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??上周發(fā)布《上海這些板塊價(jià)格開始反彈》一文后，許多人對上海各板塊租金回報(bào)率產(chǎn)生興趣。

??為了進(jìn)一步了解上海二手房板塊租金回報(bào)率，以及租金回報(bào)率與二手房房價(jià)的關(guān)系，我們統(tǒng)計(jì)了這142個(gè)熱點(diǎn)板塊的二手房成交均價(jià)及租賃情況，以板塊內(nèi)熱點(diǎn)小區(qū)的“每平方米年租金/每平方米房價(jià)”的方式計(jì)算租金回報(bào)率。

??為了避免單個(gè)小區(qū)單個(gè)房源的價(jià)格波動(dòng)對板塊租金回報(bào)率產(chǎn)生較大影響，每個(gè)板塊隨機(jī)選取3個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)取平均值，且避開了同項(xiàng)目不同期數(shù)房源。

??熱點(diǎn)小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)為：交易端需近一年內(nèi)有房源成交且當(dāng)前有房源掛牌出售，租賃端需有至少5個(gè)租賃房源掛牌，取其中掛牌面積及價(jià)格沒有太大偏離的房源為樣本數(shù)據(jù)。

??最終在142個(gè)熱點(diǎn)板塊中篩選出134個(gè)板塊數(shù)據(jù)。

??從結(jié)果來看，這134個(gè)板塊平均租金回報(bào)率已達(dá)2.38%，其中有16個(gè)板塊租金回報(bào)率超過3%。對比這些板塊的掛牌均價(jià)漲跌幅及租金回報(bào)率情況發(fā)現(xiàn)，雖然租金回報(bào)率前20板塊與掛牌均價(jià)漲幅前20板塊重合度不高，但漲幅較高的板塊其租金回報(bào)率大多高于平均水平。

??據(jù)貝殼熱點(diǎn)板塊數(shù)據(jù)計(jì)算，134個(gè)熱點(diǎn)板塊平均租金回報(bào)率已達(dá)2.38%，其中有16個(gè)板塊租金回報(bào)率超過3%，有86個(gè)板塊租金回報(bào)率在2%—3%之間，僅32個(gè)板塊租金回報(bào)率低于2%。

??近年來隨著二手房價(jià)格的調(diào)整，當(dāng)前上海熱點(diǎn)板塊的二手房租金回報(bào)率已明顯高于銀行存款利率和國債收益率。二手房筑底跡象明顯。

??具體來看，租金回報(bào)率排名前十的板塊并非傳統(tǒng)意義上的核心地段板塊，除虹口曲陽板塊整體屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)之外，其余大部分板塊都在中環(huán)線附近及外環(huán)內(nèi)區(qū)域。

??這一方面是因?yàn)閮?nèi)環(huán)內(nèi)核心地段房價(jià)依然相對較高，另外一方面則是因?yàn)樯虾３鞘邪l(fā)展?并非僅集中在一極，而是呈現(xiàn)“多點(diǎn)支撐、多極發(fā)力”的空間格局，這就使得中環(huán)附近及外環(huán)之內(nèi)的區(qū)域成為高性價(jià)比的通勤選擇。

??前十中有三個(gè)板塊上榜的寶山區(qū)便是其中的典型，高境、通河及淞寶板塊內(nèi)有大量60-70平方米上下的“老工房”，整體租金價(jià)格在3000-4000元左右，附近交通有1號(hào)線、3號(hào)線、18號(hào)線，可方便來往上海多個(gè)區(qū)域。

??在統(tǒng)計(jì)的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，目前上海二手房租賃的主力房源依然還是建筑年份20年以上的房源。

??這些“老房子”也是當(dāng)前租金回報(bào)率增長明顯較高的房源，與之相比，10年左右的房源租金回報(bào)率明顯較低。

??這就造成了部分板塊新舊房租金回報(bào)率出現(xiàn)明顯差值，如楊浦東外灘板塊，隨著近年來東外灘板塊的城市界面的提升，并通過大規(guī)模的老房子動(dòng)遷改造，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域面貌的深刻重塑。但從租金回報(bào)率來看，東外灘部分不足30平方米的房源可以接近4%，而年代明顯較新的房源租金回報(bào)率僅約1.5%。

??類似的情況同樣出現(xiàn)在寶山高境、虹口江灣鎮(zhèn)、松江新城、寶山淞南、楊浦黃興公園、長寧天山等板塊。

??由此可見，上海如今租金回報(bào)率的上升主要還是依靠老房子推動(dòng)。

??我們將《上海這些板塊價(jià)格開始反彈》中統(tǒng)計(jì)的掛牌均價(jià)漲幅前20的板塊與此次統(tǒng)計(jì)的租金回報(bào)率前20的板塊進(jìn)行對比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，普陀桃浦板塊與浦東北蔡板塊同時(shí)上榜。

??同時(shí)，雖然部分漲幅較高的板塊其租金回報(bào)率沒有進(jìn)入TOP20，但也大多高于平均水平。這意味著，租金回報(bào)率的上升對房價(jià)止跌有一定的作用，但并非完全一對一的關(guān)系。

??值得注意的是，長寧古北板塊在134個(gè)熱點(diǎn)板塊中顯得較為特殊，2026年前4月租金回報(bào)率穩(wěn)定在2.5%左右，區(qū)域內(nèi)各小區(qū)幾乎沒有太大的差距，基本都是100平方米以上的相對較大戶型，同時(shí)其近半年來掛牌均價(jià)也基本沒有太大的變化。

??這可能由于長寧古北板塊外籍居民占比較高，租客群體穩(wěn)定，房價(jià)韌性也相對較足。

??由于樣本數(shù)據(jù)有限，僅涉及134個(gè)板塊402個(gè)小區(qū)約2000套房源數(shù)據(jù)，因此不能完全代表全上海的租售情況，僅作趨勢參考。得出結(jié)論如下：

??1、上海二手房租金回報(bào)率確實(shí)出現(xiàn)明顯上升趨勢，但主要受建筑年份20年以上的“老房子”帶動(dòng)。

??2、本次上海二手房租金回報(bào)率的上升并非由于租金上漲導(dǎo)致，而是因“老破小”價(jià)格下跌推動(dòng)。

??3、中環(huán)附近及外環(huán)內(nèi)房源租金回報(bào)率表現(xiàn)優(yōu)于內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”。

??4、建筑年份10年左右及10年內(nèi)市區(qū)房源租金回報(bào)率仍大多在2%以下，較難完全覆蓋月供。