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??人口，是一座城市發(fā)展的底盤，也是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的核心變量。

??而小學(xué)生在校人口規(guī)模背后，是一個(gè)個(gè)扎根城市、有長(zhǎng)期居住需求的穩(wěn)定家庭。

??小學(xué)生人口占戶籍人口的比重，更是代表著城市實(shí)際定居年輕家庭的比例，同時(shí)也是預(yù)判一個(gè)城市未來(lái)5-10年原生剛需釋放的先行指標(biāo)。

??放眼全國(guó)大盤，學(xué)齡人口下行大勢(shì)已然確立。全國(guó)在校小學(xué)生總量已連續(xù)兩年回落，2025年全國(guó)小學(xué)在校生規(guī)模約1.02億人，較2024年大幅減少406.1萬(wàn)人，全國(guó)剛需基本盤持續(xù)收縮。

??在總量減少的情況下，45個(gè)樣本城市中合肥、成都和杭州三城小學(xué)人口增速排在全國(guó)前三。

??把時(shí)間拉長(zhǎng)，近十年小學(xué)人口增長(zhǎng)速度靠前的城市是濟(jì)南、西安和武漢等一眾省會(huì)城市。

??從重點(diǎn)城市小學(xué)人口變化及占戶籍人口比重來(lái)看，東莞以23.2%的比重排在全國(guó)首位，成為最大的黑馬，顯示出較強(qiáng)的人口支撐。

??從人口總量來(lái)看，2022年全國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，至2025年全國(guó)人口已連續(xù)四年下降。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2025年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查推算，全國(guó)人口約為14.05億人。

??在人口總量下降的背景下，小學(xué)人數(shù)在2023年達(dá)到峰值后也迎來(lái)了兩連降。

??2024年是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，小學(xué)在校生人數(shù)較2023年減少了251.6萬(wàn)人，首次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。

??2025年再降406.1萬(wàn)人。

??兩年累計(jì)少了657.7萬(wàn)人。

??幼兒園在園人數(shù)下降更猛，自2020年達(dá)到峰值后，已連續(xù)五年減少。

??2021年幼兒園在園人數(shù)首次出現(xiàn)減少，較2020年少了約13萬(wàn)人，2022年加速減少，較2021年少了約178萬(wàn)人，2023年減少約535萬(wàn)人，2024年減少509萬(wàn)人，2025年減少了約358.5萬(wàn)人。

??2025年全國(guó)在園幼兒僅3225.5萬(wàn)人，五年間減少了約1593萬(wàn)人，降幅達(dá)到33%。

??這部分生源將在未來(lái)1-3年內(nèi)分批進(jìn)入小學(xué)就讀，也是短期內(nèi)觀察小學(xué)人數(shù)變化的核心前置指標(biāo)。幼兒園在園人數(shù)存量不足，代表著未來(lái)數(shù)年小學(xué)入學(xué)人口逐步收縮，新生剛需儲(chǔ)備量持續(xù)下降。

??在全國(guó)小學(xué)生人數(shù)減少的大盤之下，哪些城市在漲？

??我們統(tǒng)計(jì)的全國(guó)典型45個(gè)城市小學(xué)生在校人數(shù)合計(jì)約為3045萬(wàn)人，占全國(guó)的比重為30%。

??從絕對(duì)值來(lái)看，重慶以198.5萬(wàn)人排在45城首位，成都以135.1萬(wàn)人緊隨其后，廣州、深圳、鄭州、北京和西安小學(xué)生在校人數(shù)總量均超過(guò)100萬(wàn)人。

??從變化來(lái)看，45城中2025年小學(xué)生在校人數(shù)較2024年增長(zhǎng)的城市有18個(gè)，占比為40%。也就是說(shuō)，有六成的城市小學(xué)生在校人數(shù)收縮。

??從18個(gè)增長(zhǎng)的城市來(lái)看，增幅在2%以上的城市有四個(gè)，為合肥、成都、杭州和昆明，漲幅分別為2.96%、2.85%、2.58%和2.10%。

??若將時(shí)間線拉長(zhǎng)，與2016年相比，近十年重點(diǎn)45城中小學(xué)生人數(shù)增長(zhǎng)TOP10城市分別為：

??濟(jì)南、西安、武漢、長(zhǎng)沙、廈門、南京、合肥、貴陽(yáng)、成都、杭州

??這些城市多以省會(huì)城市為主，且近十年漲幅均超過(guò)49%。

??其中，濟(jì)南十年間小學(xué)生人數(shù)增長(zhǎng)了30.9萬(wàn)人。一方面行政區(qū)劃擴(kuò)容，2019年萊蕪被劃到濟(jì)南，直接增厚學(xué)齡人口基數(shù)，另一方面，2016年全面二孩放開后濟(jì)南出生人口顯著增加，2016年-2019年四年間出生人口接近40萬(wàn)人，這部分出生人口在2022年-2025年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為小學(xué)人口。

??從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，上述城市表現(xiàn)出相對(duì)較強(qiáng)的韌性，成交率先企穩(wěn)修復(fù)，武漢、南京和廈門三城2026年5月新房成交同環(huán)比齊增，且廈門已連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比上漲。另外，武漢、西安、南京、濟(jì)南、合肥前5月新房成交規(guī)模降幅均低于23個(gè)二線城市平均值。

??從房?jī)r(jià)變化來(lái)看，小學(xué)生人口增量變化靠前的城市，近十年房?jī)r(jià)漲幅也較為明顯。其中，西安、成都和杭州商品住宅成交均價(jià)均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

??不過(guò)，我們也看到小學(xué)生增速快并不代表房?jī)r(jià)一定會(huì)高增長(zhǎng)。本質(zhì)上講，房?jī)r(jià)的漲幅還受到房地產(chǎn)調(diào)控政策、城市產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等綜合因素影響。

??小學(xué)生家庭能否轉(zhuǎn)換成購(gòu)房需求，還要看一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

??即小學(xué)在校生占戶籍人口比重。

??只有完成落戶、子女就地入學(xué)的家庭，才是城市長(zhǎng)期需求的核心支撐。比值越高，意味著定居家庭的占比就越高，城市中長(zhǎng)期住房剛需儲(chǔ)備就越充足。

??從全國(guó)來(lái)看，小學(xué)生在校人數(shù)占全國(guó)人口的比重為7.2%。重點(diǎn)45城中，有35個(gè)城市這一比重在平均值以上。

??四大一線城市中，廣州和深圳小學(xué)在校生占戶籍人口的比重分別為12.3%和17.2%。

??上海和北京小學(xué)生戶籍占比分別為7.1%（上海小學(xué)為五年制，數(shù)值按照六年制折算）和8.2%，雙雙低于廣深。

??主要原因在于，北京和上海落戶門檻較高，新增落戶家庭規(guī)模有限，而廣深落戶政策寬松，依托珠三角產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，常年吸納大量跨省務(wù)工及落戶人群，從而帶動(dòng)學(xué)齡人口快速擴(kuò)容，市場(chǎng)剛需支撐較強(qiáng)。

??最大的黑馬是東莞，2025年小學(xué)生占戶籍比例達(dá)到23.2%，在45個(gè)樣本城市中最高。

??要知道，東莞2025年末常住人口首次突破千萬(wàn)人，達(dá)到1080.04萬(wàn)人，常住人口增量為22.96萬(wàn)人，位居全國(guó)第二，其中超20萬(wàn)增量主要來(lái)自于人口凈流入。寬松的落戶政策和產(chǎn)業(yè)支撐，是東莞“留人”的關(guān)鍵。

??此外，惠州的比重也達(dá)到14%，跑贏全國(guó)均值。

??大量外來(lái)人口完成本地落戶安家，學(xué)齡人口持續(xù)高增將推動(dòng)區(qū)域剛需長(zhǎng)期釋放。從前5月樓市成交來(lái)看，東莞和惠州均表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，其中東莞前5月新房成交已回正，惠州降幅收窄至3%左右，市場(chǎng)韌性明顯好于國(guó)內(nèi)多數(shù)同能級(jí)城市。

??廈門（13.8%）、鄭州（12.8%）、貴陽(yáng)（11.6%）、長(zhǎng)沙（11.5%）等二線省會(huì)指標(biāo)顯著高于7.2%的全國(guó)平均水平。

??廈門依托濱海產(chǎn)業(yè)與人才引進(jìn)政策持續(xù)導(dǎo)入外來(lái)定居人口；鄭州依托河南人口大省的基數(shù)紅利，縣域人口持續(xù)向主城區(qū)集聚；長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等中西部省會(huì)憑借城鎮(zhèn)化提速、落戶政策放寬，落戶家庭與適齡兒童穩(wěn)步增長(zhǎng)，剛需儲(chǔ)備基本面突出。

??重慶小學(xué)生絕對(duì)規(guī)模以198.5萬(wàn)人位列全部樣本首位，但全域超3400萬(wàn)的龐大戶籍人口基數(shù)稀釋占比，疊加外圍縣域人口持續(xù)向外流出，整體學(xué)齡人口占比只有5.8%。

??伴隨著人口流動(dòng)，各大城市學(xué)齡人口格局也被改寫，小學(xué)生在校人數(shù)的漲跌，成為城市人口吸引力最直觀判斷。

??過(guò)去十年也是全面“二孩”的十年，小學(xué)生數(shù)量在2023年達(dá)到峰值，這一輪小學(xué)生數(shù)量增加也帶來(lái)了更大面積、更多戶型的改善需求釋放。

??如今，全國(guó)小學(xué)在校生已連續(xù)兩年下行，全國(guó)樓市剛需大盤步入收縮通道，但市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)清晰：重點(diǎn)一二線及強(qiáng)省會(huì)城市，憑借更低的落戶門檻、公共資源吸引常住人口安居，實(shí)現(xiàn)小學(xué)生規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)，同時(shí)學(xué)齡人口戶籍占比持續(xù)高于全國(guó)均值，樓市需求底盤依然穩(wěn)固。

??在人口負(fù)增長(zhǎng)背景下，面對(duì)少子化、老齡化趨勢(shì)，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)也從“搶人”到“留人”轉(zhuǎn)變。有人口扎根、有家庭定居，樓市需求才有長(zhǎng)期的支撐。