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??8月31日，華潤(rùn)置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”01109.HK）公布2026年中期業(yè)績(jī)并召開(kāi)媒體發(fā)布會(huì)。上半年公司實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)101.6億元，為行業(yè)內(nèi)唯一核心凈利潤(rùn)破百億的房企。華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“828樓市新政出臺(tái)，對(duì)華潤(rùn)置地帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇?！? 這一判斷也貫穿了整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的問(wèn)答環(huán)節(jié)。

??上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額678.7億元，同比下降28.5%，主要受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模周期性減少影響。利潤(rùn)端表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)98.4億元，核心凈利潤(rùn)101.6億元，同比增長(zhǎng)1.6%，綜合毛利率同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)至25.4%。財(cái)務(wù)方面，截至6月末公司持有現(xiàn)金989.1億元，凈有息負(fù)債率41%，加權(quán)平均債務(wù)融資成本降至2.63%，為行業(yè)最低水平之一?；葑u(yù)于7月上調(diào)其評(píng)級(jí)至A-，市值居內(nèi)房股首位。

??從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約額1165億元，同比增長(zhǎng)5.6%，行業(yè)排名第三。一線城市銷售占比超六成，深圳、上海等地多個(gè)項(xiàng)目銷售額破百億元，13個(gè)項(xiàng)目位居所在城市銷售榜首。以購(gòu)物中心為代表的第二增長(zhǎng)曲線實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額141.6億元、核心凈利潤(rùn)56.2億元，均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，87個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三。萬(wàn)象生活等輕資產(chǎn)板塊核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)10.8%至22.3億元。

??整體來(lái)看，經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入合計(jì)226.1億元，同比增長(zhǎng)9.9%，占總營(yíng)業(yè)額33.3%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比已升至65.5%，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)從“開(kāi)發(fā)獨(dú)大”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重”。但開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同比下降約35%，結(jié)算毛利率僅為10.0%，剔除減值后為15.3%，開(kāi)發(fā)板塊的利潤(rùn)貢獻(xiàn)收縮明顯，公司對(duì)經(jīng)常性業(yè)務(wù)的依賴正在加深。

??8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，核心內(nèi)容包括預(yù)售門檻提高至主體結(jié)構(gòu)封頂、預(yù)售資金全額監(jiān)管，以及新出讓土地優(yōu)先推行現(xiàn)房銷售。華潤(rùn)置地總裁徐榮在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱，新政將從市場(chǎng)預(yù)期、購(gòu)房者權(quán)益、企業(yè)模式及政策落地節(jié)奏四個(gè)維度重塑行業(yè)。

??徐榮分析，當(dāng)前二手房交易總量已全面超過(guò)新房，但新房待售、待建庫(kù)存仍處較高水平，新政優(yōu)化土地供應(yīng)、鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，有助于新房市場(chǎng)供求關(guān)系與價(jià)格預(yù)期的修復(fù)。華潤(rùn)置地土儲(chǔ)集中于一二線高能級(jí)城市，去化壓力相對(duì)較小，但也面臨部分三四線存量項(xiàng)目去化周期拉長(zhǎng)的壓力。公司已搭建“三好十二優(yōu)”好房子體系，后續(xù)將根據(jù)政策要求進(jìn)一步調(diào)整。徐榮判斷，新政將推動(dòng)房企從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式轉(zhuǎn)向“品質(zhì)致勝”，融資端從“主體信用”轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目信用”，資金監(jiān)管從“交叉混用”轉(zhuǎn)為“獨(dú)立封閉”，投融資、開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)全鏈條面臨系統(tǒng)性重構(gòu)。華潤(rùn)置地已著手建設(shè)“產(chǎn)品力、交付力、營(yíng)銷力、服務(wù)力、小分期能力”，重構(gòu)工程、供應(yīng)鏈、設(shè)計(jì)與銷售管理體系，深化以項(xiàng)目為單位的全周期現(xiàn)金流管理。但他也坦言，新政短期內(nèi)對(duì)公司現(xiàn)金流管理形成一定壓力，部分在建項(xiàng)目的推盤節(jié)奏和資金安排需要調(diào)整。政策允許“新老劃斷”、不搞“一刀切”，為公司爭(zhēng)取了一定的過(guò)渡空間。

??在資產(chǎn)盤活方面，期內(nèi)成都萬(wàn)象城機(jī)構(gòu)間REIT完成發(fā)行，資產(chǎn)對(duì)價(jià)105億元，為全國(guó)規(guī)模最大的產(chǎn)權(quán)類機(jī)構(gòu)間REIT。華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官趙偉透露，年初規(guī)劃全年REITs規(guī)模在100億至150億元，南通、臨沂消費(fèi)REIT正有序申報(bào)，Pre-REITs基金二期將啟動(dòng)設(shè)立。不過(guò)，REITs發(fā)行節(jié)奏受監(jiān)管審批和市場(chǎng)環(huán)境制約，能否如期完成全年目標(biāo)仍存在不確定性。

??從“三條曲線”構(gòu)筑的經(jīng)營(yíng)底盤，到多層次REITs的資本循環(huán)，再到全面?zhèn)鋺?zhàn)“現(xiàn)房時(shí)代”的系統(tǒng)性調(diào)整，華潤(rùn)置地在行業(yè)模式切換期正試圖通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)應(yīng)對(duì)變局。但開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)承壓、營(yíng)收規(guī)模收縮、新政落地執(zhí)行的不確定性，仍是其下半年需要直面的一系列挑戰(zhàn)。