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??走訪重慶兩江新區(qū)各大售樓處、中介門店與土拍現(xiàn)場，歷時一周調(diào)研可見，自三區(qū)整合落地已滿五月，區(qū)域樓市發(fā)展呈現(xiàn)鮮明特征，板塊分化成為核心關(guān)鍵詞。

??當(dāng)前，兩江新區(qū)樓市價值格局已然重構(gòu)：觀音橋組團新房單價突破2萬元/平方米，穩(wěn)居價值高地；城市北端空港片區(qū)部分新房單價回落至萬元以下，區(qū)域內(nèi)不同組團房價差值突破兩倍，冷熱分化格局愈發(fā)凸顯。

??本輪樓市格局重塑，始于2025年11月重慶重磅行政體制調(diào)整。彼時，重慶整合原江北區(qū)、渝北區(qū)核心板塊，優(yōu)化北碚區(qū)管理邊界，全新兩江新區(qū)正式落地。政策落地初期，市場懷揣期待且保持觀望，歷經(jīng)五個月市場沉淀，兩江新區(qū)樓市已交出清晰的階段性答卷。

??新房市場：價差超兩倍，資金向核心板塊集聚

??2026年3月，重慶兩江新區(qū)發(fā)布最新規(guī)劃，正式確立“一帶一軸一廊”空間格局。這條貫穿南北的“城市主軸”，串聯(lián)起觀音橋、照母山、中央公園、空港四大核心組團。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年以來，觀音橋組團仍是房價高地，價格區(qū)間在2.1萬～3.2萬元/平方米，領(lǐng)跑重慶各板塊；向北至照母山組團，價格回落至1.1萬～2.8萬元/平方米；再繼續(xù)延伸至中央公園組團，新房均價約1.2萬～1.6萬元/平方米；而位于城市北端的空港片區(qū)，部分項目價格已下探至萬元以下。自南向北，觀音橋與空港之間房價差距已超過兩倍。

??成交層面，虹吸效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。今年3月，原渝北片區(qū)（現(xiàn)兩江新區(qū)主體）新房成交面積占全市比重超37%，位居全市各區(qū)首位。

??供應(yīng)端同樣向核心集中。2026年3～4月，兩江新區(qū)新增預(yù)售房源262套，占全市總量51.5%。遠達?錦宸序、龍湖御湖境等項目集中入市，其中龍湖御湖境成交均價18428元/平方米，多次開盤去化率超85%，以近30億元銷售額穩(wěn)居區(qū)域銷冠。

??二手房市場：量價企穩(wěn)回升，內(nèi)部分化加劇

??二手房市場回暖，成為三區(qū)合并后樓市最直觀的信號。

??據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月兩江新區(qū)二手房掛牌均價約1萬元/平方米，環(huán)比上漲5.82%，單價區(qū)間在8056～14056元/平方米。一季度整體掛牌均價1.06萬元/平方米，較2025年全年1.12萬元/平方米的水平略有回落，呈現(xiàn)短期回升、整體溫和筑底態(tài)勢。

??“今年一季度門店成交量，差不多是去年同期的兩倍多。”鏈家兩江新區(qū)中央公園門店經(jīng)紀(jì)人趙軍表示，開年以來增值稅優(yōu)惠、購房補貼等政策持續(xù)發(fā)力，市場活躍度明顯提升，大戶型、優(yōu)質(zhì)物業(yè)小區(qū)成交占比顯著走高。

??成交周期變化更能反映市場回暖力度。去年片區(qū)二手房平均成交周期約150天，今年已縮短至100天左右。趙軍近期成交的一套核心區(qū)房源，掛牌僅20天便順利簽約。“去年買賣雙方心理價差大，議價空間也大。今年業(yè)主報價更貼近市場，議價空間比去年收窄約3個百分點。”

??從成交結(jié)構(gòu)看，房齡新、地段優(yōu)的二手房流動性最強。房天下研究院數(shù)據(jù)顯示，4月第2周，禮嘉板塊二手房參考均價約15134元/平方米，悅來板塊約11392元/平方米；照母山、禮嘉等成熟核心區(qū)單價多在1.8萬～2.5萬元/平方米，水土等新興板塊則集中在1萬～1.4萬元/平方米。3月中央公園二手房均價約13926元/平方米，照母山約1.5萬元/平方米，兩江新區(qū)內(nèi)部二手房價格梯度已然形成。

??克而瑞數(shù)據(jù)也指出，2026年初重慶樓市進入深度結(jié)構(gòu)調(diào)整期。兩江新區(qū)同樣如此：總價100萬元以下房源憑借低門檻成為成交主力；300萬元以上高端二手房流動性偏弱，500萬元以上二手豪宅更是進入量縮價穩(wěn)的觀望階段。

??“不少賣掉老房子的客戶，轉(zhuǎn)頭就去買了新建高品質(zhì)住宅?！壁w軍觀察到，二手房市場回暖正有效打通置換鏈條：剛需承接改善釋放的二手房，改善客群回籠資金置換新房，一二手房聯(lián)動效應(yīng)明顯增強。

??土地市場：房企用真金白銀投票核心區(qū)

??土地市場是信心最直接的風(fēng)向標(biāo)。三區(qū)合并5個月，房企用拿地行動給出了明確選擇。

??2026年3月底，兩江新區(qū)觀音橋板塊一宗22畝純居住用地公開出讓，中海、金茂、建發(fā)、邦泰、遠達、海成6家品牌房企參與競拍。經(jīng)過136輪競價，邦泰集團以6億元總價摘得，溢價率28.85%，成交樓面價13916元/平方米。

??這是2026年重慶首個高溢價地王級地塊，也是觀音橋長安三工廠片區(qū)連續(xù)第二年拍出高價地。

??重慶克而瑞分析人士表示，此次觀音橋土拍并非孤立事件，而是市場企穩(wěn)回升的縮影。在全國土地市場整體平穩(wěn)的背景下，觀音橋優(yōu)質(zhì)地塊仍能引發(fā)激烈爭搶，充分體現(xiàn)出房企對兩江新區(qū)核心板塊長期價值的堅定看好。

??分化已成定局，城市價值重構(gòu)剛剛開始

??三區(qū)合并5個月來，重慶樓市正發(fā)生清晰的“三大轉(zhuǎn)變”：從普漲普跌轉(zhuǎn)向區(qū)域分化，從剛需主導(dǎo)轉(zhuǎn)向改善主導(dǎo)，從增量擴張轉(zhuǎn)向存量盤活。

??分化的另一面也暗藏警示。兩江新區(qū)二手房掛牌量仍處高位，市場進入存量博弈階段，買方話語權(quán)顯著提升。對于新區(qū)外圍板塊而言，若配套落地不及預(yù)期，去庫存壓力仍將持續(xù)。

??對購房者來說，分化時代“選對板塊”比“盲目入市”更重要。正如趙軍所言：“今年觀望周期明顯縮短，市場節(jié)奏比以往更快?！倍鴮@座城市而言，三區(qū)合并帶來的資源重構(gòu)、價值重估，才剛剛開始。