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??近年來，行業(yè)整體呈現(xiàn)“利潤承壓，結(jié)構(gòu)分化”的顯著特征。

??在行業(yè)深度調(diào)整期，除了“賣房子”之外，房企還能做什么？

??物管、代建、商業(yè)運營、租賃、文旅、科技、康養(yǎng)……這些耳熟能詳?shù)摹暗诙€”到底只是“噱頭”還是“真實輸出”？

??從銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)頭部的保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口四大央企來看，近年來這四大央企都在持續(xù)發(fā)展“非房業(yè)務(wù)”培育“第二增長曲線”。

??從收入規(guī)模來看，華潤置地“非房業(yè)務(wù)”收入大幅領(lǐng)先；

??從收入占比來看，華潤置地和招商蛇口非房業(yè)務(wù)收入占企業(yè)營收的15.4%；

??行業(yè)一直很難做好的寫字樓，中海地產(chǎn)卻收入占比最高。

??結(jié)合非房業(yè)務(wù)利潤率、總營收與利潤占比來看，非房業(yè)務(wù)對四大央企整體利潤率已經(jīng)形成截然不同的影響。

??在開發(fā)業(yè)務(wù)見頂，行業(yè)整體規(guī)模收縮的背景下，在“賣房子”之外，房企們還有很多路要走。

??2025年至今，龍頭房企內(nèi)部競爭白熱化，尤其是全口徑排名前4的企業(yè)。其中，華潤置地與招商蛇口始終穩(wěn)居第三、四名位置，與前面兩家企業(yè)和第五名均維持了一定的規(guī)模差距。而中海地產(chǎn)與保利發(fā)展各口徑累計銷售金額差距維持在極小范圍，呈現(xiàn)出膠著的競爭態(tài)勢。

??在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模見頂，競爭進(jìn)一步加劇的背景下，各大企業(yè)紛紛在多元化非房業(yè)務(wù)發(fā)力，從四大央企來看，商業(yè)REITs、保租房、康養(yǎng)、商業(yè)輕資產(chǎn)等領(lǐng)域動作頻頻。

??2026年上半年，保利發(fā)展拿下國內(nèi)首單央企商業(yè)不動產(chǎn)REIT注冊批復(fù)，落地“物業(yè)+養(yǎng)老”社區(qū)新模式，長租公寓大型TOD社區(qū)開業(yè)；

??中海地產(chǎn)發(fā)布商辦運營新理論，落地北京首個央企大型開放式康養(yǎng)社區(qū)；

??華潤置地啟動了首單商業(yè)不動產(chǎn)REIT申報，同時完成湖北地市商業(yè)輕資產(chǎn)全覆蓋，新增保租房人才公寓項目，此外在7月份成功上市了一筆全國規(guī)模最大產(chǎn)權(quán)類機(jī)構(gòu)間REIT；

??招商蛇口也參與了商業(yè)不動產(chǎn)REIT，落地合肥首個大型保租房項目。

??四大央企均在運營賽道打通“投融管退”閉環(huán)，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)提質(zhì)升級。

??在四大央企著力推動“非房業(yè)務(wù)”的背景下，這些企業(yè)的“非房業(yè)務(wù)”對整體盈利的支撐作用究竟如何？

??截至發(fā)稿前，僅招商蛇口正式發(fā)布2026年上半年業(yè)績預(yù)告，因此我們主要以2025年度數(shù)據(jù)為參考。

??從收入規(guī)模來看，華潤置地非房業(yè)務(wù)收入領(lǐng)先，達(dá)432.78億元，保利發(fā)展和招商蛇口旗鼓相當(dāng)，分別為242.17億元和238.99億元，中海則相對落后，僅為113.15億元。

??從整體收入貢獻(xiàn)來看，華潤置地和招商蛇口非房業(yè)務(wù)收入占企業(yè)營收的15.4%，貢獻(xiàn)較高，而保利發(fā)展和中海分別只有7.9%和6.7，差距顯著。

??具體到企業(yè)來看，華潤置地非房收入持續(xù)上行，規(guī)模常年領(lǐng)跑。

??其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)收入最高，達(dá)254.4億元，占比達(dá)到59%，這些收入主要來自購物中心租金收入，占收租型業(yè)務(wù)收入的86.2%。

??其次是輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務(wù)收入，達(dá)178.3億元，占比41%，主要是旗下上市附屬公司華潤萬象生活輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的收入。

???對華潤來說，“萬象城”“萬象天地”“萬象匯”等“萬象系”持有型商業(yè)的?長期收租與運營分紅，便是其“非房收入”主要來源。

??招商蛇口非房收入也一直在穩(wěn)步上行，2025年達(dá)到238.99億元，其中物業(yè)服務(wù)收入167.3億元，占比達(dá)到70%，同比增長8.5%，主要來自旗下的物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺——招商積余。

??此外，包括商業(yè)辦公、公寓酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理，以及會展、郵輪運營等業(yè)務(wù)的資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)收入為76.3億元。

??相比于華潤置地和招商蛇口，保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的非房業(yè)務(wù)增長相對乏力。保利發(fā)展近幾年非房收入維持在240-245億元，逐年小幅下滑，其中，保利物業(yè)2025年實現(xiàn)物業(yè)總收入171.3億元，建筑、租賃、酒店、商業(yè)、設(shè)計、展覽等資產(chǎn)經(jīng)營2025年收入51.4億元。

??值得注意的是，保利物業(yè)2025年無論是合約面積還是總收入都高于招商積余，但近年來招商積余依托第三方市場拓展及大股東協(xié)同，帶動主營物管收入增加，發(fā)展勢頭較猛。

??最后是中海地產(chǎn)，中海地產(chǎn)非房收入平緩增長，營收占比逐年小幅抬升，但是無論是規(guī)模還是占比都是四大央企中最低的。

??但需要注意的是，中海地產(chǎn)2025年非房業(yè)務(wù)收入113.15億元，其中商業(yè)物業(yè)運營收入約72億元，占比約64%，首次覆蓋總利息支出。這72億元中，寫字樓收入最高，達(dá)34.7億元，購物中心收入其次，為23.9億元。

??當(dāng)前寫字樓市場受供應(yīng)過剩與需求疲軟影響，全線承壓，中海地產(chǎn)卻在行業(yè)逆風(fēng)中憑借?核心城市存量優(yōu)勢?和?長租約結(jié)構(gòu)?實現(xiàn)了較高收入。2026年內(nèi)中海地產(chǎn)寫字樓業(yè)務(wù)期內(nèi)新簽約面積110.5萬平米，兩年以上租約面積占比81%，成熟期項目出租率80%，經(jīng)營利潤率達(dá)56%。

??可以看到，四大央企的“非房業(yè)務(wù)”側(cè)重點各有不同。這份不同也拉開了企業(yè)的毛利率水平。

??華潤置地在非房收入持續(xù)上行的同時，其對總毛利潤的貢獻(xiàn)也在持續(xù)穩(wěn)步抬升，占比從2022年的25.4%逐年攀升至2025年的38.2%。

??中海地產(chǎn)雖然非房業(yè)務(wù)營收規(guī)模較小，但是非房利潤占比卻相對較高，從7.3%逐步提升至17.3%，對企業(yè)盈利的支撐作用穩(wěn)中有升。

??保利發(fā)展非房利潤占比明顯下滑，從9.5%回落至7.1%，非房板塊的盈利對沖能力持續(xù)走弱。

??招商蛇口非房利潤占比雖較2022年的1.02%有明顯提升，但始終徘徊在7%以下的低位，對整體利潤的拉動作用有限。

??結(jié)合非房業(yè)務(wù)利潤率、總營收與利潤占比來看，非房業(yè)務(wù)對四大央企整體利潤率也已形成截然不同的影響。

??華潤置地非房毛利率逐年走高，搭配穩(wěn)定提升的業(yè)務(wù)占比，持續(xù)為總毛利率提供正向支撐，使其整體毛利率長期處在行業(yè)高位。

??保利發(fā)展和招商蛇口非房毛利率大幅走低，削弱板塊對沖作用，加速整體毛利率下行，或與其以物業(yè)服務(wù)為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有著一定的關(guān)系。

??由于中海地產(chǎn)僅在分部業(yè)績中披露了各業(yè)務(wù)板塊的除稅前利潤水平，因此按照剔除投資物業(yè)公允值收益后的非房業(yè)務(wù)除稅前利潤率來看，中海的非房業(yè)務(wù)利潤率與同口徑下持續(xù)走高的華潤利潤水平相比稍顯遜色，但仍高于保利和招商的非房業(yè)務(wù)毛利率。

??可見與以物業(yè)服務(wù)為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相比，以資產(chǎn)運營為主的華潤和中海的非房業(yè)務(wù)盈利能力相對更強(qiáng)。

??整體來看，“第二曲線”的非房業(yè)務(wù)能否改善企業(yè)盈利，核心取決于自身利潤水平、業(yè)務(wù)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等多重作用。

??華潤多元業(yè)務(wù)對沖主業(yè)盈利下行效果突出，中海、保利、招商則仍存在提升空間。

??未來隨著房地產(chǎn)增量市場逐漸萎縮，房企銷售競爭或?qū)⒊掷m(xù)白熱化，非房業(yè)務(wù)將成為決定長期盈利的關(guān)鍵抓手。

??后續(xù)房企需持續(xù)優(yōu)化多元業(yè)態(tài)盈利模型，平衡主業(yè)銷售與資產(chǎn)運營發(fā)展，真正依托第二增長曲線實現(xiàn)穩(wěn)健長效發(fā)展。