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??本文數(shù)據(jù)基于《2026中國房地產(chǎn)年鑒》“市場篇”。

??“十四五”時(shí)期（2021—2025年）是國內(nèi)租賃住房土地制度深化與實(shí)踐的關(guān)鍵階段。全國重點(diǎn)監(jiān)測的22個(gè)城市在此期間累計(jì)供應(yīng)各類涉租用地1471宗，規(guī)劃租賃相關(guān)建筑面積達(dá)5425萬平方米，為保障性租賃住房體系的快速構(gòu)建奠定了堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)基礎(chǔ)。其中，2022年成為土地成交的絕對峰值，無論宗數(shù)還是建筑面積在五年總量中占比均超過三分之一，這主要得益于早期“雙集中”供地政策中“競自持、競配建”規(guī)則的廣泛推行，以及各城市為完成“十四五”初期建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的集中供地。

??自2023年起，隨著房地產(chǎn)市場整體下行壓力加劇，企業(yè)資金鏈普遍緊張，加之多地優(yōu)化土地出讓規(guī)則，租賃土地市場進(jìn)入深度調(diào)整通道。至2025年，全年涉租用地成交僅153宗，租賃相關(guān)建筑面積約446萬平方米，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。這一變化直觀反映出地方政府在土地供應(yīng)策略上的主動調(diào)整：從追求短期供應(yīng)量的達(dá)標(biāo)，轉(zhuǎn)向更加注重土地資源的長期高效利用與租賃住房項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營。

??2025年，純租賃用地成交宗數(shù)占比達(dá)75%，而自持類用地則全年無成交。這一結(jié)構(gòu)性變化表明，租賃住房的供給責(zé)任正從“依附于商品住宅開發(fā)”的模式，轉(zhuǎn)向由專用土地、定向企業(yè)進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)運(yùn)營的清晰軌道，有利于形成更獨(dú)立、更純粹的租賃住房社區(qū)，從而提高租賃住房品質(zhì)。

??核心判斷：從短期供應(yīng)量達(dá)標(biāo)，轉(zhuǎn)向長期高效利用、租賃項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營

??地方政府放棄“指標(biāo)化、任務(wù)式”增量供地。以前政策考核租賃住房年度新增規(guī)模，批量出讓大地塊完成考核，重宗數(shù)、面積數(shù)字，忽略后期運(yùn)營可持續(xù)性；2025年僅153宗、單宗體量縮小，說明已經(jīng)擺脫短期指標(biāo)壓力。

??從“增量新建”轉(zhuǎn)向“存量盤活”，土地資源利用效率優(yōu)先。新增租賃用地大幅下滑，但全國保租房籌建總量并未同步大跌，供給渠道切換：存量廠房、辦公樓、城中村改造、企事業(yè)單位閑置房改造成為租賃住房主力；不再消耗新增國有建設(shè)用地，盤活存量不動產(chǎn)，契合“土地長期高效利用”導(dǎo)向。

??嚴(yán)控低效租賃項(xiàng)目，追求運(yùn)營可持續(xù)。大規(guī)模純租賃地塊普遍存在租金收益低、空置率高、城投運(yùn)營虧損問題。2025年出讓小體量地塊具備三大特征：多位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵通勤片區(qū)，租客需求穩(wěn)定；多混合配套商業(yè)、小戶型，租金現(xiàn)金流更強(qiáng)；地塊出讓附加運(yùn)營考核條款，避免土地閑置、項(xiàng)目爛尾。單項(xiàng)目開發(fā)規(guī)?？煽?，大幅降低政府后期兜底風(fēng)險(xiǎn)。

??整體來看，新增出讓土地渠道收縮，存量改造、城中村收儲轉(zhuǎn)化的租賃房源不受新增土地規(guī)模影響。若后續(xù)租賃REITs擴(kuò)容、租金收益改善，租賃用地出讓規(guī)模有望階段性回暖，但大規(guī)模集中出讓模式不會重現(xiàn)。

??（本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2026中國房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實(shí)。）