市場 2026-05-18 08:54:50 來源：丁祖昱評樓市
??3月至今，上海的二手房屢創(chuàng)新高。
??網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年5月16日，上海5月二手房網(wǎng)簽12862套，其中5月10日單日網(wǎng)簽?1664 套?，創(chuàng)下近五年單日成交新高，5月16日上海二手房網(wǎng)簽1575套，再次突破15000套大關。
??對比去年小陽春數(shù)據(jù)來看，今年上海二手房市場成交明顯高于去年同期。
??進一步對比成交結構，我們發(fā)現(xiàn)，雖然“低總價”“小戶型”依然是主流，但成交趨勢開始向“相對較大戶型”及“相對較高價格”傳導。
??如從面積段來看，40-80平方米成交依然占比最高，但80-100平方米成交占比已連續(xù)2個月提升，且高于2025年至今月均水平；從總價段來看，200萬以下的依然占比最高，但4月份總價400萬以下成交占比全線下跌，400萬以上成交占比全部上漲。
??上海二手房“置換鏈”已啟動。
??“滬七條”后，上海二手房成交持續(xù)走高。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月上海二手住宅成交套數(shù)28492套，較2025年同期提升6%，4月成交25985套，雖不及3月，但較2025年同期大增24.54%。
??網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年5月16日，上海5月二手房網(wǎng)簽12862套，其中5月10日單日網(wǎng)簽?1664 套?，超越4月11日的1632套，創(chuàng)近五年單日成交新高，5月16日當天成交1575套，同為近期高點。
??累計來看，2026年5月二手房網(wǎng)簽總數(shù)不及4月同期，但若剔除“五一”假期影響，2025年5月6日至16日二手房網(wǎng)簽共11472套，高于4月同期。
??從上海二手房成交走勢來看，3月至今，整體市場熱度仍在持續(xù)，預計5月成交或仍保持相對高位。
??進一步對比成交結構，我們發(fā)現(xiàn)，上海二手房成交結構已開始出現(xiàn)變化。
??首先從成交面積來看，2025年1月至2026年4月，上海二手房成交主力面積段為40-80平方米，整體成交占比約45.55%。這一面積段為上海大部分“老公房”“二室”戶型的主力區(qū)間，而40平方米以下的“一室”戶型占比僅為7.22%，這意味著2025年至今上海二手房市場購買真正“極致老破小”的仍是少數(shù)人群。
??成交占比排第二的為80-100平方米區(qū)間，整體成交占比約為23.25%。但逐月來看，80-100平方米區(qū)間成交占比最低月份為2025年10的22.51%，進入2026年之后80-100平方米成交占比整體呈上升趨勢，一直到2026年4月達到2025年至今最高點的23.7%。
??與此同時，40-80平方米的成交占比在2026年3月達到近期高峰47.24%，隨后2026年4月明顯下降，達45.8%
??2026年4月，除了80-100平方米區(qū)間成交占比提升之外，120平方米以上各面積段成交占比也不同程度出現(xiàn)上升。
??其次從總價段來看，上海二手房成交基本保持價格越低成交占比越高的趨勢，2025年1月至2026年4月，總價200萬元以下成交占比最高，約44.38%，其次是200-300萬元，約21.68%。
??逐月來看，總價200萬元以下及200-300萬元區(qū)間的成交占比皆于2026年3月達到相對高點，隨后在4月出現(xiàn)下降。總價400萬以上各總價段成交占比則皆在2026年4月出現(xiàn)明顯提升。
??2026年2月上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房，至今已有關鍵性進展，在“官方收購”的加持下，這些總價400萬元以下的房源率先實現(xiàn)了成交，也成為打通房地產(chǎn)市場置換鏈的關鍵一步。
??從目前上海二手房成交結構變化來看，在3月總價300萬元以下房源成交占比完成一輪上升之后，4月總價400萬元以上的成交占比開始出現(xiàn)上漲，置換鏈已開始發(fā)揮作用。
??上海二手房成交回暖的背后，一方面是每年3-4月份都會有一輪“小陽春”，另外一方面也是政策利好的推動。
??從2月初“上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房”對置換鏈底層“老破小”“托底”，到2月末“滬七條”的發(fā)布，大幅放寬非戶籍購房門檻。在“官方托底”和需求釋放的雙重推動下，3月上海二手房“小陽春”領跑明顯，并持續(xù)至5月。
??我們認為，當前上海整體置換鏈正在逐步修復和傳導的過程中，隨著二手房價進一步企穩(wěn)，未來也將推動一手房市場。上海房地產(chǎn)市場目前已進入實質性修復階段。
4月土地成交規(guī)模環(huán)比回落 平均溢價率回升
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
