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??今年5月，市場延續(xù)3-4月“小陽春”熱度。重點50城市新建商品住宅成交規(guī)模與3月齊平。

??在整體市場熱度保持的同時，今年“小陽春”與往年不同，剛需項目站上了C位，區(qū)域、產(chǎn)品、價格均好的高性價比剛需剛改項目數(shù)量持續(xù)領(lǐng)跑。

??與之形成對比的是，往年具有風(fēng)向標(biāo)意義的豪宅市場卻一反常態(tài)，開盤去化熱度回落，同比跌幅跑輸大盤，成為近年少有的罕見現(xiàn)象。

??數(shù)據(jù)顯示，前5月總價1000萬元以上的新房成交套數(shù)同比下降19%。跌幅大于整體新房市場等15%。

??隨著行業(yè)調(diào)整周期拉長，高端市場的成交動能略顯后繼乏力，既有新增供應(yīng)不斷增加的因素，也有需求青黃不接的原因，未來或有多個城市承壓。

??2026年5月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約1362萬平方米，環(huán)比小幅上升2%，同比微降2%，規(guī)模與3月“小陽春”齊平。前5月累計成交面積5596萬平方米，累計同比跌15%，較前4月累計同比跌幅繼續(xù)收窄3pcts，整體穩(wěn)定至去年以來月均水平，繼續(xù)保持3-4月以來的熱度和成交慣性。

??其中，4個一線城市成交面積約215萬平方米，環(huán)比增長11%，同比增幅較4月擴(kuò)大5pcts至6%，累計成交面積809萬平方米，累計同比跌幅繼續(xù)收窄6pcts至12%。23個二線城市成交面積約760萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降8%，同環(huán)比跌幅略有擴(kuò)大。

??在5月整體市場及一二線城市表現(xiàn)相對較好的同時，重點30城總價1000萬元以上新房市場運行軌跡與整體新房市場走勢出現(xiàn)了差異。

??2026年前5月重點30城總價1000萬元以上新房成交套數(shù)降至13986套，同比下滑19%，而同期整體新房市場同比下滑15%。

??豪宅市場跑輸大盤。

??從趨勢來看，2023年是高端市場的階段性高點，全年成交套數(shù)達(dá)54038套，同比增長4%，顯著跑贏同期整體新房市場（同比下滑6%），高端市場以正向增長跑贏大盤10個百分點，展現(xiàn)出高端需求作為市場穩(wěn)定器的極強(qiáng)的抗跌韌性。

??進(jìn)入2024年，市場整體調(diào)整壓力傳導(dǎo)至高端領(lǐng)域，成交套數(shù)回落至41932套，同比大幅下滑22%，跌幅與整體市場的-26%旗鼓相當(dāng)。

??2025年市場延續(xù)調(diào)整，成交套數(shù)小幅回落至40717套，同比降幅收窄至3%，而同期整體新房市場同比下滑22%，兩者分化擴(kuò)大至19個百分點，高端市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于大盤，展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗跌性。

??直至2026年前5月，高端市場為2023年至今首次跑輸大盤。這一變化表明，在剛需主導(dǎo)的市場修復(fù)周期中，高端需求的復(fù)蘇節(jié)奏顯著滯后。

??作為風(fēng)向標(biāo)意義的上海單價10萬+高端住宅市場長期高熱不退，除終極改善自住外的資產(chǎn)屬性更是吸引大量資金流入。但2026年3-5月，在多個城市房價沖擊“10萬+”的同時，上海單價10萬+高端住宅市場整體熱度不及預(yù)期。

??其中雖然依然有不少項目獲得熱銷，如澐啟濱江、綠城潮鳴外灘、翡雲(yún)悅府、前灘元境等項目依然表現(xiàn)強(qiáng)勁，其中翡雲(yún)悅府和前灘元境甚至觸發(fā)了積分搖號。但結(jié)構(gòu)性遇冷現(xiàn)象開始凸顯。

??從月度供需看，市場整體呈現(xiàn)“供應(yīng)高位波動、認(rèn)購跟進(jìn)乏力、去化率低位徘徊”的特征。3月供應(yīng)998套、認(rèn)購527套，去化率53%；4月供應(yīng)收縮至609套，認(rèn)購僅329套，去化率小幅抬升至54%；5月供應(yīng)回升至716套，認(rèn)購446套，去化率雖提升至62%，但整體仍處于“過半但未達(dá)預(yù)期”的區(qū)間。

??同樣的情況也出現(xiàn)在杭州市場，2026年4-5月，杭州高端住宅市場整體熱度雖仍處高位，但核心熱銷項目的開盤去化率均出現(xiàn)不同程度回落，市場動能邊際減弱的趨勢較為明顯。

??上海和杭州作為豪宅市場的頭部代表城市，雖然當(dāng)前豪宅市場開盤去化率緩慢抬升，但修復(fù)動能偏弱，未來需注意供求關(guān)系及產(chǎn)品差異化競爭。

??進(jìn)一步對“去年四季度以來重點城市高端宅地供應(yīng)”與“高總價新房成交規(guī)?！边M(jìn)行對比分析，核心結(jié)論是：高端宅地供應(yīng)放量，將對武漢、廣州、杭州、北京等城市未來的高端住宅去化帶來明顯壓力。

??近半年成交高端宅地建筑面積代表今年內(nèi)可轉(zhuǎn)化為高端住宅的新增供應(yīng)規(guī)模。從這些新增規(guī)模來看，武漢以107.3萬㎡居首，第二為廣州達(dá)71.6萬㎡，上海37.7萬㎡、成都35.8萬㎡、杭州34.9萬㎡緊隨其后，這些城市的高端宅地供應(yīng)顯著高于其他城市。

??結(jié)合城市當(dāng)前市場對高端住宅的實際消化能力。武漢、廣州、杭州、北京、成都等多城高端去化面臨挑戰(zhàn)。

??這些城市未來若大量高端項目集中入市，客戶分流、價格競爭的壓力將明顯上升，部分定位偏差或產(chǎn)品力不足的項目可能面臨滯銷風(fēng)險。

??當(dāng)然，也有供需反差相對較小的城市，如蘇州、深圳、寧波、天津等近半年高端宅地供應(yīng)規(guī)模小于高總價新房6個月成交面積，能較好承接新增供應(yīng)。

??高端住宅去化率下行背后的市場邏輯和核心矛盾仍在于短期供求關(guān)系失衡，一方面，地方政府為拉動土地市場，在核心地段推出了大量高價宅地，未來供應(yīng)集中放量；另一方面，經(jīng)過數(shù)年的高增長，高端住宅需求自然消耗，潛在需求規(guī)模不足以消化未來的新增供應(yīng)。這種“供大于求”的格局，將直接導(dǎo)致未來高端住宅市場的競爭白熱化，只有地段稀缺、產(chǎn)品力突出、定價合理的項目才能在競爭中突圍。