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??13家房企，127輪報價，近4個小時的拉鋸戰(zhàn)，最終華潤置地按下競價鍵：39.51億元，樓面價41108元/平方米，溢價率46.83%。

??這是4月8日在杭州上演的一場搶地大戰(zhàn)。

??作為華潤置地在杭州布局18年的又一關(guān)鍵落子，濱江區(qū)襄七房地塊所處區(qū)域被杭州人戲稱為“大廠后花園”，北面是網(wǎng)易二期總部，3公里內(nèi)盤踞著阿里濱江園區(qū)、華為研究所和大華數(shù)字產(chǎn)業(yè)園。

??業(yè)內(nèi)普遍稱華潤這次不是拿地，是在互聯(lián)網(wǎng)大廠的食堂門口，搶了一張“改善飯票”。

??交通也沒得挑。距地鐵5號線聚才路站直線距離約500米，時代高架路、濱康路等主干道環(huán)繞。用一位本地投拓人士的話說：“這地塊放在任何時候都是‘壓箱底’的寶貝，可以稱之為‘大廠員工宿舍用地’，購買力根本不用愁?！?/p>

??但真正點燃13家房企競爭熱情的是襄七房核心區(qū)域五年來第一次“放糧”。區(qū)域內(nèi)上一次出讓宅地要追溯到2021年12月綠城搖號競得的曉月映翠項目，當年拿地樓面價33380元/平方米，新房精裝限價51500元/平方米，開盤秒光。

??某機構(gòu)華東大區(qū)常務副總經(jīng)理高院生評價很直接：“周邊供地空窗達5年，無存量可售，2公里內(nèi)無在售新房。稀缺性，就是這塊地最大的護城河?！?/p>

??但40億元的真金白銀砸下去，華潤的算盤真的能打響嗎？

??容積率與地價的雙重擠壓

??41108元/平方米的樓面價，意味著什么？加上建安、財務、管理、營銷等綜合成本，業(yè)內(nèi)普遍估算保本售價至少在5.8萬～6萬元/平方米。這就需要華潤在產(chǎn)品定位和售價上尋求向上的突破，才能在利潤空間上有所保障。

??高院生算了一筆賬：地塊周邊次新房如曉月映翠、保利天匯，二手掛牌價已經(jīng)在5萬～6萬元/平方米，杭州現(xiàn)在已經(jīng)取消新房限價，華潤只要把產(chǎn)品做得夠好，入市價格有望達到6萬元/平方米以上，且板塊斷供多年，積壓了一大批本地改善需求。

??不過地塊的規(guī)劃條件對產(chǎn)品設(shè)計提出了一定挑戰(zhàn)，容積率2.5雖不算高，但在地塊形狀和周邊建筑高度的限制下，要實現(xiàn)品質(zhì)改善的差異化定位，必須在戶型配比、立面設(shè)計、公區(qū)配置等方面做出有競爭力的投入，進一步推高了項目的總成本。

??“華潤要想在濱江區(qū)這片‘卷王之地’打出差異化，產(chǎn)品投入恐怕比常規(guī)項目高出兩到三成?！庇惺袌鋈耸繙y算，容積率2.5，可建面積約9.6萬平方米，做大戶型保利潤但去化慢，做中小戶型跑得快但利潤率薄，華潤如何選？

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，在核心區(qū)高溢價拿地本身就是一把“雙刃劍”，對產(chǎn)品能力、成本控制及市場預判能力提出了極高要求，哪一個環(huán)節(jié)出問題，利潤都會被吃掉。

??如果把時間線拉長，華潤置地這次拿地的價格其實還“便宜”了一些。去年2月，杭州濱江西興板塊曾出讓一宗宅地，85輪競價，濱江集團以42900元/平方米的樓面價拿下。相比之下，華潤此次樓面價低了約1800元/平方米。從這個角度看，華潤的拿地成本并非“最高點接盤”。

??高溢價下的三重隱憂

??盡管地塊稀缺性突出，但銷售端的隱憂同樣不容忽視。

??首先是定價壓力。周邊次新房掛牌價在5萬元/平方米以上，大戶型可達6萬元+，但新房入市價格能否真正站上6萬元/平方米，仍取決于市場的接受度。

??杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月杭州市區(qū)共成交4520套新房，環(huán)比大漲141%，主要源于“3字頭”項目集中入市，剛需仍是成交主力。高端改善市場的購買力雖在恢復，但能否支撐6萬元+的單體項目快速去化，仍存在不確定性。

??其次來自競品的“隱形擠壓”?？v觀整個濱江區(qū)，2026年高端改善市場的競爭已趨白熱化。水電新村地塊以77409元/平方米的樓面價刷新紀錄，預計項目均價超12萬元/平方米；中?！とf潮玖序請來國際設(shè)計天團，主打244戶頂豪；西興板塊的錦川源府對外放風價也要6萬元/平方米。

??幾個項目同時在市場上“喊話”，去化速度難免被拉長，華潤要在這片“紅?！敝型粐仨氃诋a(chǎn)品力上下足功夫。

??還有一個容易被忽略的問題：杭州今年預計有約6萬套新房交付，集中在勾莊、運河新城等板塊，將形成局部供應洪峰，雖不直接影響濱江核心區(qū)，但可能對整體市場信心產(chǎn)生一定沖擊。

??與此同時，杭州4月份計劃進行4場土地拍賣，共出讓11宗宅地，涉及濱江、拱墅、西湖、蕭山等多個城區(qū)。這意味著，華潤項目在開發(fā)周期內(nèi)，仍將面臨后續(xù)潛在供應的稀釋效應。

??高院生認為，本次土地拍賣“核心熱、外圍穩(wěn)”的分化格局明顯，后續(xù)市場熱度能否由核心板塊向外圍擴散，將是觀察杭州樓市復蘇成色的關(guān)鍵。這意味著，濱江核心區(qū)的熱度能否持續(xù)，以及高端改善需求能否有效釋放，將直接影響華潤該項目的去化節(jié)奏。

??土地拍賣落槌的那一刻，華潤置地贏了。但真正的勝負，要等到兩年后項目開盤才能見分曉。

??華潤置地在杭州已深耕18年，累計開發(fā)了杭州萬象城、亞運村亞奧城綜合體、蕭山萬象匯等10座綜合體項目。2024年至2025年8月，華潤在杭州累計投入超105億元，拿下5宗地塊。此次以46.83%溢價率落子濱江，本質(zhì)上是“補倉核心資產(chǎn)”的戰(zhàn)略延續(xù)，在杭州“縮量提質(zhì)”的供地導向下，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性只會加劇，先入者方能掌握定價主動權(quán)。

??華潤置地總裁徐榮在2025年業(yè)績會上明確表示，2026年將繼續(xù)堅持戰(zhàn)略城市加價值洼地的組合布局，持續(xù)深耕全國高等級的核心城市，積極挖掘結(jié)構(gòu)性機會。杭州濱江區(qū)襄七房地塊的獲取，正是這一戰(zhàn)略的落地體現(xiàn)。

??嚴躍進認為，華潤置地這筆近40億元投資說明頭部央企在行業(yè)洗牌期正在加速搶占核心城市的稀缺資產(chǎn)，落子杭州濱江互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)核心，華潤是經(jīng)過精密測算的戰(zhàn)略選擇，不僅有產(chǎn)業(yè)人口支撐，更有長達五年的供應斷檔托底，安全邊際相對清晰。

??高院生認為，對華潤置地而言，濱江襄七房地塊既是一場對杭州市場信心的投票，也是一次對其產(chǎn)品力與運營能力的實戰(zhàn)檢驗。濱江核心區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的落地，不只是增加幾棟樓，而是對板塊人居品質(zhì)、配套能級、價值內(nèi)涵、人才吸引力的全方位賦能。

??市場從不相信情懷，華潤置地面臨的挑戰(zhàn)同樣真實：6萬元/平方米以上的售價能否被市場接受？2026年杭州豪宅市場的競爭紅海如何突圍？改善需求的戶型偏好變化是否會稀釋項目價值？這些問題，最終將由時間和產(chǎn)品來回答。