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??一則拍賣公告將沉寂多時的雨潤控股集團再次推向聚光燈前。

??7月15日上午10點，南京河西早期知名地標——雨潤國際廣場，在阿里資產(chǎn)平臺上的首輪公開拍賣因無人出價而流拍。

??這座位于建鄴區(qū)江東中路235號的商業(yè)綜合體，起拍價高達25.02億元，資產(chǎn)包涵蓋了涵月樓酒店、河西中央商場、10套辦公用房及203個地下車位，總建筑面積達156909.96平方米。競買人需繳納2億元保證金。

??據(jù)了解，該資產(chǎn)權(quán)屬人及開發(fā)商是江蘇潤地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為雨潤控股集團旗下地產(chǎn)平臺。企業(yè)網(wǎng)站簡介稱，雨潤控股集團是一家集食品、地產(chǎn)、商業(yè)等于一體的多元化企業(yè)集團。目前，旗下?lián)碛杏隄櫴称?、中央商場兩家上市公司?/p>

??拋售資產(chǎn)背后是雨潤控股持續(xù)多年的經(jīng)營危機與債務(wù)重壓。雨潤控股巔峰時期一度躋身千億企業(yè)陣營，但自2015年開始，企業(yè)發(fā)展遭遇致命轉(zhuǎn)折，此后更是陷入債務(wù)泥潭。2020年底，南京市中級人民法院正式受理雨潤相關(guān)公司破產(chǎn)重整申請。2021年底，雨潤重整方案獲批，此后引入資本成立“雨潤精選”證券化債平臺，并與債權(quán)人簽下嚴苛對賭協(xié)議。

??根據(jù)協(xié)議，雨潤精選2023~2025年凈利潤合計不低于20億元，2026年單年凈利潤不低于50億元，2027年底提交IPO申請。若2026年業(yè)績達標，預(yù)留的超17億股將獎勵給雨潤控股；若未達標，股份將補償給債權(quán)人。如果未能兌現(xiàn)上市目標，雨潤還必須現(xiàn)金回購債權(quán)人的全部轉(zhuǎn)股債權(quán)本金，否則債權(quán)人有權(quán)要求處置相關(guān)資產(chǎn)償債。

??距離50億元凈利潤的考核期，僅剩不到半年。而現(xiàn)實是，僅第一階段“2023~2025年凈利潤總和20億元”已讓雨潤頗為吃力。核心資產(chǎn)拍賣遇冷，無疑為這場協(xié)議再添變數(shù)。

??地標為何頻頻流拍？

??這并非雨潤相關(guān)資產(chǎn)首次遇冷。2024年12月，青島雨潤國際廣場起拍價從12億元一路降至2.19億元，同樣因無人報名而流拍。

??如此核心的資產(chǎn)，為何無人問津？

??“兩座同屬雨潤體系的核心商業(yè)綜合體先后遭遇拍賣遇冷，說明投資方對于這類資產(chǎn)的未來收益預(yù)期十分悲觀?！敝袊鞘邪l(fā)展研究院投資部副主任袁帥在接受記者采訪時表示。

??袁帥分析，商業(yè)地產(chǎn)當前整體處于存量過剩、招商難度加大、租金回報周期拉長的行業(yè)周期，加上雨潤本身的債務(wù)問題始終懸而未決，接盤方不僅需要承擔資產(chǎn)本身的運營成本，還要面對可能存在的隱性債務(wù)、產(chǎn)權(quán)糾紛等歷史遺留問題，多重風險疊加之下，市場給出的心理估值自然遠低于處置方的預(yù)期定價，這種預(yù)期差并非個別項目的特殊情況，而是雨潤系待處置資產(chǎn)普遍面臨的共性問題，也直接導(dǎo)致了核心資產(chǎn)變現(xiàn)通道的持續(xù)堵塞。

??據(jù)了解，此次拍賣系雨潤集團債務(wù)重整過程中資產(chǎn)處置的一部分。公開信息顯示，雨潤國際廣場早年開發(fā)時已將資產(chǎn)全額抵押融資，貸款逾期后，相關(guān)不良債權(quán)被轉(zhuǎn)讓。

??拍賣公司在競買公告中特別說明，此次競買為商業(yè)行為，不等同于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。同時，此次拍賣為帶租拍賣，應(yīng)委托方要求，因租約涉及商業(yè)機密，合同細節(jié)不在線上公示。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析，成交后遵循“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃風險由買受人自擔——這一不確定性也成為潛在買家望而卻步的重要原因?！百I家25億元接下后，改不動、清不掉，回報率鎖死在看不見的合同里?！?/p>

??“另一方面是雨潤的債務(wù)背景，接盤等于間接卷入重整后續(xù)?！?柏文喜補充。

??誰拖垮了"肉制品大王"？

??曾經(jīng)的雨潤一度風光無限。

??雨潤創(chuàng)始人祝義財白手起家，1992年在南京創(chuàng)立雨潤食品公司。1996年，他用500萬元收購了總資產(chǎn)7000萬元的國企南京罐頭廠，成為江蘇乃至全國首個收購國企的民營企業(yè)家。此后雨潤攻城略地，相繼上演多場“蛇吞象”的資本游戲?！澳嫌隄櫋⒈彪p匯” 的市場格局由此形成。

??2005年，雨潤食品在港上市，成為名副其實的“豬肉大王”。

??在肉制品主業(yè)成功后，雨潤開啟了跨界狂奔模式。這一年，祝義財通過連續(xù)舉牌成為上市公司南京中商（中央商場前身）實際控制人。一舉控制兩家上市公司，“雨潤系”正式形成。

??此后，雨潤的多元化擴張之路不斷深化。2006年，雨潤控股集團成立，先后涉足地產(chǎn)、物流、旅游、金融等諸多領(lǐng)域，這些布局也為其帶來了不小的收益。2012年，雨潤控股營業(yè)收入突破千億，達1061億元；2014年更是增至1500億元，進入全國民營500強第五位。彼時，祝義財?shù)暮陥D是5年內(nèi)實現(xiàn)銷售收入3000億元，進軍世界500強。

??2009年是雨潤地產(chǎn)擴張的元年。當年6月，祝義財?通過二級市場收購?fù)瓿蓪?中央商場?的絕對控股，將其作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺，隨后開始大力發(fā)展商業(yè)綜合體戰(zhàn)略。2011年初，祝義財集團年度會議上高調(diào)宣布，計劃到?2015年?建成?50個城市綜合體?，實現(xiàn)銷售收入?500億元?。

???盡管目標激進，但實際完成情況與計劃存在較大差距。截至 2014年初，雨潤地產(chǎn)已建成的城市綜合體項目僅有?4個?，另有20多個在建項目。2014年雨潤地產(chǎn)的實際銷售額約為155億元，也未達到當年200億元或遠期500億元的預(yù)期。

??轉(zhuǎn)折先一步到來。

??2015年3月，祝義財被檢察機關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強制措施。這一事件引發(fā)了連鎖反應(yīng)：核心人物的缺位造成管理決策真空；各大銀行和非銀機構(gòu)紛紛收緊融資貸款；債權(quán)人恐慌蔓延，集團融資環(huán)境惡化。

??1年后，雨潤旗下核心子公司南京雨潤食品有限公司因?未能按時兌付到期本息，構(gòu)成實質(zhì)性違約，這是雨潤系首次確認的債務(wù)違約事件。此后，企業(yè)陷入更深的債務(wù)泥潭。

??2019年1月，杭州市人民檢察院因事實不清、證據(jù)不足主動撤回對祝義財行賄罪、背信損害上市公司利益罪的指控，杭州中院僅認定其犯故意銷毀會計憑證罪，因羈押時間折抵刑期屆滿，祝義財當年于1月21日獲釋，結(jié)束了近4年的指定居所監(jiān)視居住。

??此時的他面對的是一個千瘡百孔、瀕臨破產(chǎn)邊緣的雨潤。

??有公開信息顯示，截至2020年11月16日，南京雨潤等44家公司以及雨潤控股等78家公司的企業(yè)總負債1083.5億元，資產(chǎn)賬面價值500.19億元，資產(chǎn)評估價值為630.18億元，資產(chǎn)清算價值為292億元。總負債規(guī)模超過千億元。

??對賭壓頂，前途未卜

??2022年1月28日，雨潤控股重整方案落地，南京雨潤等44家公司重整方案以99.72%的高票率獲得債權(quán)人表決通過，此前的2021年12月31日，雨潤控股等78家公司重組方案也由法院裁定通過。

??根據(jù)重整方案，逾800億元債務(wù)將以階梯式償債分層次解決。具體而言，30萬元以下一年內(nèi)一次性現(xiàn)金清償完畢；30萬~300萬元5年內(nèi)現(xiàn)金清償完畢，即留債分期清償；300萬元以上按每股17.8元價格進行以股抵債清償。

??以股抵債方案，是建立證券化平臺雨潤精選。該平臺整合44家公司重整案及78家公司重整案中的八大細分業(yè)務(wù)。中國華融資產(chǎn)管理公司江蘇省分公司作為新平臺的戰(zhàn)略投資人出資30億元（持股比例7%），為雨潤提供支持。新平臺的其他股東還包括：祝義財實際控股的雨潤控股和地華實業(yè)持股33%，以股抵債債權(quán)人共計持股37.29%，以及一號和二號專項有限合伙分別持股7.15%和15.56%。

??此次重整涉及上述對賭協(xié)議，能否達成業(yè)績標準至關(guān)重要。

??袁帥分析認為，當前距2026年底對賭大限僅剩不到半年，核心資產(chǎn)拍賣接連失敗的現(xiàn)狀，已讓兌現(xiàn)前景蒙上厚重陰影。

??2022年~2025年，雨潤旗下兩大上市平臺雨潤食品和中央商場營業(yè)收入連連下滑，歸屬母公司凈利潤已連續(xù)4年虧損。

??袁帥表示，目前，雨潤食品和中央商場根本無法騰挪出大額資金承擔股份回購的責任。過去雨潤還能通過處置核心資產(chǎn)回籠資金填補缺口，但現(xiàn)在資產(chǎn)拍賣頻頻流拍，相當于最主要的資金補給通道已經(jīng)被堵死，在沒有額外資金注入的前提下，僅靠現(xiàn)有兩家上市公司的現(xiàn)金流，完全沒有應(yīng)對回購觸發(fā)的能力。一旦對賭失敗，很可能會再次引發(fā)債務(wù)層面的連鎖風險。

??“雨潤當前既沒有拿得出手的盈利表現(xiàn)，資產(chǎn)的估值又不被市場認可，信用層面的負向循環(huán)已經(jīng)形成，后續(xù)想要通過外部融資打破當前的困局，面臨的阻礙可想而知?！?袁帥稱。