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??許家印被判刑11天后，恒大系唯一還在正常運(yùn)營(yíng)的上市公司——恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒大物業(yè)”，06666.HK）交出了一份還算理想的半年報(bào)。

??8月31日，該公司披露的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，毛利率也難得同比上升了1.2個(gè)百分點(diǎn)。在管面積突破6億平方米進(jìn)入行業(yè)前列，曾經(jīng)被視為風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)的流動(dòng)資產(chǎn)凈額在回正的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

??隱憂(yōu)在于被挪用的134億元存款只追回了950萬(wàn)元，控股權(quán)的變更一直懸而未決。恒大物業(yè)透露，中國(guó)恒大的清盤(pán)人正在推動(dòng)該公司51%股份的二次交易，若干買(mǎi)家已獲邀進(jìn)行盡職調(diào)查，并計(jì)劃在9月份提交非約束性方案。

??克而瑞物管認(rèn)為，若有實(shí)力雄厚的企業(yè)接手恒大物業(yè)，對(duì)于該公司而言，或許是擺脫困境的絕佳機(jī)會(huì)。

??資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)消除

??曾因中國(guó)恒大出險(xiǎn)而陷入經(jīng)營(yíng)困境的恒大物業(yè)迎來(lái)了柳暗花明的時(shí)刻。上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約69.43億元，同比增長(zhǎng)約4.5%，股東應(yīng)占利潤(rùn)5.17億元，同比增長(zhǎng)9.5%。毛利率約為19.2%，同比上升約1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??恒大物業(yè)的收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)及社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長(zhǎng)約3.9%，社區(qū)生活服務(wù)收入增長(zhǎng)約17.9%，資產(chǎn)管理服務(wù)收入也有小幅增長(zhǎng)，而社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入則因市場(chǎng)環(huán)境影響有所下降。

??從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，恒大物業(yè)已經(jīng)完全出清了關(guān)聯(lián)方對(duì)收入的影響。上半年，其來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入僅265.5萬(wàn)元，幾乎可以忽略不計(jì)，第三方的收入占比上升到100%。至此，恒大物業(yè)成為了一家完全依賴(lài)市場(chǎng)化拓展的物業(yè)企業(yè)。

??上半年，該公司累計(jì)簽約（含續(xù)簽）第三方面積約4300萬(wàn)平方米，合同年飽和收入近10億元。截至6月末，其總在管面積約6億平方米，同比增加約700萬(wàn)平方米，管理規(guī)模僅次于碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部企業(yè)。

??自2021年被中國(guó)恒大抽走134億元的存款后，恒大物業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表便迅速惡化，流動(dòng)負(fù)債凈額一度超過(guò)30億元，審計(jì)師認(rèn)定其存在"持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性"，直到2025年才得以修復(fù)。截至2025年末，該公司的流動(dòng)資產(chǎn)凈額為0.88億元，實(shí)現(xiàn)了從“資不抵債”到“流動(dòng)資產(chǎn)大于流動(dòng)負(fù)債”的轉(zhuǎn)變。

??今年上半年，恒大物業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)凈額約6.45億元，較2025年末又有明顯增長(zhǎng)。凈流動(dòng)資產(chǎn)持續(xù)為正，意味著“持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性”的警示因素不復(fù)存在，對(duì)該公司的估值修復(fù)、項(xiàng)目拓展、融資能力，都具有重要意義。

??股權(quán)交易又有新買(mǎi)家

??8月20日，深圳市中級(jí)人民法院對(duì)恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、許家印等進(jìn)行一審公開(kāi)宣判。恒大系兩家企業(yè)共被判處罰金158.2億元，許家印被判處無(wú)期徒刑，剝奪政治權(quán)利終身，并處沒(méi)收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，對(duì)違法所得繼續(xù)追繳，不足部分責(zé)令退賠。

??截至目前，許家印控制的上市公司中，中國(guó)恒大已退市進(jìn)入清盤(pán)流程，停牌中的恒大汽車(chē)有十多家附屬公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，恒大物業(yè)則面臨控制權(quán)變更的風(fēng)險(xiǎn)。

??作為恒大系最具價(jià)值的資產(chǎn)之一，中國(guó)恒大所持的恒大物業(yè)51%股權(quán)早就被列入處置清單。2025年9月，中國(guó)恒大的清盤(pán)人透露已收到針對(duì)恒大物業(yè)的非約束性收購(gòu)意向。今年4月，意向買(mǎi)家的范圍縮小至1家，買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始對(duì)正式買(mǎi)賣(mài)協(xié)議條款進(jìn)行磋商。就在外界以為恒大物業(yè)易主已無(wú)懸念的時(shí)候，買(mǎi)家變卦了。6月25日，恒大物業(yè)宣布潛在賣(mài)方與潛在買(mǎi)方之間的談判已終止，雙方并未訂立任何正式或具法律約束力的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。

??清盤(pán)人沒(méi)有放棄，很快就開(kāi)始了新一輪的交易談判，潛在買(mǎi)家既包括曾經(jīng)有意投標(biāo)的，也有新加入的企業(yè)。根據(jù)恒大物業(yè)在半年報(bào)中披露的信息，已有若干買(mǎi)方獲邀對(duì)該公司進(jìn)行盡職調(diào)查，并于9月份就潛在交易提交非約束性方案。

??在克而瑞物管看來(lái)，恒大物業(yè)若能成功易主，將是恒大集團(tuán)債務(wù)處置進(jìn)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也將對(duì)物業(yè)行業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。一位投資者則表示，恒大物業(yè)的利好和清盤(pán)人的能力體現(xiàn)不是找個(gè)買(mǎi)家，而是能不能要回被挪用的134億元。

??對(duì)于這筆資金，恒大物業(yè)此前采取了相應(yīng)的追償措施并獲得法院判決，其中有20億元的訴訟判決已生效。但截至6月末，該公司向相關(guān)方追回的款項(xiàng)僅950萬(wàn)元。