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??“我們今年前三個(gè)月賣出去的房子，比去年一整年賣的都多?！焙愣肌ぴ骗Z的置業(yè)顧問向記者透露，項(xiàng)目總戶數(shù)502套，目前已售出2/3。這突如其來的“熱銷”并非源于地段利好，而是恒都·云璟在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海松江樓市中打了一場(chǎng)“價(jià)格戰(zhàn)”。

??當(dāng)下，上海中外環(huán)及外圍區(qū)域去化壓力仍不容樂觀，續(xù)銷成為越來越多樓盤的標(biāo)配。個(gè)別開發(fā)商不得不以“工抵房”“送車位”等方式變相降價(jià)，恒都·云璟也因此被推上了“價(jià)格戰(zhàn)”的牌桌，可謂“貼著成本線在賣”?！耙?yàn)轫?xiàng)目需要回款，下半年公司還有一塊地要?jiǎng)庸ば枰_發(fā)資金，所以公司在今年3月份給了銷售折扣。與松江其他在售樓盤相比，這價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)突出，購房折扣一下來房子就賣得特別快了。”前述置業(yè)顧問說，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年6月底全部現(xiàn)房交付。

??一位長(zhǎng)期關(guān)注上海市場(chǎng)的分析師認(rèn)為，今年上海樓市的格局就是“核心領(lǐng)漲、外圍分化”，遠(yuǎn)郊及非核心區(qū)域因供應(yīng)過剩、配套不足，價(jià)格將持續(xù)承壓。對(duì)開發(fā)商而言，低價(jià)策略是一把“雙刃劍”，降價(jià)有利于短期內(nèi)回籠資金、加速去化，但也意味著利潤的大幅壓縮，甚至可能損害前期購房者的信心。

??疊墅降價(jià)25%搶客

??恒都·云璟位于上海松江區(qū)泗磚南路，容積率1.2，主打低密洋房、疊加別墅和聯(lián)排別墅產(chǎn)品。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該項(xiàng)目可售套數(shù)361套，網(wǎng)簽套數(shù)141套。2024年7月首次開盤時(shí)，288套房源備案均價(jià)51605元/平方米，未觸發(fā)積分。隨后一年多時(shí)間里，項(xiàng)目分三批加推房源，價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)。

??據(jù)記者了解，恒都·云璟建面91平方米的精裝洋房，折扣后實(shí)際成交單價(jià)降至3.3萬～3.4萬元/平方米。對(duì)比開盤階段約3.98萬～4.22萬元/平方米的原價(jià)，降幅約18%。這意味著300萬元出頭的總價(jià)，便能在上海近郊擁有一個(gè)低密社區(qū)的新房，切準(zhǔn)了上海剛需置業(yè)的預(yù)算。

??真正打出市場(chǎng)聲量的，是該項(xiàng)目152平方米的疊墅?！霸搼粜蛡浒缚們r(jià)約878.89萬元，打完9.5折后約834.95萬元，再疊加裝修返現(xiàn)（150萬元）及車位優(yōu)惠券（10萬元），實(shí)際綜合成交價(jià)格約684.95萬元?！焙愣肌ぴ骗Z項(xiàng)目銷售人員表示，單價(jià)直接回落至4.5萬元/平方米，對(duì)比開盤時(shí)近6萬元/平方米的單價(jià)，降幅達(dá)25%。

??這一價(jià)格調(diào)整直接引爆了流量?！靶^(qū)里160平方米左右的疊加下疊現(xiàn)在沒剩幾套了，房源特別少?！焙愣肌ぴ骗Z置業(yè)顧問表示，項(xiàng)目購房者有剛落戶上海、準(zhǔn)備首套房安家的年輕剛需，也有本地居民置換聯(lián)排和疊拼別墅。該置業(yè)顧問還透露，如果是全款或快速簽約（約10天）的優(yōu)質(zhì)客戶，領(lǐng)導(dǎo)層可額外批30萬～50萬元優(yōu)惠。若爭(zhēng)取到最大優(yōu)惠，總優(yōu)惠額可達(dá)180萬～200萬元，最終大概630萬～650萬元買下一套約160平方米的疊墅。

??恒都·云璟的價(jià)格“跳水”，在激活自身銷售流速之外，也攪動(dòng)了整個(gè)松江新橋乃至洞涇板塊的價(jià)格池。在該項(xiàng)目直線距離僅1.2公里處，便是保利西郊和煦項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋96～195平方米的洋房、疊墅、聯(lián)排，洋房均價(jià)約4.1萬元/平方米，別墅備案均價(jià)5.56萬元/平方米。同為競(jìng)品的香港興業(yè)·興云間，其洋房均價(jià)也維持在4.3萬～4.7萬元/平方米。在松江泗涇板塊的華發(fā)·海上都薈的疊墅總價(jià)仍需750萬元起?！皟上啾容^，恒都·云璟在價(jià)格端的階段性優(yōu)勢(shì)十分明顯，附近板塊競(jìng)品確實(shí)面臨價(jià)格壓力。松江洞涇、佘山、泗涇板塊每平方米均價(jià)分別約5.06萬元、4.77萬元和4.63萬元?！彼山持薪楣竟ぷ魅藛T表示，但這一價(jià)差依賴階段性促銷，折扣收回后，恒都·云璟的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)或?qū)⒖焖偈照?/p>

??價(jià)格“真香”，配套“硬傷”？

??恒都·云璟之所以祭出價(jià)格牌，最直接原因在于去化節(jié)奏乏力。據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，恒都·云璟與保利虹橋和著、華發(fā)虹橋四季三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)結(jié)束認(rèn)購，均價(jià)全部在6萬元以內(nèi)，其中兩個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購情況不足2成。直到2026年6月，恒都·云璟依然處于“三期少量房源火熱在售中”的狀態(tài)。對(duì)于體量?jī)H500余套的小型低密住區(qū)來說，這樣的銷售節(jié)奏顯然未達(dá)到開發(fā)商預(yù)期。

??恒都·云璟的“價(jià)格戰(zhàn)”并非孤立事件，它身處的是上海外環(huán)外新房庫存高企、去化乏力的系統(tǒng)性困境。公開數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)外新房庫存去化周期普遍超過20個(gè)月。對(duì)于恒都·云璟所處的松江新橋板塊而言，壓力更為沉重。

??新橋板塊主要依賴12號(hào)線西延伸的規(guī)劃預(yù)期以及G60科創(chuàng)走廊的產(chǎn)業(yè)概念，但這兩大紅利均處于“遠(yuǎn)期兌現(xiàn)”階段，短期內(nèi)難以形成實(shí)質(zhì)性的居住需求導(dǎo)入?！皟r(jià)格是真香，配套是硬傷?！边@是很多看過恒都·云璟的購房者最終的矛盾心態(tài)。從硬件價(jià)值來看，該項(xiàng)目打著“G60科創(chuàng)走廊”的核心牌。不可否認(rèn)，項(xiàng)目所處的G60科創(chuàng)走廊是國家六部委重點(diǎn)部署的國家級(jí)跨區(qū)域科創(chuàng)平臺(tái)，聚焦人工智能、生物醫(yī)藥等七大核心產(chǎn)業(yè)。此外，項(xiàng)目周邊還規(guī)劃有滬松快速路及12號(hào)線西延伸段。

??上海市規(guī)劃和自然資源局的公示信息顯示，12號(hào)線西延伸工程場(chǎng)東路站及場(chǎng)西路站的相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)計(jì)方案已于2026年1月進(jìn)入公示階段，預(yù)計(jì)2027年底開通初期運(yùn)營。在12號(hào)線西延伸段通車之前，恒都·云璟幾乎是一個(gè)“地鐵盲區(qū)”。項(xiàng)目距離最近的9號(hào)線洞涇站步行距離過遠(yuǎn)，目前只能依賴公交接駁或自駕出行。距離12號(hào)線西延伸滬松公路站約2公里，距離同樂站約2.6公里，對(duì)于習(xí)慣在市區(qū)通勤的上班族而言較為不便。

??“項(xiàng)目西側(cè)的滬松快速路正在修建高架，建成后將對(duì)接漕寶路和嘉閔高架，可以直通虹橋板塊?！痹擁?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作人員提到，東側(cè)緊鄰沈海高速（G15），出口距離項(xiàng)目約1公里，通過泗陳公路向北可接入嘉閔高架，車程約20分鐘可達(dá)虹橋板塊。

??商業(yè)、醫(yī)療、教育資源也是項(xiàng)目短板。G60科創(chuàng)云廊內(nèi)規(guī)劃的11萬平方米龍湖天街綜合體尚未建成，項(xiàng)目周邊目前以小型社區(qū)商業(yè)為主，僅能滿足日常買菜、便利店等基礎(chǔ)生活需求。在醫(yī)療領(lǐng)域，周邊僅有一所鎮(zhèn)醫(yī)院，距離最近的大型三甲醫(yī)院上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬松江醫(yī)院，駕車約15分鐘。且項(xiàng)目周邊暫無知名重點(diǎn)學(xué)校加持，僅有一所九年一貫制的松江區(qū)洞涇學(xué)校，以及4.5公里外的華師大第二附屬中學(xué)松江實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部。

??前述中介人士表示，盡管G60科創(chuàng)走廊是國家級(jí)規(guī)劃，但從松江區(qū)洞涇、新橋連續(xù)兩年小幅陰跌的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃紅利目前還停留在預(yù)期層面。房產(chǎn)價(jià)值的真正躍升，需要等到周邊龐大的商業(yè)配套、成熟城市界面的全面兌現(xiàn)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海外環(huán)外新房想要跟上復(fù)蘇節(jié)奏，價(jià)格端的靈活調(diào)整是必然選擇。上海外環(huán)內(nèi)成交環(huán)比上漲2.9%，外環(huán)外卻下降4.5%，在這種結(jié)構(gòu)性分化下，不具備核心地段優(yōu)勢(shì)的外環(huán)外項(xiàng)目，降價(jià)是生存的“門票”。