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??8月31日，上海土地市場(chǎng)完成第八批次集中住宅用地出讓。這是8月28日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》后，核心城市舉行的首場(chǎng)土地出讓活動(dòng)。

??本輪共出讓兩宗地塊，分別為普陀區(qū)“真如之心”商住辦組合地塊和松江區(qū)泗涇低密純宅地，兩宗地塊全部成交，合計(jì)收金156.01億元。

??其中，“真如之心”地塊由中海地產(chǎn)以150.19億元底價(jià)競(jìng)得，成交綜合樓面價(jià)約37835元/平方米，刷新普陀區(qū)土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

??百億“地王”固然是市場(chǎng)焦點(diǎn)，但業(yè)界更為關(guān)注的是，新出讓地塊是否會(huì)按照新政要求實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

??對(duì)此，中海地產(chǎn)上海公司相關(guān)人士回應(yīng)稱，目前尚不確定，需等待上海方面的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。這一態(tài)度也反映了當(dāng)前多數(shù)房企的普遍心態(tài)，在觀望中等待政策進(jìn)一步落地。但也有房企人士認(rèn)為，雖然地方細(xì)則尚未落地，但政策已出，大方向已定。

??中海拿下150億元“巨無(wú)霸”地塊

??相比此前出讓的楊浦八埭頭“百億地王”，此次“真如之心”地塊并沒(méi)有上演激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

??該地塊由兩宗住宅地塊和一宗商辦地塊組成，是真如城市副中心最后一塊核心拼圖，地塊總建筑面積約39.7萬(wàn)平方米，集住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)于一體。地塊起始總價(jià)高達(dá)150.19億元，折合起始樓面價(jià)約37835元/平方米，是2026年至今上海公開(kāi)市場(chǎng)起始總價(jià)最高的涉宅地塊。

??150億元的起拍總價(jià)、過(guò)半的商辦占比、大體量商辦整體自持的要求，注定了這張“牌桌”上只有少數(shù)玩家能夠落座。2026年初普陀區(qū)土地推介時(shí)曾吸引中海、華潤(rùn)、金茂、上海城建等20余家房企參與，但到正式出讓環(huán)節(jié)，僅有中海一家報(bào)名參拍。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，對(duì)于“真如之心”這樣總價(jià)超150億元、商辦占比過(guò)半的超級(jí)綜合體，房企需要一次性拿出巨額自有資金，還要面對(duì)現(xiàn)房銷售帶來(lái)的更長(zhǎng)回款周期，因此多數(shù)房企選擇了觀望。

??對(duì)中海而言則是另一重邏輯。中海在真如板塊已布局多個(gè)項(xiàng)目，從早年?duì)款^紅旗村大型舊改，到打造網(wǎng)紅商業(yè)體環(huán)宇城 MAX、甲級(jí)商務(wù)地標(biāo)中海中心，再到去年7月以65.25億元拿下真如翠谷一期地塊，中海已在此積累了多年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

??除了深耕原因，中海也需要補(bǔ)倉(cāng)。8月26日，中海董事局主席顏建國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，公司全年新增購(gòu)地額目標(biāo)保持在800億元至1000億元。但今年前八月，中海權(quán)益拿地金額只有376億元。而2025年同期，中海已經(jīng)斥資542億元拿地。市場(chǎng)對(duì)于中海接下來(lái)的拿地舉動(dòng)也頗為關(guān)注。

??有熟悉中海的業(yè)內(nèi)人士表示，從中海過(guò)去在上海的拿地情況來(lái)看，中海傾向于在下半年補(bǔ)倉(cāng)，尤其是在年末“撿漏”。

??除了此次在上海斥資150億元拿地，中海前八月重點(diǎn)投資區(qū)域在北京，拿地金額156億元，位列北京房企拿地排行榜第一。

??市場(chǎng)靜待新政細(xì)則落地

??上海此次土地出讓備受關(guān)注，核心在于其特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

??8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，標(biāo)志著現(xiàn)房銷售制度正式落地。新政涉及土地端的內(nèi)容主要包括三項(xiàng)：一是新出讓商品住房項(xiàng)目?jī)?yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；二是房企須以自有資金購(gòu)地，土地出讓價(jià)款可分期繳納；三是項(xiàng)目實(shí)行主辦銀行制，開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放與建設(shè)周期相匹配。

??作為新政實(shí)施后的首場(chǎng)核心城市集中土拍，上海以這兩宗地塊交出了第一份答卷。從結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)熱度穩(wěn)中偏謹(jǐn)慎，兩幅地塊優(yōu)劣屬性清晰，市場(chǎng)取舍邏輯明確。真如地塊位于市中心，地段稀缺、配套完善，但體量大、商辦占比高、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難度大，僅頭部房企有能力參與；泗涇地塊為近郊低密宅地，產(chǎn)品屬性優(yōu)質(zhì)、入手門(mén)檻較低，但受市場(chǎng)環(huán)境影響，房企布局意愿整體審慎。

??上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦表示，盡管近期“滬八條”釋放了政策利好，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但房企并未盲目追高，泗涇地塊溢價(jià)率控制在20%以內(nèi)，整體成交保持理性。

??業(yè)界真正的關(guān)注焦點(diǎn)在于，這兩宗地塊是否會(huì)按照新政要求實(shí)行現(xiàn)房銷售。

??對(duì)此，中海地產(chǎn)上海區(qū)域人士回應(yīng)稱，目前尚不確定，需等待上海方面的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。有業(yè)內(nèi)人士透露，這兩宗地塊的出讓文件并未強(qiáng)制要求現(xiàn)房銷售。“昨天這兩塊地，來(lái)不及更改出讓條件。”該人士認(rèn)為，最快也要看上海下一批次出讓的土地是否調(diào)整條件，若屆時(shí)仍未變更，大概率仍按原有規(guī)則執(zhí)行。但可以肯定的是，新政要求將對(duì)后續(xù)土地出讓和價(jià)格產(chǎn)生影響。

??從市場(chǎng)各方反饋來(lái)看，多數(shù)房企仍在觀望，等待地方細(xì)則落地。部分房企則認(rèn)為政策大方向已定。

??上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步判斷，上海市場(chǎng)存在明顯的板塊分化，市中心與外環(huán)區(qū)域熱度差異較大，因此現(xiàn)房銷售制度的落地方式可能不會(huì)“一刀切”，更可能在具體地塊出讓中“一地一方案”，逐步推進(jìn)。

??對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)房銷售帶來(lái)的最大變化在于成本結(jié)構(gòu)。盧文曦分析認(rèn)為，僅從財(cái)務(wù)成本來(lái)看，以往房企從拿地到預(yù)售周期約半年，而現(xiàn)房銷售將大幅延長(zhǎng)這一周期，資金占用時(shí)間和財(cái)務(wù)成本均將顯著上升。

??新政標(biāo)志著房企高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)發(fā)展模式正迎來(lái)根本性轉(zhuǎn)變。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政策落地和城市層面的細(xì)則出臺(tái)仍需時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成快速?zèng)_擊。