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??上海二手房成交規(guī)模再創(chuàng)新高。

??ti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，上海二手房成交13.6萬套，創(chuàng)近4年新高。

??13.6萬套是什么概念？

??是平均每天成交379套。

??如此高的成交量，背后是并非是“搶購”，而是真實居住需求的釋放。

??數(shù)據(jù)顯示，2026年至今成交樣板房源套均帶看40次，平均成交周期為146天（4.8個月）。

??我們對其中部分成交套數(shù)靠前的二手房房源小區(qū)的周邊中介采訪結(jié)果顯示，對于“誠心”想買房的客戶來說，基本帶看7-8次左右可以成交，若帶看10次以上還沒成交，要么需求不夠清晰，要么這個客戶可能只是“摸行情”的。

??以中介的說法，一組“誠心”的客戶成交需要7-8次帶看，一次帶看約看4-5套房源，即約看28-40套房源才能真實成交一套。

??無論是一套房平均被帶看40次才能成交，還是一個購房者要看28-40次房才會決定下單，這兩者都能代表目前成交的二手房基本都是“真剛需”，市場呈現(xiàn)典型的“居住回歸”特征。

??而“真剛需”支撐起的上海二手房市場成交規(guī)模新高，同樣也是含金量極高的市場信心復(fù)蘇信號。

??2026年上半年，上海二手房成交規(guī)模創(chuàng)近4年新高。

??ti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，上海二手房共成交136450萬套，為2021年下半年來首次。

??從成交結(jié)構(gòu)來看，約55%成交總價都在300萬元/套以下，81%成交總價在500萬元/套以下。

??可以看到，上海二手房市場依然以低總價剛需為主。

??尤其是總價200萬元/套以下成交套數(shù)達(dá)44903套，明顯高于歷年水平。同時成交占比升至約33%，為2020年至今最高。

??這主要是因為，經(jīng)過幾年的深度調(diào)整，上海極致剛需“老破小”價格已跌出“性價比”，部分房源租金回報率已經(jīng)超過3%，再加上限購門檻大幅放寬以及上海收購二手房用于保租房政策等的推動，不少購房者停止觀望，開始入市。

??上半年上海二手房市場的爆發(fā)，不是一蹴而就，而是經(jīng)歷了市場調(diào)整、需求積壓、置換鏈條逐步修復(fù)后形成的集中釋放。

??從27413個成交房源的樣本數(shù)據(jù)來看，套均帶看量約40次，其中帶看次數(shù)小于等于10次的約占9.62%，帶看次數(shù)大于100次的約占7.68%。

??帶看次數(shù)特別少和特別多的房源都是少數(shù)，大部分都集中在30-40次帶看。

??成交周期也是一樣，樣本房源套均成交周期146天，約4.8個月，小于等于10天的約7.31%，大于等于100天的約14.27%。

??但與帶看不同的是，樣本房源成交周期沒有特別集中的時間，除了成交周期特別長和特別短的兩頭，其他都相對平均分布。

??寶山張廟片區(qū)的中介小盛告訴我們，今年上半年市場好過一陣，3-4月份的時候，但是現(xiàn)在相對又冷淡了不少，“這兩個月肯定不如前兩個月，之前每天都有客戶上門，現(xiàn)在少了。如果說單純的帶看量，我們肯定不能和其他連鎖品牌相比，我們這是小門店，就只做周邊的生意，人力也相對有限，不像別人有十幾個，我們沒有強制帶看的任務(wù)，基本上都是比較真心想買房的客戶?！?/p>

??小盛表示，他們店里一般帶看7-8組左右基本可以成交一套房，“一般帶看都是‘一帶多看’，就是一次看多套房源，我們這里基本上是一次看4-5套左右。我們的規(guī)模小，就做附近的小區(qū)的生意，覆蓋面沒那么廣，你要全上海的小區(qū)都要看，我們這里就做不了，基本上都是就想在這附近買房的人，目標(biāo)很清楚，符合條件的房源量也就這點。其他中介可能有一次看十幾套的那種，他們的帶看量比較多。當(dāng)然我們也有看了10組以上的情況，這一般是兩種，要是真客戶，那他們可能還沒有完全想清楚，或者是沒有真正說出自己的訴求，這就要憑經(jīng)驗去判斷了，還有一種就是來‘摸行情’，也許他未來有一天會買，但現(xiàn)在就只是想看看房子還會不會降?！?/p>

??中介小童也表達(dá)出了類似的說法：“真正‘誠心’的客戶，他們買房都有一個非常確定的范圍，首先是位置肯定是固定的，要么離父母近要么離公司近，總之肯定會選擇一個特定的范圍，如果有客戶說這個也可以看看，那個也可以看看，基本上不會成交。至少我沒有遇到過。位置確定了，預(yù)算也是確定的，不可能今天有300萬買房，明天一下就有400萬了，在確定的位置和確定的預(yù)算下面，真正滿足條件的房源基本上看幾次就有數(shù)了。”

??小童告訴我們，他們門店做的最好的二手房依然還是學(xué)區(qū)房，“買學(xué)區(qū)房的客戶，目標(biāo)非常確定，就是要這個學(xué)區(qū)，剩下的基本就只剩價格問題，其他的樓層、戶型都是次要的。”

??至于成交周期，無論是小盛還是小童都表示這個看房源，有的房子掛出來就沒了，有的房子掛很久也沒用，且受多方面因素影響。

??中介的賣房體感，與樣本房源數(shù)據(jù)都表達(dá)出了當(dāng)前二手房市場每一套房源成交都會進(jìn)過反復(fù)比較、權(quán)衡和博弈。

??這意味著，上海如今如此高的成交量，背后是理性的選擇，且主要為真實需求的釋放。

??上海一系列的政策利好也都向著二手房傾斜。

??首先是2026年2月落地的“滬七條”對限購政策進(jìn)行了實質(zhì)性調(diào)減，直接擴(kuò)大了購房群體。

• ??針對非滬籍居民，購買外環(huán)內(nèi)住房所需的社保或個稅繳納年限從3年縮短至1年；

• ??社保滿3年及以上者，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房；

• ??持《上海市居住證》滿5年及以上者，無需社?；騻€稅證明即可在全市限購1套住房。

??這一舉措大幅降低了外來從業(yè)者的置業(yè)門檻，釋放了大量被壓抑的剛需購買力。

??其次是公積金最高貸款額度大幅提升。

• ??首套住房公積金最高貸款額度從160萬元大幅提高至240萬元，疊加多子女家庭等政策后最高可達(dá)324萬元。

• ??公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，再次購房可申請公積金貸款

??結(jié)合上海上半年二手房成交八成以上是500萬元/套以下總價段的房源來看，公積金最高額度的提升和“認(rèn)房不認(rèn)貸”的規(guī)則顯著降低了購房者的月供壓力。

??最后是上海啟動了官方收購二手住房用于保障性租賃住房工作的試點，為中小戶型房東提供了快速退出通道，同時以“官方收購”價托底，減輕了市場壓力。

??在一系列組合拳下，上海的二手房最終開始放量。

??整體來看，2026年上半年上海二手房成交量創(chuàng)新高是“價格出清+剛需積壓釋放+梯度置換鏈緩慢打通+政策紅利集中落地”多重條件疊加的結(jié)果。成交熱度是市場長期調(diào)整后的自然修復(fù)。

??且從帶看次數(shù)和成交周期來看，本輪行情建立較為理性的置業(yè)邏輯之上，而非博取短期房價漲幅。

??我們認(rèn)為，隨著二手房交易持續(xù)修復(fù)、存量置換鏈條全線打通，市場需求動能將沿著梯次置換路徑逐步傳導(dǎo)至新房市場，形成 “存量先行、增量接力” 的良性循環(huán)。