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??成都租房新規(guī)來(lái)了。

??5月27日，《成都市住房租賃條例》經(jīng)四川省第十四屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議表決通過(guò)，將于2026年8月1日正式實(shí)施。該條例升級(jí)為地方性法規(guī)，構(gòu)建起事前、事中、事后全流程監(jiān)管體系，直擊行業(yè)現(xiàn)存痛點(diǎn)。

??新規(guī)明確住房出租硬性標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)整治群租房、違規(guī)隔斷等問(wèn)題；細(xì)化租賃雙方權(quán)責(zé)，嚴(yán)禁惡意清退租客等行為。同時(shí)壓實(shí)住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及線上平臺(tái)主體責(zé)任，強(qiáng)化房源信息核驗(yàn)，從源頭杜絕假房源亂象。

??此外，條例以法規(guī)形式明確，承租人可依法享受落戶、子女入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，在規(guī)范市場(chǎng)秩序的同時(shí)，進(jìn)一步保障租房群體權(quán)益，推動(dòng)當(dāng)?shù)刈》孔赓U行業(yè)朝著規(guī)范化、良性化方向發(fā)展。

??“終于等到新規(guī)了，以前租房經(jīng)常遇到隔斷房、房東隨意漲價(jià)、扣押金不退的情況，現(xiàn)在有法可依了，以后租房再也不怕被坑了。”在成都工作的張先生表示。

??為何立法？行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大倒逼法治升級(jí)

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，成都市租賃住房約170萬(wàn)套，住房租賃企業(yè)653家、從業(yè)人員6600余人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)7900余家、從業(yè)人員7萬(wàn)余人。

??行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，矛盾也日益凸顯：經(jīng)營(yíng)主體良莠不齊，“暴雷”跑路、卷款失聯(lián)等事件頻發(fā)；群租問(wèn)題突出，違規(guī)隔斷、超員居住、消防隱患屢禁不止。

??成都自2017年入選全國(guó)首批住房租賃試點(diǎn)城市以來(lái)，在培育規(guī)模化租賃企業(yè)、規(guī)范房源管理、強(qiáng)化資金監(jiān)管等方面形成了一系列有效做法，但原有政府規(guī)章仍難以適應(yīng)超大城市治理需要。

??為此，成都市于2023年啟動(dòng)條例起草工作，立法團(tuán)隊(duì)赴市法院了解租賃糾紛焦點(diǎn)問(wèn)題，組織行業(yè)企業(yè)召開(kāi)座談會(huì)，充分聽(tīng)取行業(yè)訴求，重點(diǎn)完善了出租承租規(guī)范、安全管理、行業(yè)監(jiān)管等規(guī)定。2024年，國(guó)務(wù)院將《住房租賃條例》納入立法工作計(jì)劃后，成都市密切跟蹤上位法進(jìn)展；2025年7月，國(guó)務(wù)院條例公布后，成都全面對(duì)標(biāo)對(duì)表，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行條例設(shè)計(jì)。

??值得關(guān)注的是，條例并非孤立出臺(tái)。在此之前，成都已推出一系列配套政策與整治行動(dòng)，為法規(guī)落地奠定基礎(chǔ)。2026年4月，成都市住建局發(fā)布《關(guān)于明確成都市租賃住房租住標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃管理工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》，提出“單間租住人數(shù)不超過(guò)2人、人均使用面積不低于4.5平方米”等標(biāo)準(zhǔn)，與條例一脈相承。2026年以來(lái)，成都市區(qū)兩級(jí)住建部門(mén)持續(xù)開(kāi)展市場(chǎng)整治，先后曝光多批違法違規(guī)企業(yè)，涉及未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、發(fā)布虛假房源、惡意克扣租金押金等問(wèn)題，相關(guān)企業(yè)被采取信用扣分、關(guān)閉網(wǎng)簽權(quán)限、下架房源等措施，向市場(chǎng)釋放了從嚴(yán)監(jiān)管的明確信號(hào)。

??如何治理？四項(xiàng)核心制度重塑租賃市場(chǎng)

??條例緊扣住房租賃治理實(shí)際，聚焦群租房、虛假房源、資金風(fēng)險(xiǎn)、暴力驅(qū)趕等市場(chǎng)痛點(diǎn)，在國(guó)家法規(guī)基礎(chǔ)上細(xì)化監(jiān)管規(guī)則、壓實(shí)主體責(zé)任、補(bǔ)齊監(jiān)管短板，形成了一套覆蓋事前、事中、事后的全鏈條閉環(huán)治理體系。具體而言，以下四項(xiàng)值得關(guān)注。

??一是出租標(biāo)準(zhǔn)最嚴(yán)設(shè)定，徹底告別“N+1”

??條例明確，最小出租單元為“原始設(shè)計(jì)的房間”，不得打隔斷出租，不得按床位出租；起居廳、廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等非居住空間不得單獨(dú)出租。單間租住人數(shù)不得超過(guò)2人，人均使用面積不得低于4.5平方米（法定或醫(yī)療情形除外）。

??這是成都首次以地方性法規(guī)形式對(duì)“群租”劃定清晰紅線。值得關(guān)注的是，條例在“從嚴(yán)”的同時(shí)，考慮到家庭照護(hù)、醫(yī)療護(hù)理等現(xiàn)實(shí)需求，對(duì)人均面積和租住人數(shù)限制規(guī)定了例外情形。這種“原則禁止+例外許可”的立法技術(shù)，既遏制了無(wú)序群租帶來(lái)的安全隱患，又避免了“一刀切”影響合理居住需求。

??二是租賃雙方權(quán)責(zé)清晰，禁止暴力驅(qū)趕，備案即享公共服務(wù)

??條例明確規(guī)定，房東不得擅自進(jìn)入租賃住房，不得采取暴力、威脅或斷水?dāng)嚯姅鄽獾确绞狡仁钩凶馊私獬贤蛱崆膀v退，將“暴力驅(qū)趕租客”行為納入違法范疇。

??如果說(shuō)“禁止暴力”是為租客撐起了保護(hù)傘，那么“備案享服務(wù)”則是為租客打開(kāi)了權(quán)益之門(mén)?！稐l例》還明確，出租人須在合同簽訂后30日內(nèi)辦理備案，備案不收取任何費(fèi)用。這是首次在成都地方性法規(guī)層面將租賃備案與公共服務(wù)權(quán)益直接掛鉤——承租人可按規(guī)定享受落戶、子女入學(xué)、公積金提取、個(gè)稅抵扣等公共服務(wù)。這傳遞出明確信號(hào)：租房與購(gòu)房在公共服務(wù)權(quán)益上的差距正在縮小，對(duì)于吸納新市民、青年人等群體“租得來(lái)、留得下”具有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用。

??三是住房租賃企業(yè)全面納入監(jiān)管，資金監(jiān)管賬戶成“標(biāo)配”

??針對(duì)“長(zhǎng)租公寓爆雷”“二房東卷款跑路”等亂象，條例要求企業(yè)須辦理市場(chǎng)主體登記并報(bào)送開(kāi)業(yè)信息；利用他人住房從事轉(zhuǎn)租或委托經(jīng)營(yíng)的，必須設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，租客租金進(jìn)入受監(jiān)管賬戶，企業(yè)無(wú)法隨意挪用。從業(yè)人員實(shí)行實(shí)名管理、持牌服務(wù)。個(gè)人轉(zhuǎn)租達(dá)到國(guó)家規(guī)定規(guī)模的，也須辦理市場(chǎng)主體登記。

??資金監(jiān)管賬戶的強(qiáng)制設(shè)立，從源頭堵住了企業(yè)挪用租金的漏洞，是防范“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵一招。同時(shí)，將有一定規(guī)模的個(gè)人“二房東”納入登記管理，填補(bǔ)了此前監(jiān)管的空白地帶。

??四是網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)核驗(yàn)義務(wù)加重，10套房源即觸發(fā)經(jīng)營(yíng)資格核驗(yàn)

??條例首次系統(tǒng)規(guī)定了網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)的核驗(yàn)義務(wù)：平臺(tái)須核驗(yàn)房源發(fā)布者真實(shí)身份；對(duì)租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源，還須核驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及從業(yè)人員信息，未經(jīng)核驗(yàn)不得上線發(fā)布。對(duì)在同一平臺(tái)上發(fā)布10套（間）及以上房源的，平臺(tái)應(yīng)核實(shí)發(fā)布主體的經(jīng)營(yíng)資格。

??虛假房源長(zhǎng)期困擾租房市場(chǎng)。此條款將核驗(yàn)責(zé)任前置到平臺(tái)端，意味著貝殼、58同城、安居客等主流平臺(tái)在成都的業(yè)務(wù)規(guī)則將直接重構(gòu)。10套房源的“閾值”設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)鎖定了批量發(fā)布房源的“二房東”和中小機(jī)構(gòu)，防止其繞過(guò)監(jiān)管。

??市場(chǎng)影響：從“粗放生長(zhǎng)”到“合規(guī)發(fā)展”

??住房租賃，一頭連著新市民、青年人的安居期盼，一頭連著超大城市治理的精細(xì)功夫。當(dāng)“租房”成為越來(lái)越多人的現(xiàn)實(shí)選擇，如何讓市場(chǎng)告別粗放生長(zhǎng)、讓租住雙方權(quán)益得到平等保護(hù)，是一座城市必須回答的民生課題。條例的出臺(tái)，正從多個(gè)維度對(duì)市場(chǎng)各類(lèi)主體產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

??“以前在平臺(tái)上看到的房子，圖片和實(shí)際完全是兩回事?，F(xiàn)在平臺(tái)必須核驗(yàn)真實(shí)性，希望能徹底解決這個(gè)問(wèn)題。”曾在成都租房遭遇虛假房源騙局的小陳表示。

??計(jì)劃在成都長(zhǎng)期發(fā)展的新市民王先生則看到了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的紅利，“備案就能落戶、孩子上學(xué)、提取公積金，這對(duì)我們外地來(lái)這里打拼的是實(shí)實(shí)在在的利好。租房和買(mǎi)房在權(quán)益上的差距終于縮小了?！?/p>

??成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)期以來(lái)，租賃雙方權(quán)利義務(wù)模糊，成為矛盾糾紛的溫床，條例對(duì)此給出了雙向規(guī)范：房東不得擅自進(jìn)入住房、不得暴力或斷水?dāng)嚯婒?qū)趕租客；租客需如實(shí)申報(bào)居住人數(shù)、不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)。“權(quán)利義務(wù)對(duì)等，是租賃關(guān)系穩(wěn)定的基礎(chǔ)?！?/p>

??據(jù)成都市住建部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全市現(xiàn)有住房租賃企業(yè)653家、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)7900余家，超過(guò)8萬(wàn)個(gè)市場(chǎng)主體將直接受到新規(guī)影響。貝殼省心租相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，條例出臺(tái)會(huì)加速行業(yè)洗牌，合規(guī)成本上升短期內(nèi)會(huì)淘汰一批中小機(jī)構(gòu)，但長(zhǎng)期看有助于形成“良幣驅(qū)逐劣幣”的市場(chǎng)格局。

??克而瑞深度咨詢·普睿數(shù)智成都機(jī)構(gòu)認(rèn)為，過(guò)去，住房租賃市場(chǎng)很多問(wèn)題都是事后處理，而這次條例往前走了一步，房源發(fā)布前要核驗(yàn)、合同簽訂后要備案，企業(yè)收錢(qián)要受監(jiān)管，從業(yè)主體也不能完全游離在規(guī)則之外，它解決的不是一個(gè)單點(diǎn)問(wèn)題，而是租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的系統(tǒng)性問(wèn)題。

??隨著8月1日施行日期的臨近，成都住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)深刻變革。