口市呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”的特征，銷售面積18.1萬(wàn)平方米，銷售金額25.4億元，同比和環(huán)比均出現(xiàn)下降。但房?jī)r(jià)逆勢(shì)走出雙向上漲行情，新建商品房銷售均價(jià)小幅站穩(wěn)1.4萬(wàn)元/平方米，同比和環(huán)比均上漲2%，是全省為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙漲的城市。

??從5月份銷售面積榜單分布也能驗(yàn)證兩地需求差異，前10名項(xiàng)目中?？谡紦?jù)3席：大華·錦繡四季、中?！つ虾Ｈ?hào)院、江東新區(qū)建勘壹號(hào)院，均扎根江東新區(qū)、西海岸兩大剛需板塊，主要承接本地置換、新落戶人群自住需求。

??記者了解到，過(guò)去幾年，?？诜?jī)r(jià)經(jīng)歷了從快速上漲到理性回調(diào)，隨著江東新區(qū)、西海岸等片區(qū)配套逐步兌現(xiàn)，以及安居房供應(yīng)節(jié)奏放緩，商品房市場(chǎng)有望在今年三季度迎來(lái)成交量的溫和復(fù)蘇。

??多市縣逆勢(shì)增長(zhǎng)

??不同于三亞、?？趦纱笾鞒莾r(jià)漲量縮的走勢(shì)，文昌、萬(wàn)寧等市縣以量補(bǔ)價(jià)，依靠旅居剛需、高性價(jià)比房源拉動(dòng)成交，成為5月海南樓市最大亮色。

??5月單月，文昌市銷售面積同比增長(zhǎng)61%、環(huán)比增長(zhǎng)27%，銷售金額同比增長(zhǎng)73%、環(huán)比大增92%，成為海南樓市增長(zhǎng)最突出的市縣；萬(wàn)寧市銷售面積同比增長(zhǎng)70%、環(huán)比增長(zhǎng)70%，銷售金額同比增長(zhǎng)33%、環(huán)比增長(zhǎng)33%，文旅地產(chǎn)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回暖。

??文昌市位于海南島東北部，因其獨(dú)特的地理位置及氣候條件，吸引大批川渝及東北地區(qū)的外來(lái)購(gòu)房者旅居。今年5月，文昌市新建商品房銷售均價(jià)為9000余元/平方米，同比上漲7%，環(huán)比上漲51%。

??全域成交、房?jī)r(jià)雙雙實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙漲，且增速位居全省前列。背后依托文昌國(guó)際航天城建設(shè)提速和城市配套不斷完善，城市宜居屬性與資產(chǎn)吸引力同步提升，剛需旅居客群持續(xù)入場(chǎng)。

??同屬東部文旅帶的萬(wàn)寧市，則走出了量升價(jià)穩(wěn)的差異化文旅行情。5月萬(wàn)寧新房銷售面積4.2萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比同步大漲70%，成交金額同步實(shí)現(xiàn)三成左右漲幅，華潤(rùn)石梅灣、海韻陽(yáng)光城、中海神州半島等項(xiàng)目集中備案，帶動(dòng)區(qū)域熱度大幅回升。但區(qū)域新房均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，同比回落22%、環(huán)比基本持平。從流量榜單來(lái)看，萬(wàn)寧共有3個(gè)項(xiàng)目躋身5月全省銷售面積前10，和?？谏习駭?shù)量持平，足以證明東部文旅地產(chǎn)已經(jīng)擺脫傳統(tǒng)淡季頹勢(shì)，房企通過(guò)通過(guò)精準(zhǔn)營(yíng)銷和品質(zhì)升級(jí)吸引島外客戶。

??此外，有“全國(guó)房?jī)r(jià)最高縣”之稱的陵水黎族自治縣，雖然樓市整體數(shù)據(jù)同比下降，但其安居房項(xiàng)目5月份銷售面積躋身全省第四名，說(shuō)明在房?jī)r(jià)較高區(qū)域，安居型產(chǎn)品能夠有效承接本地剛需，起到“穩(wěn)定器”作用。

??文昌、萬(wàn)寧等市縣的正向變化傳遞出重要信號(hào)：海南樓市呈現(xiàn)“核心城市穩(wěn)價(jià)、部分市縣率先反彈”的分化格局，市場(chǎng)正從“總量下滑”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，部分市縣已率先迎來(lái)增長(zhǎng)拐點(diǎn)。