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??在“滬七條”“收購二手住房用于保障性租賃住房”等政策組合拳的精準(zhǔn)發(fā)力下，上海樓市開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性修復(fù)階段。

??首先是二手房市場成交激增，其次是在二手房成交量上升的同時(shí)，二手房掛牌量明顯下降，最后是上海二手住宅銷售價(jià)格在連跌九個(gè)月后首次出現(xiàn)環(huán)比上漲。這顯示出上海市場信心的系統(tǒng)性修復(fù)。

??與此同時(shí)，新房市場在經(jīng)歷2月春節(jié)假期的低谷后，3月以來逐步回暖，但整體恢復(fù)節(jié)奏略慢于二手房市場；土地市場作為先行指標(biāo)，隨著后續(xù)多塊優(yōu)質(zhì)地塊的入市，熱度也將隨之提升。

??上海樓市“小陽春”行情已確立。預(yù)計(jì)3月下旬至4月，隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放和市場信心進(jìn)一步修復(fù)，新房市場將迎來明顯回暖。

??2026年3月第2周（3月9日至15日），上海二手房市場成交爆發(fā)式增長。

??網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月9日至15日上海二手房累計(jì)成交7233套，較上周5709套大漲26.69%，是2021年以來周成交量的新高。

??具體來看，3月9日至13日，上海二手房連續(xù)5個(gè)工作日成交量突破800套大關(guān)，日均成交量達(dá)到874套。3月14日周六成交1472套，逼近1500套大關(guān)，上海二手房市場上一次達(dá)到此成交高度，還要追溯到2025年3月15日的1473套，2026年3月15日周日延續(xù)前日的熱度，成交1390套，兩天合計(jì)2862套，刷新近五年周末成交峰值。

??累計(jì)來看，截至2026年3月17日，上海二手房3月共成交15799套，為2025年3月成交套數(shù)的53.82%，日均成交量達(dá)929套，2025年至今僅次于2025年3月的高峰946套，且明顯高于排第三的2025年4月的783套。

??我們之所以認(rèn)為上海二手房市場已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性修復(fù)階段，除了3月以來成交量的持續(xù)上升，還在于二手房掛牌量的持續(xù)下降趨勢。

??鏈家數(shù)據(jù)顯示，2025年6月至今上海二手房周度掛牌量已下降兩個(gè)臺階，其中2025年12月底至今下降幅度尤為明顯。

??截至2026年3月16日，上海二手房周度掛牌量已較2025年6月2日下降22.23%。

??聚焦到價(jià)格段來看，2025年6月2日至今，各總價(jià)段掛牌量整體下降幅度相對接近，但進(jìn)入2026年之后，總價(jià)500萬以下房源掛牌下降幅度明顯超過其他價(jià)格段。2026年3月16日二手房掛牌總量較2025年12月29日下降2.53%，其中總價(jià)500萬以下房源下降幅度最高，達(dá)3.61%；500-1000萬價(jià)格段基本持平，微降0.05%。

??這主要是因?yàn)樯虾２糠值涂們r(jià)二手房“跌出了性價(jià)比”，許多二手房租金回報(bào)率已超過2%，還有不少超過3%，“由售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象開始變多，市場上甚至出現(xiàn)了部分“新投資者”開始抄底二手房。

??這一點(diǎn)，從3月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況中也得以驗(yàn)證。

??2026年2月，上海二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。上海二手住宅銷售價(jià)格自2025年5月以來已連續(xù)九個(gè)月負(fù)增長，此次環(huán)比轉(zhuǎn)漲為近10個(gè)月來首次。

??一方面是掛牌量的減少，另外一方面是房價(jià)的止跌，上海此次二手房成交量爆發(fā)式增長的“含金量”明顯高于以往，開始正式進(jìn)入系統(tǒng)性修復(fù)階段。

??在二手房市場高歌猛進(jìn)的同時(shí)，上海新房市場在經(jīng)歷2月春節(jié)假期的低谷后，3月以來逐步回暖，但整體恢復(fù)節(jié)奏略慢于二手房市場。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年第10周上海商品住宅成交416套，環(huán)比上升19.88%，雖然整體仍與去年同期有一定差距，但已高于2026年至今周均水平（剔除春節(jié)周后周均成交377套）。

??從土地市場來看，3月13日上海2026年首輪土拍收官，徐匯長橋、嘉定新城、青浦徐涇地塊順利成交，總額達(dá)68億元。

??其中青浦區(qū)徐涇地塊關(guān)注度最高，最終經(jīng)過33輪競價(jià)綠城以26.75億，溢價(jià)率6.57%，摘得該地塊。

??這次土拍延續(xù)了精準(zhǔn)化供地策略，三幅地塊各具特色，分別落位于中心城區(qū)、新城核心及虹橋商務(wù)區(qū)，精準(zhǔn)回應(yīng)當(dāng)前市場多樣化的住房需求。

??在首輪土拍之后，2026年3月底，長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)將有宅地出讓，這是近15年來長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)少見的優(yōu)質(zhì)地塊，緊鄰蘇州河景觀帶和中山公園商圈，是一幅壓箱底地塊。4月份，還有徐匯長橋、普陀石泉、金山新城三宗純住宅地塊入市，合計(jì)出讓面積約10公頃。其中徐匯地塊在今年2月由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，容積率僅為1.8，建筑限高36米，大概率將打造低密濱江住宅，而普陀地塊就在內(nèi)環(huán)邊上，在五軌交匯輻射區(qū)。

??可以預(yù)見，隨著未來二批次三批次土拍優(yōu)質(zhì)地塊的入市，將為上海樓市注入新的活力。

??上海市場正在修復(fù)。與“以價(jià)換量”的行情不同，在房價(jià)止跌、掛牌量下降的背景下，二手房市場的成交上漲是明顯積極信號。

??這說明上海市場的信心正在修復(fù)，部分觀望人群開始入市。

??3月至今二手房市場已率先復(fù)蘇，二手房對新房市場的傳導(dǎo)也已經(jīng)逐步開始，目前已有部分熱門板塊、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市加推，多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目也開始出現(xiàn)升溫態(tài)勢。3月底長寧區(qū)“壓箱底”地塊的入市也將成為觀察上海土地市場走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

??今年的這個(gè)“小陽春”，越來越讓人期待了。