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??2026年樓市“小陽春”收官，北京、上海、深圳、杭州、天津作為京津冀、長三角、珠三角三大城市群的核心代表，五大核心城市二手房市場呈現弱復蘇、強分化、剛需主導、以價換量的共同特征，二手房成交顯著強于新房，成為本輪市場修復的核心引擎，其二手房運行軌跡直接反映全國頭部市場的真實動能。

??本報告基于五城2023年以來月度成交、價格、結構、供需及新房聯動數據，系統(tǒng)復盤本輪小陽春成色，提煉共性規(guī)律、識別城市差異，從量價全貌、共性特征、城市差異、后市預判四個維度，系統(tǒng)研判五城二手熱度持續(xù)性，為政策制定、投資決策提供參考。

文／楊科偉

??核心數據及觀點概要

??一、五城二手市場量價整體情況

??2026年3-4月，五城二手房共同走出成交沖高、價格偏弱、結構分化的行情，二手房顯著跑贏新房，成為市場復蘇主力。五城均呈現剛需托底、改善乏力，是典型的政策托底+以價換量式復蘇。

??1、成交規(guī)模：普遍沖高，京滬領銜、津穩(wěn)、深杭偏弱

??-上海：3月成交28492套（近4年新高），4月25985套，同比+25%，連續(xù)兩月高位，熱度最強。

??-北京：3-4月連續(xù)站穩(wěn)1.8萬套以上，同比+9%，為近四年同期新高，“金三銀四”成色十足。

??-天津：3-4月同比+6%，4月環(huán)比再+24%，連續(xù)五月回升，量價齊升獨樹一幟。

??-杭州：3-4月回到9000套以上，同比-12%，重回2024年月均水平，修復溫和。

??-深圳：3-4月約6000套，同比-6%，僅恢復至2025年月均，小陽春成色一般。

??2、價格走勢：以價換量為主，僅天津企穩(wěn)回升

??-上海：成交均價持續(xù)創(chuàng)新低，4月環(huán)比微漲但仍處下跌通道，量漲價跌特征顯著。

??-北京：價格單邊加速下跌，4月較去年中樞-11%，賣方降價求成交意愿強烈。

??-深圳：均價連續(xù)3個月持平，結束此前下跌，但低價續(xù)跌、高價上漲，結構分化極致。

??-杭州：價格持續(xù)下行，較2023年高點-22%，掛牌與成交價差持續(xù)擴大。

??-天津：2月觸底后連續(xù)3個月回升，環(huán)比+0.6%、+1.3%，唯一量價齊升城市。

??二、五城二手市場共同特征

??五城雖能級、庫存、供需不同，但呈現高度一致的四大核心特征：

??1、成交驅動一致：積壓剛需釋放，以價換量是核心邏輯

??均為前期價格持續(xù)下跌→性價比顯現→觀望剛需集中入場，改善與投資需求未全面啟動，成交不可持續(xù)依賴降價與高性價比房源消耗。

??2、結構高度趨同：低總價、中小戶型主導成交

??-低總價（300萬/150萬以下）占比普遍60%-90%，為絕對主力；

??-中小面積（90㎡以下）占比65%-85%，剛需剛改占據八成以上；

??-成交主力為老破小、近地鐵、流通弱的存量房源，與上?！耙耘f換新”收購偏好高度吻合。

??3、價格運行一致：掛牌價先行下跌，價差收窄但仍處下行通道

??-掛牌價先于成交價下行，當前價差持續(xù)收斂，賣方更務實；

??-低價段（300萬/150萬以下）率先止跌趨穩(wěn)，高價段與大面積繼續(xù)下跌；

??-價格未全面企穩(wěn)，以價換量未結束。

??4、市場邏輯一致：二手主導復蘇，新房分流壓制低價二手

??-二手房成交領先新房，成為復蘇主力；

??-新房價格下探、產品優(yōu)勢明顯，持續(xù)分流低價剛需，對二手形成壓制；

??-置換鏈條未完全打通，賣舊買新循環(huán)不暢，改善需求乏力。

??三、五城獨有差異性比較

??五城在量價關系、結構方向、價格拐點、新房影響上呈現顯著差異，決定熱度持續(xù)性截然不同。

??1、量價關系差異

??-上海、北京、杭州、深圳：量漲價跌/量穩(wěn)價跌，典型以價換量；

??-天津：量價齊升，唯一實現價格企穩(wěn)回升，市場筑底最扎實。

??2、成交結構方向差異

??-京、滬、杭、津：低總價、小戶型占比持續(xù)提升，剛需進一步集中；

??-深圳：高總價、大面積、三四房占比上升，小面積低價反而占比下降，以價換量失效。

??3、價格企穩(wěn)節(jié)奏差異

??-上海：低價段（300萬以下）止跌，高價段仍跌；

??-北京：全線下跌，僅70-90㎡短暫企穩(wěn)；

??-深圳：整體持平，低價續(xù)跌、高價上漲；

??-杭州：300萬以下止跌，高價繼續(xù)下探；

??-天津：全面企穩(wěn)回升，低價段企穩(wěn)超6個月。

??4、新房分流影響差異

??-深圳、杭州：新房低價沖擊最強，二手剛需被大幅分流，低價二手承壓最大；

??-上海、北京：低總價房源以二手為主，新房分流有限；

??-天津：新房二手同漲，價差合理，拉鋸平衡，無明顯壓制。

??四、未來三個月市場熱度持續(xù)性研判

??五城二手熱度高位分化、緩慢回落，難全面走強，弱復蘇、強分化貫穿三季度，仍以剛需為主、以價換量，改善接力不足，反彈乏力；高性價比房源消耗殆盡、新房持續(xù)分流、降價動力減弱，將導致7月后成交普遍回落。第一梯隊（韌性強）：上海、北京、天津；第二梯隊（溫和修復）：杭州；第三梯隊（低位平穩(wěn)）：深圳。

??綜合量價、結構、政策、新房影響，對2026年5-7月五城二手熱度判斷如下：

??1、上海：熱度高位緩降，剛需仍托底但高性價比房源衰減

??-成交：維持2.2萬-2.5萬套高位，環(huán)比小幅回落，同比仍顯著正增；

??-價格：低價段趨穩(wěn)，整體難反彈，以價換量延續(xù)；

??-持續(xù)性：中高，剛需底盤扎實，但低價房源消耗后增速放緩。

??2、北京：熱度維持高位，降價仍將延續(xù)

??-成交：站穩(wěn)1.5萬-1.8萬套，同比保持增長；

??-價格：繼續(xù)小幅下跌，賣方讓利才能成交；

??-持續(xù)性：中高，剛需支撐強，但無價格反彈基礎。

??3、深圳：低位平穩(wěn)，難有明顯反彈

??-成交：維持5500-6000套，同比難轉正；

??-價格：低價繼續(xù)跌、高價穩(wěn)，整體橫盤；

??-持續(xù)性：低，剛需被新房大幅分流，僅改善結構性活躍。

??4、杭州：溫和修復，低價企穩(wěn)但難反轉

??-成交：8000-9000套，同比仍偏弱；

??-價格：低價段企穩(wěn)，整體仍偏弱；

??-持續(xù)性：中低，新房分流壓制明顯。

??5、天津：唯一量價齊升，持續(xù)性最強

??-成交：繼續(xù)保持1萬套+，同比穩(wěn)增；

??-價格：延續(xù)小幅回升，筑底扎實；

??-持續(xù)性：高，五城中最具韌性。

??01

??京滬深杭津二手市場量價整體運行情況

??從市場定位看，上海、北京為全國一線城市，深圳為珠三角核心城市、經濟特區(qū)與創(chuàng)新高地，杭州為長三角核心新一線城市、民營經濟活躍城市，天津為京津冀城市群重要門戶城市。五城覆蓋中國三大經濟增長極，其二手房運行特征能夠完整反映當前全國核心城市房地產市場從高速增長轉向存量修復階段的共性規(guī)律與結構性差異，具備極強的代表性與風向標意義。

??本研究圍繞北京、上海、深圳、杭州、天津五大城市二手房市場2023年1月至2026年4月的月度成交規(guī)模、成交價格、量價組合關系、周期運行趨勢展開系統(tǒng)性分析。從周期階段劃分，2023年為市場高位震蕩期，2024年為全面調整下行期，2025年為深度筑底與觀望期，2026年3—4月為政策驅動與剛需釋放疊加的“小陽春”修復期。

??本部分重點聚焦2026年小陽春期間五城量價表現，同時結合三年歷史數據回溯周期位置，完整呈現當前市場所處階段。

??（一）五城二手住宅成交規(guī)模全景對比

??從周期位置看：上海、北京處于高位修復期；天津處于趨勢反轉期；杭州處于低位修復期；深圳處于底部橫盤期。綜合2026年3—4月成交規(guī)模、同比表現、回升斜率、周期位置，五城形成清晰梯隊：

??第一梯隊：上海（絕對規(guī)模最高、同比增幅最大、創(chuàng)四年新高）

??第二梯隊：北京（連續(xù)兩月高位、回升穩(wěn)健、同比顯著正增）

??第三梯隊：天津（連續(xù)五連升、環(huán)比強勁、量價同步走強）

??第四梯隊：杭州（環(huán)比修復、同比仍負、僅回歸常態(tài)）

??第五梯隊：深圳（同比負增、低位橫盤、結構性行情為主）

??1、上海：成交創(chuàng)近四年新高，小陽春成色冠絕五城（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：上海篇

??2、北京：連續(xù)兩月站穩(wěn)1.8萬套，修復態(tài)勢穩(wěn)定明確（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：北京篇

??3、深圳：波瀾不驚，低位平穩(wěn)，小陽春成色最弱（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：深圳篇

??4、杭州：回歸常態(tài)水平，同比仍弱，修復力度有限（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：杭州篇

??5、天津：五連升強勢反轉，量價齊升獨樹一幟（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：天津篇

??（二）五城二手住宅成交價格走勢與量價關系

??五城量價關系類型化總結

??1）以價換量型（量漲價跌）：上海、北京

??核心特征：成交大幅回升，價格持續(xù)下跌，依靠降價換取成交，剛需驅動。

??2）結構分化型（量平價穩(wěn)）：深圳

??核心特征：成交橫盤，價格整體平穩(wěn)，內部漲跌背離，以價換量失效。

??3）超跌修復型（量平價跌）：杭州

??核心特征：成交小幅回升，價格繼續(xù)下探，修復力度弱，調整未結束。

??4）趨勢反轉型（量價齊升）：天津

??核心特征：成交與價格同步回升，市場筑底完成，預期全面扭轉。

??1、上海：量漲價跌，以價換量特征極致化（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：上海篇

??2、北京：價格加速下跌，賣方讓利成成交前提（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：北京篇

??3、深圳：整體橫盤，結構分化，以價換量失效（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：深圳篇

??4、杭州：持續(xù)下探，跌幅最深，價差擴大（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：杭州篇

??5、天津：唯一量價齊升，全面企穩(wěn)，筑底扎實（文字略，詳文可見）

??“小陽春”二手熱度持續(xù)研判系列：天津篇

??（三）二手與新房聯動關系：二手主導復蘇，新房分流剛需

??五城共同呈現二手房強于新房的復蘇格局，二手房成為本輪小陽春絕對主力，新房修復偏弱，且新房通過價格下探與產品優(yōu)勢持續(xù)分流二手剛需，形成“二手復蘇、新房壓制”的核心矛盾。

??上海、北京低總價房源以二手老破小為主，新房低總價供給稀缺，因此新房分流效應較弱，二手剛需釋放更為純粹。深圳、杭州、天津低總價房源同時存在于新房與二手市場，新房憑借新規(guī)產品、戶型優(yōu)化、價格優(yōu)勢，持續(xù)搶奪二手剛需客群，導致二手以價換量壓力加劇。其中深圳、杭州分流效應最為顯著，天津則呈現新房二手同步回暖、均衡拉鋸的格局。

??02

??京滬深杭津二手市場共同特征與底層邏輯

??北京、上海、深圳、杭州、天津二手房市場在2026年小陽春表現出高度同質化，五城二手市場完全屬于同一周期、同一邏輯、同一結構。同處于全國房地產存量修復大周期中的同一階段，只是城市能級、供需結構、新房壓力不同，導致復蘇強弱不同，但底層邏輯完全統(tǒng)一。

??綜合以下六大維度共同特征：

??1）驅動一致：價格下跌出清+政策改善，剛需釋放；

??2）結構一致：低總價、小戶型、功能性戶型主導；

??3）價格一致：掛牌先行、價差收窄、低價先企穩(wěn)；

??4）需求一致：剛需獨立驅動，改善未接力；

??5）聯動一致：新房低價分流二手，二手以價換量；

??6）預期一致：弱修復、弱預期、無漲價共識。

??（一）復蘇驅動邏輯一致：價格下跌出清+政策預期改善，積壓剛需集中釋放

??北京、上海、深圳、杭州、天津五大城市本輪二手房“小陽春”，雖然復蘇強度、量價組合、結構表現各不相同，但核心復蘇邏輯完全一致：均是在前期價格持續(xù)深度下調的基礎上，疊加政策預期改善，使得過去1—2年被深度壓抑的自住剛需集中入場，從而帶來成交規(guī)模的階段性回升。這一邏輯貫穿五城市場，是理解本輪行情的根本前提。

??從時間周期來看，五城二手房市場幾乎同步經歷了完整的下行周期：

??2023年高位震蕩→2024年全面下行→2025年深度筑底→2026年3—4月企穩(wěn)回升。

??下行周期中，房價普遍回落10%—25%，大量老舊小區(qū)、小戶型、低總價房源跌至近五年相對低位，形成“跌出來的性價比”，這是剛需能夠入場的基礎條件。

??從政策驅動來看，2026年初以來，中央層面延續(xù)個稅退稅、降首付、降利率等支持性政策，地方層面優(yōu)化限購、推進“以舊換新”“收購存量房”，顯著改善市場預期。原本觀望的剛需群體不再繼續(xù)等待，轉而入市成交，形成集中釋放效應。

??值得強調的是，五城均未出現“價格反彈帶動成交”的趨勢性行情，所有成交增長均建立在“價格不漲、業(yè)主讓利”的基礎之上，屬于典型的“以價換量”式修復，而非趨勢性反轉。這也決定了本輪復蘇的性質：是存量觀望需求的集中釋放，而非新增需求與改善需求全面啟動。

??（二）成交結構高度一致：低總價、中小戶型絕對主導，剛需占比超八成

??五城二手房成交結構呈現驚人的一致性，均表現為低總價房源、中小戶型房源占據絕對主導，剛需與剛改需求貢獻80%以上成交量，改善與高端成交占比普遍偏低。低總價剛需盤決定成交量，低總價房源是市場穩(wěn)定盤、支撐盤、啟動盤。

??1、面積段結構一致：90㎡以下占比65%—85%，小戶型是絕對主力

??上海：90㎡以下房源成交占比67%；

??北京：90㎡以下房源成交占比接近70%；

??杭州：90㎡以下房源成交占比52%，但110㎡以下合計超80%；

??天津：110㎡以下房源占比穩(wěn)定80%以上；

??深圳：雖然結構逆向，但90㎡以下仍占55%左右。

??2、總價段結構一致：300萬/150萬以下占比60%—90%，低總價托底市場

??上海：300萬元以下房源占比70%；

??北京：300萬元以下房源占比78%，其中200萬以下占比60%；

??杭州：200萬元以下房源占比49%，150萬以下占比32%；

??天津：150萬元以下房源占比接近90%；

??深圳：300—500萬元為主力，但500萬以下合計仍超65%。

??3、戶型結構一致：二房、三房為主力，功能性自住需求突出

??北京：二房占比約50%，為絕對主力；

??上海：二房、三房合計占比超80%；

??杭州：三房占比約40%，四房約30%，以功能性居住為主；

??天津：二房、三房占比超85%；

??深圳：三房占比約40%，以居家自住為主。

??（三）價格運行節(jié)奏一致：掛牌價先行下跌→價差收窄→低價段率先企穩(wěn)

??五城二手房價格運行路徑幾乎完全同步，掛牌價和成交價兩條曲線從發(fā)散走向收斂，整體同步向下，低位逐步走平。呈現高度一致的傳導鏈條：

??掛牌價率先下跌→成交價跟隨下跌→掛牌與成交價差持續(xù)收窄→低總價段先企穩(wěn)→高總價段繼續(xù)調整。

??1、掛牌價先于成交價下跌，賣方預期先于市場見底

??上海：掛牌價2024年3月開始下跌，成交價2025年3月才明顯下跌，領先12個月；

??北京：掛牌價2024年四季度加速下跌，早于成交價；

??深圳：掛牌價2024年中見頂回落，領先成交價；

??杭州：掛牌價持續(xù)下行，早于成交價企穩(wěn)；

??天津：掛牌價與成交價同步下跌，但掛牌價彈性更強。

??2、掛牌價與成交價差值持續(xù)收窄，賣方報價更務實

??上海：價差從34%收窄至18%；

??北京：價差快速收縮，賣方主動讓價；

??深圳：價差保持穩(wěn)定，報價趨于理性；

??杭州：價差擴大但逐步收斂；

??天津：價差穩(wěn)定，同步回升。

??3、企穩(wěn)順序一致：低總價、小戶型先企穩(wěn)，高總價、大戶型后企穩(wěn)

??五城全部呈現同一企穩(wěn)規(guī)律，這表明：市場底部是從剛需到改善、從外圍到核心、從低價到高價逐層傳導的，目前五城均只走完第一步。

??1）低價段先止跌：300萬/150萬以下房源最先止跌、小幅回升；

??2）小戶型先止跌：70㎡以下、70—90㎡最先企穩(wěn)；

??3）高價段繼續(xù)跌：500萬以上、千萬以上房源仍在調整；

??4）大戶型繼續(xù)跌：140㎡以上、200㎡以上房源仍承壓。

??（四）需求結構一致：剛需企穩(wěn)、改善乏力、投資缺位，置換鏈條未打通

??五城二手房市場均處于相同的需求階段：剛需回歸、改善觀望、投資缺席，“賣舊買新”的置換循環(huán)遠未完全打通。

??五城二手房均處于“單一剛需驅動”的弱復蘇格局，不具備全面回暖的需求基礎。

??剛需是唯一明確回升的群體。所有城市的成交回升，均來自首套剛需、基礎剛改。這類群體對價格敏感，旦價格跌到心理價位就會入市。

??改善需求普遍未啟動。改善需求依賴“賣掉舊房→拿到資金→購買新房”的完整鏈條。當前五城普遍存在：舊房成交周期仍偏長，新房價格預期不穩(wěn)，改善產品供給不足，置換成本偏高，導致改善客戶不敢換、不能換、不愿換。

??投資需求幾乎全面缺席。五城均無投資性需求入場跡象，房價不反彈、租金回報率偏低、持有成本偏高，使得投資客群持續(xù)觀望。

??（五）新房與二手聯動關系一致：新房低價分流二手剛需，形成負向循環(huán)

??五城均面臨同一組核心矛盾：新房價格下行→低總價新房分流二手剛需→二手只能繼續(xù)降價走量→剛需進一步轉向新房。新房低價放量→二手剛需被分流→二手以價換量壓力加大。

??低總價新房直接沖擊二手底盤，深圳、杭州、天津最為明顯：

??深圳：300萬以下新房放量，直接“吃掉”二手剛需；

??杭州：200萬以下新房比二手還便宜，持續(xù)分流；

??天津：150萬以下新房占比近50%，與二手激烈競爭。

??新房新規(guī)產品優(yōu)勢壓制二手次新房。新房在戶型設計、得房率、社區(qū)規(guī)劃、裝標標準上普遍優(yōu)于同價位二手，進一步削弱二手競爭力。二手只能靠“價格更低、地段更成熟”維持生存，一旦新房在價格上逼近二手，二手就會被快速分流。

??（六）市場預期一致：從全面看跌轉向謹慎觀望，未形成樂觀預期

??五城市場預期變化高度同步：

??2024年：全面看跌→恐慌降價

??2025年：觀望筑底→以價換量

??2026年：謹慎入市→小幅回暖

??但沒有任何一個城市進入“漲價預期”階段。業(yè)主不再恐慌降價，但也不漲價；購房不再觀望等待暴跌，但也不追漲。這種“弱預期、穩(wěn)成交、低彈性”狀態(tài)，是五城共同的預期底色。

??03

??京滬深杭津二手市場差異性比較與分化根源

??五城分化看似復雜的差異，本質由三大核心變量決定：一是調整是否充分（決定價格能否企穩(wěn)）；二是新房是否分流（決定剛需空間）；三是需求結構是否純粹（決定復蘇穩(wěn)定性）。

??天津：調整充分+需求純粹+均衡競爭→最強企穩(wěn)

??上海、北京：需求純粹+弱分流→強復蘇

??杭州：調整不充分+強分流→弱復蘇

??深圳：剛需被替代+結構轉型→低位震蕩

??（一）量價關系差異：四城“量漲價跌”，天津獨“量價齊升”

??五城最直觀、最核心的差異，體現在量價組合關系上，這也是判斷市場是否真正企穩(wěn)的關鍵標志。上海、北京、深圳、杭州典型“以價換量”，天津唯一“量價齊升”，趨勢完全反轉。

??-上海：成交量創(chuàng)近四年新高，價格持續(xù)創(chuàng)階段性新低，屬于強剛需托底+深度以價換量。

??-北京：成交連續(xù)兩月高位，價格加速下跌，賣方必須大幅讓利才能成交，屬于強剛需+弱價格。

??-深圳：成交橫盤震蕩，價格整體持平，但內部結構分化，低價盤繼續(xù)跌，屬于結構性企穩(wěn)+整體以價換量失效。

??-杭州：成交弱回升，價格繼續(xù)下探，同比跌幅最深，屬于超跌修復+仍在出清。

??-天津：在五城中獨樹一幟：成交量連續(xù)五月回升；價格連續(xù)三月回升；低價段企穩(wěn)超半年；掛牌價與成交價同步反彈。

??可見，天津調整最充分、價格最親民、剛需占比最高，預期最先扭轉，這標志天津市場已經完成筑底、進入修復上行通道。而滬京深杭前期漲幅高、改善盤占比高、新房供給大，仍處于“以價換量”的出清階段。

??（二）成交結構差異：四城“剛需集中”，深圳獨“改善上行”

??五城在面積段、總價段、戶型結構變化方向上出現完全相反的特征。上海、北京、杭州、天津：剛需占比持續(xù)提升，共同特征：70㎡以下、90㎡以下占比持續(xù)上升；200萬/300萬以下房源占比持續(xù)擴大；二房占比穩(wěn)定，三房占比緩慢提升。

??上海：200萬以下占比從35%→50%；

??北京：200萬以下占比從45%→60%；

??杭州：150萬以下占比從14%→32%；

??天津：150萬以下占比從83%→近90%。

??深圳完全逆向，小戶型萎縮、大戶型崛起。70㎡以下占比大幅回落11個百分點；90-110㎡、110-140㎡占比顯著上升；500萬以上高總價占比持續(xù)擴大；三房、四房、五房占比上升，一房、二房占比下降。深圳新房對低價剛需分流最徹底，300萬以下二手被新房“擠出市場”。

??（三）價格企穩(wěn)差異：企穩(wěn)范圍、幅度、順序完全不同

??五城價格北京調整壓力最大，深圳結構最特殊，天津最早走出底部。價格見底順序：天津→上海→杭州→深圳→北京。企穩(wěn)節(jié)奏呈現清晰梯隊：

??第一梯隊：天津——全面企穩(wěn)回升。全面積段、全總價段同步企穩(wěn)；150萬以下企穩(wěn)超過6個月；價格環(huán)比連續(xù)上漲，漲幅擴大。

??第二梯隊：上海、杭州——局部企穩(wěn)（低價段企穩(wěn)，高價段續(xù)跌）。上海：300萬以下止跌，300萬以上繼續(xù)跌；杭州：300萬以下止跌，300萬以上繼續(xù)跌。

??第三梯隊：北京——全線下跌，僅個別戶型短暫企穩(wěn)。僅70-90㎡短暫止跌；其余面積段加速下跌；無任何價位段出現明確回升。

??第四梯隊：深圳——整體橫盤，內部漲跌分化。整體價格橫盤；低價盤繼續(xù)跌，高價盤逆勢漲；無全面企穩(wěn)基礎。

??（四）新房分流差異：深杭最強、京滬最弱、天津均衡

??新房對二手的沖擊程度，直接決定二手復蘇空間，五城分化巨大。

??強分流城市：深圳和杭州，二手剛需被嚴重擠壓，以價換量壓力最大。深圳300萬以下新房放量降價，二手剛需被大規(guī)模轉移；杭州200萬以下新房比二手更便宜，持續(xù)搶奪客群。

??弱分流城市：上海和北京，低總價、小戶型房源幾乎只有二手；新房低價供給極少；二手剛需不可替代，二手復蘇更純粹、韌性更強。

??均衡拉鋸城市：天津，新房、二手同步量價齊升；150萬以下新房、二手各占一半；二手靠地段、新房靠產品，市場整體回暖，無單方面壓制。

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??總結研判：五城短期（5—7月）二手市場熱度持續(xù)性

??基于2023年1月—2026年4月京滬深杭津五城歷史成交、價格、結構、供需、政策及新房聯動數據，結合2026年小陽春后市場慣性、季節(jié)性規(guī)律、性價比房源消耗節(jié)奏、新房分流壓力、政策邊際效應，對2026年5—7月二手房熱度持續(xù)性、量價走勢、結構變化、風險點做出系統(tǒng)判斷。

??核心研判框架：

??1）剛需釋放節(jié)奏（高性價比房源剩余量）

??2）價格支撐力（低價段是否持續(xù)企穩(wěn)）

??3）新房分流強度（低價新房供給與價格）

??4）政策效應衰減（小陽春后脈沖消退）

??5）季節(jié)性因素（6—7月傳統(tǒng)淡季）

??（一）未來三個月核心結論總結

??2026年5—7月，京滬深杭津二手房熱度高位分化、緩慢回落，仍以剛需為主、以價換量為核心邏輯，天津率先企穩(wěn)走強，滬京保持高位，深杭偏弱運行，無全面普漲基礎，弱復蘇、強分化貫穿三季度。

??1.上海、北京、天津：熱度韌性最強，為第一梯隊

??-上海：高位緩降，剛需托底，五城風向標；

??-北京：穩(wěn)健維持，降價仍是前提；

??-天津：唯一量價齊升，確定性最高。

??2.杭州：溫和修復，偏弱復蘇，為第二梯隊

??-低價企穩(wěn)但整體難反轉，新房壓制明顯。

??3.深圳：低位橫盤，結構性行情，為第三梯隊

??-剛需被分流，二手轉型改善，整體彈性最弱。

??（二）未來三個月五城共同走勢判斷

??1、整體格局：弱復蘇、強分化、高位緩慢回落

??5—7月，京滬深杭津二手房將共同進入小陽春退潮、剛需平穩(wěn)釋放、淡季逐步來臨的階段。

??-成交量：高位緩慢回落，不出現斷崖式下跌；

??-價格：以穩(wěn)為主，僅天津小幅上漲，其余以企穩(wěn)或弱跌為主；

??-結構：剛需主導不變，改善仍不接力；

??-復蘇性質：仍是以價換量、存量出清，非趨勢性反轉。

??2、共同主線：剛需仍是唯一支撐，改善難以接力

??-剛需盤（低總價、小戶型）：企穩(wěn)、成交穩(wěn)定、韌性強；

??-改善盤（大面積、高總價）：承壓、成交弱、價格下行；

??-置換鏈條：仍不暢通，賣舊買新循環(huán)未全面激活。

??3、共同風險：性價比房源耗盡+淡季來臨+新房分流

??三大共同壓力：

??1）2026年3—4月集中消耗大量極致性價比房源，后續(xù)讓利空間收窄；

??2）6—7月進入傳統(tǒng)淡季，看房量與成交自然回落；

??3）新房持續(xù)低價放量，分流二手剛需，壓制二手價格。

??（三）分城市未來三個月熱度持續(xù)性研判

??1、上海：熱度高位緩降，剛需仍托底，但高性價比房源快速衰減

??核心邏輯：

??1）前期積壓剛需釋放過半，但剛需基數大、置換鏈條長，韌性充足；

??2）低價段企穩(wěn)支撐市場情緒，業(yè)主不再恐慌降價；

??3）新房分流較弱，低總價剛需仍依賴二手；

??4）225新政效應逐步消退，7月進入傳統(tǒng)淡季。

??規(guī)模預判：5—6月維持22000—25000套高位區(qū)間，同比仍顯著正增；7月受淡季影響回落至20000套左右，環(huán)比逐步下行但仍強于往年同期。小陽春爆發(fā)式沖高不可持續(xù)，但剛需底盤扎實，回落幅度溫和。

??價格預判：整體止跌、低位企穩(wěn)，不反彈、不深跌。300萬元以下低價段繼續(xù)小幅回穩(wěn)，300萬元以上高價段仍緩慢下行。以價換量延續(xù)，但議價空間持續(xù)收窄。

??結構預判：90㎡以下、300萬元以下占比仍維持65%—70%，剛需主導不變。極致性價比老破小持續(xù)消耗，后續(xù)成交向70—90㎡、200—300萬元過渡。

??2、北京：熱度高位維持，以價換量仍是必要條件

??核心邏輯

??1）剛需底盤大、市場容量大，承接力強；

??2）價格調整未到位，高價盤與次新房仍受沖擊；

??3）新房分流有限，二手剛需不可替代；

??4）預期仍偏謹慎，無漲價共識。

??規(guī)模預判：5—6月穩(wěn)定15000—18000套，同比保持增長；7月小幅回落至14000套以上，維持強勢區(qū)間?；芈浞刃∮谏虾?，表現更穩(wěn)健

??價格預判：繼續(xù)小幅陰跌，跌幅收窄但無企穩(wěn)信號。僅70—90㎡局部短暫企穩(wěn)，其余面積段與價位段仍下行。賣方必須持續(xù)讓利才能成交，降價仍是成交前提。

??結構預判：200萬元以下占比維持60%高位，70㎡以下、二房戶型主導。改善需求仍不入場，成交結構單一化延續(xù)。

??3、深圳：低位平穩(wěn)，剛需分流難有明顯反彈

??核心邏輯

??1）低總價剛需被新房大規(guī)模分流，二手底盤被削弱；

??2）以價換量失效，低價盤越降越難賣；

??3）改善需求托底但體量有限，難以拉動整體；

??4）預期波動大，政策敏感度低。

??規(guī)模預判：小陽春已結束，重回橫盤狀態(tài)。5—7月維持5500—6000套低位震蕩，同比難轉正，僅結構性波動。

??價格預判：整體橫盤，內部持續(xù)分化：70㎡以下、200萬元以下、一房二房：繼續(xù)下跌；90㎡以上、500萬元以上、三房四房：穩(wěn)中有升。整體無反彈基礎。

??結構預判：70㎡以下占比繼續(xù)回落，90—110㎡占比繼續(xù)提升；二手向改善、大戶型、高總價轉型趨勢強化。

??4、杭州：溫和修復，低價企穩(wěn)但難反轉

??核心邏輯

??1）調整時間長、幅度深，低價段率先企穩(wěn)；

??2）新房分流極強，低價剛需持續(xù)被搶；

??3）庫存壓力大，業(yè)主降價動力仍存；

??4）需求恢復緩慢，修復周期拉長。

??規(guī)模預判：僅為超跌修復，非趨勢回暖。5—6月8000—9000套區(qū)間震蕩，7月回落至7500套左右。

??價格預判：300萬元以下低價段繼續(xù)企穩(wěn)，高價段仍下探；整體仍偏弱運行，難言反轉。

??結構預判：150萬元以下占比維持30%+，90—110㎡占比繼續(xù)提升；“低總價、中等面積”特征延續(xù)。

??5、天津：學區(qū)置業(yè)季結束，量價高位穩(wěn)定，五城最具韌性

??核心邏輯

??1）調整最充分、價格最親民，性價比突出；

??2）剛需占比極高，波動小、韌性強；

??3）新房二手同步回暖，均衡拉鋸，無壓制；

??4）預期明確扭轉，底部已確認。

??規(guī)模預判：延續(xù)五連升趨勢，反彈斜率最陡。3-4月學區(qū)置業(yè)季結束，對二手規(guī)模影響較大，預計5—7月回歸10000套左右常態(tài)水平，整體熱度表現淡季不淡；

??價格預判：延續(xù)小幅回升，環(huán)比+0.5%—1.0%，筑底扎實；全面積段、全價位段同步企穩(wěn)，無明顯分化。

??結構預判：150萬元以下占比維持近90%，剛需純度最高；結構穩(wěn)定、需求穩(wěn)定、預期穩(wěn)定。