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??上海二手房交易熱度延續(xù)。

??根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，5月，上海二手房網(wǎng)簽成交28023套（全口徑數(shù)據(jù)，含商業(yè)、車(chē)位等），同比增長(zhǎng)約31%。

??這個(gè)成交規(guī)模，不僅創(chuàng)下近6年來(lái)的5月份同期新高，即使放在近10年的時(shí)間跨度中，也僅次于2020年5月約3.05萬(wàn)套的成交水平。

??這也預(yù)示著上海二手房市場(chǎng)，開(kāi)始從“以價(jià)換量”模式進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”的新階段。一個(gè)更好的消息是，北京、上海等一線城市的存量房掛牌量持續(xù)下降，供應(yīng)端壓力持續(xù)減少，這為房?jī)r(jià)企穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。

??上海走在前列

??今年以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)持續(xù)保持活躍。3月成交3.12萬(wàn)套，4月成交2.87萬(wàn)套，5月雖然受到“五一”假期影響，但是成交量依然突破2.8萬(wàn)套，已連續(xù)三個(gè)月維持在2.8萬(wàn)套以上。

??若剔除春節(jié)因素?cái)_動(dòng)，上海二手房月度網(wǎng)簽量更是連續(xù)6個(gè)月保持在2萬(wàn)套榮枯線以上，顯示市場(chǎng)需求具備較強(qiáng)韌性。

??與成交量維持高位形成對(duì)應(yīng)的是，市場(chǎng)庫(kù)存正在持續(xù)收縮。

??截至5月底，上海鏈家平臺(tái)對(duì)外展示的掛牌房源約7.88萬(wàn)套，較掛牌高峰時(shí)期減少超過(guò)3萬(wàn)套，降至近三年來(lái)最低水平。

??在成交活躍、掛牌減少的共同作用下，樓市供需關(guān)系正在逐步改善。

??成交和庫(kù)存變化，也開(kāi)始反映到房?jī)r(jià)層面。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月至4月，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和0.7%，漲幅連續(xù)擴(kuò)大，顯示市場(chǎng)修復(fù)力度正在增大。

??不可忽視的是，“滬七條”發(fā)揮的持續(xù)性作用。2月25日，上海市五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，涵蓋住房限購(gòu)、住房公積金貸款、個(gè)人住房房產(chǎn)稅三方面共七條舉措，被稱為“滬七條”。根據(jù)新政，很多潛在購(gòu)房人“社保條件突然就滿足了”。

??“滬七條”落地后，市場(chǎng)迅速升溫。而商品房收儲(chǔ)政策覆蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至中心城區(qū)，也為低總價(jià)房源市場(chǎng)提供了額外支撐。

??重點(diǎn)城市同步回升

??不獨(dú)上海，如果從二手房成交情況來(lái)看，當(dāng)前重點(diǎn)城市的行情都呈現(xiàn)交易擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月，20城二手住宅成交共計(jì)14.1萬(wàn)套，環(huán)比下降9%，但同比增長(zhǎng)19.3%，同比增幅較上月擴(kuò)大6.3個(gè)百分點(diǎn)，二手房市場(chǎng)保持較高活躍度，熱度持續(xù)性強(qiáng)于往年。

??累計(jì)來(lái)看，今年前5月，重點(diǎn)20城二手住宅成交共計(jì)62.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)4.4%。即便剔除春節(jié)時(shí)點(diǎn)差異，今年春節(jié)后14周的20城二手房成交套數(shù)，也比2025年同期增長(zhǎng)13%。

??北京、上海等一線城市，在本輪行情修復(fù)中表現(xiàn)極為突出。5月，北京二手住宅、上海二手商品房分別成交1.6萬(wàn)套、2.8萬(wàn)套，同比分別增長(zhǎng)12.1%、30.9%。

??以北京為例，據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，5月北京二手房網(wǎng)簽成交量約1.6萬(wàn)套，雖然環(huán)比3月有所下降，但同比去年5月上漲超一成，創(chuàng)下近5年同期最高成交紀(jì)錄。

??值得注意的是，當(dāng)前二手房市場(chǎng)預(yù)期改善，不僅表現(xiàn)在掛牌及成交上，價(jià)格端也有所反映。在北京等重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，部分二手房掛牌價(jià)已有價(jià)格“抬頭”趨勢(shì)。

??如在北京市海淀區(qū)西三旗的北新家園，今年5月掛牌均價(jià)5.08萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.1%；同樣位于西三旗的悅秀園5月掛牌均價(jià)5.01萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.8%。

??更值得關(guān)注的是，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。

??國(guó)金證券研究顯示，4月份上海二手房成交中，總價(jià)300萬(wàn)元以下房源成交占比由3月的61%下降至59%；總價(jià)300萬(wàn)至500萬(wàn)元房源成交占比提升至22%；總價(jià)500萬(wàn)元以上改善型房源成交占比則由16.6%提升至17.9%。

??過(guò)去半年多時(shí)間里，上海樓市的復(fù)蘇主要由低總價(jià)的二手房源帶動(dòng)，而如今改善性需求呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

??價(jià)格表現(xiàn)同樣印證了這一趨勢(shì)。上海50平方米以下微戶型房?jī)r(jià)已于2025年11月率先止跌；50至90平方米小戶型于2026年1月實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升；進(jìn)入今年5月后，144至180平方米中大戶型以及180至250平方米大戶型也陸續(xù)出現(xiàn)止跌跡象。

??隨著改善性需求釋放，不同面積段房源正逐步實(shí)現(xiàn)接力修復(fù)，二手房市場(chǎng)的置換鏈條也呈現(xiàn)向上打通的趨勢(shì)。

??5月26日，廣州市人民政府新聞辦公室召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)表示，今年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、庫(kù)存減少”的向好特征；5月以來(lái)，全市二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。

??作為反映樓市供需、業(yè)主心態(tài)的“晴雨表”，二手房掛牌量的變化至關(guān)重要。

??當(dāng)二手房掛牌量持續(xù)增加，市場(chǎng)上房源供給充足，買(mǎi)家會(huì)擁有更多選擇和議價(jià)空間；與此同時(shí)，當(dāng)新增掛牌量大幅上升時(shí)，也意味著業(yè)主急于“套現(xiàn)”離場(chǎng)，對(duì)后市信心不足。

??過(guò)去4年時(shí)間，房地產(chǎn)處于大調(diào)整期，二手房掛牌量持續(xù)上漲，是各地樓市的一大特點(diǎn)。但是，這一局面現(xiàn)在已經(jīng)改變，大量二手房掛牌積壓待售的情況已經(jīng)逐步得到緩解。

??今年3月后，二手房新增掛牌量持續(xù)回落。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，5月，重點(diǎn)25城二手房新增掛牌房源為12萬(wàn)套，同比下降約41%，即較去年同期下降超四成。

??更重要的信號(hào)是，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷前期充分調(diào)整后，二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)明確的止跌回穩(wěn)信號(hào)，直接扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)此前“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的觀望情緒，剛性和改善性需求的陸續(xù)入場(chǎng)，政策的累積效應(yīng)正在集中釋放。