??楊浦八埭頭“百億地王”余溫未散，8月4日，上海又火速開啟了第七批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）。
??最終，5宗涉宅用地全部成交，合計出讓用地面積約11.07萬平方米，總成交金額90.6億元。青山實業(yè)、招商蛇口和中旅投資聯(lián)合體、聯(lián)發(fā)集團、華潤置地以及綠城中國各落一子。
??此次土拍延續(xù)了近期上海土地市場“量穩(wěn)價平”的態(tài)勢，成交金額及溢價均處于合理水平。在某機構(gòu)上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜看來，5宗地塊中，3宗溢價成交、2宗底價成交，溢價率在14%至28.5%之間，顯示房企在投資決策中注重地塊自身條件與區(qū)域風險綜合評判。
??結(jié)合此前多批次土拍情況，上海土地市場正逐步形成“優(yōu)質(zhì)地塊競爭有序、一般地塊底價托底”的分化格局，市中心并非萬能解藥，外圍板塊反倒藏著點狀機會，這也反映出市場定價機制的成熟與投資邏輯的理性回歸。
??北外灘核心地塊底價成交
??傳統(tǒng)房企集體缺席
??作為本批次唯一一宗位于傳統(tǒng)市中心的地塊，虹口北外灘地塊的表現(xiàn)頗讓市場意外——僅有一位競買人，最終由青山實業(yè)以38.45億元底價摘得，樓面價36045元/平方米。
??這塊地并非傳統(tǒng)意義上的純宅地。規(guī)劃顯示，地塊為商住辦綜合用地，住宅占比僅30%，商業(yè)占55%，辦公占15%，容積率7.3，建筑限高249米。這種將商業(yè)、辦公、住宅垂直混合在一棟超高層建筑中的“垂直城市”模式，在東京麻布臺、紐約哈德遜廣場、香港九龍站等國際大都市核心早有成熟案例，但對國內(nèi)開發(fā)商而言，卻是一條陌生賽道。
??正因如此，雖然最近兩年北外灘地塊每每有宅地出讓均引得多家房企爭搶，但此次眾多開發(fā)商卻望而止步。
??一位業(yè)內(nèi)觀察人士認為，傳統(tǒng)開發(fā)商不敢輕易下注，原因有三： 一是開發(fā)經(jīng)驗幾乎為零，國內(nèi)鮮有此類垂直綜合體的成功操盤案例；二是超高層住宅的建設(shè)標準、居住體驗、得房率等均面臨更高要求；三是大量商業(yè)需自持，資金沉淀周期長，與當前房企追求高周轉(zhuǎn)、快去化的策略相悖。
??反觀青山實業(yè)，公開資料顯示其是全球最大的不銹鋼和鎳鐵生產(chǎn)商，常被稱為“世界鎳王”。其資金雄厚且沒有傳統(tǒng)房企那般精細的算賬包袱，反而更有勇氣接手此類特殊地塊?！斑@塊地類似要打造一個‘垂直城市’，要求很高，開發(fā)難度大?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深市場分析師盧文曦認為，青山實業(yè)本身資金實力雄厚，其此前已在北外灘落子，敢拿這塊地可能有部分自用需求，未來樓下是商業(yè)和辦公，頂層做少量住宅，還可以看黃浦江景觀。
??土地市場結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)
??這一批次土拍最反常的現(xiàn)象，是地段與熱度的倒掛。
??位于市中心的北外灘地塊底價成交的同時，外環(huán)外的幾宗地塊反而更受追捧。浦東唐鎮(zhèn)地塊吸引4家競買人，最終溢價28.45%成交；浦東孫橋地塊溢價26.92%出讓；嘉定南翔地塊溢價13.98%，經(jīng)27輪競價由華潤置地斬獲。3宗地塊均處于上海郊區(qū)，但均溢價成交，與市中心地塊的冷清形成對比。
??由此也可看出，上海土地市場正在經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性分化，即便地處北外灘這樣的核心區(qū)位，若地塊條件復(fù)雜、算賬難度大，同樣可能遇冷；而外圍板塊若擁有清晰的產(chǎn)業(yè)支撐、交通配套和客群基礎(chǔ)，反而能成為確定性更高的“安全牌”。不管是市中心還是郊區(qū)，都存在點狀機會。
??最明顯的就是綠城中國。從去年至今年，綠城中國在上海市中心和外圍區(qū)域的項目走出了截然不同的曲線。去年7月，綠城中國以46.33%溢價率拿下北外灘潮鳴外灘項目，但市場反響不及預(yù)期；反觀其在今年拿下的青浦徐涇項目，溢價率僅6.57%，7月，該項目入市，認籌率達415%，觸發(fā)積分，創(chuàng)造了最近一年上海新房單一批次認購量和認購率的雙料紀錄。值得注意的是，徐涇板塊上一次觸發(fā)積分還是三年前的事。
??“這足以證明優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依舊可以撬動遠郊市場?！北R文曦表示，綠城中國以高端產(chǎn)品力下沉中端改善市場，屬于典型的“降維打擊”，品牌認可度與產(chǎn)品口碑自帶流量，去化保障充足。
??部分中心地塊冷，部分外圍地塊熱，這也讓房企重新思考，在當下的市場里，什么樣的地塊才算是“好地”？每一宗地塊都需要具體問題具體分析。
??留在“舒適圈” 房企的深耕與護盤“陽謀”
??從此次土拍的參拍房企來看，依然是央企、國企為主導(dǎo)，而且開發(fā)商普遍選擇了自己熟悉的區(qū)域。與其說是在搶地，不如說是在鞏固“根據(jù)地”。
??比如招商蛇口與港中旅聯(lián)合體拿下唐鎮(zhèn)地塊，業(yè)界解析其最明顯的意圖就是“護盤”。就在一年前，這兩家企業(yè)組成的聯(lián)合體以40%溢價率、樓面價52360元/平方米拿下了北側(cè)相鄰的地塊，即如今的壹江臻邸項目，該項目樓板價刷新了唐鎮(zhèn)板塊住宅單價紀錄。項目整盤均價8.5萬元/平方米，是區(qū)域房價高點，目前整體去化約6成。此次拿下南側(cè)新地塊，樓面價已回調(diào)至48114元/平方米，地價每平方米下降超4000元。
??在一些業(yè)內(nèi)人士看來，招商聯(lián)合體勢必要拿下這宗地塊，因為這既可攤薄前期成本，也能通過聯(lián)動開發(fā)延續(xù)區(qū)域品牌聲量，對前期項目的后續(xù)去化亦有助益。
??聯(lián)發(fā)集團拿下浦東孫橋地塊，同樣是深耕邏輯。2025年6月，聯(lián)發(fā)集團曾以41.7%的溢價率拿下浦東曹路地塊，獨立操盤了金海雲(yún)墅項目。此次再度落子浦東孫橋，雖是體量較小的“小而精”地塊，但延續(xù)了在浦東市場的布局節(jié)奏。
??華潤置地此前在嘉定南翔板塊開發(fā)的時代之城取得了較好的市場反響，此次繼續(xù)在南翔落子，深耕意圖明顯，也利于延續(xù)此前積累的品牌口碑和客戶資源。
??張文靜認為，此次土拍整體運行平穩(wěn)，溢價水平合理，市場預(yù)期趨向理性，為后續(xù)土地供應(yīng)和房價走勢提供了積極而穩(wěn)健的信號。而房企從以前的“閉眼拿地”到如今“精準狙擊”，也傳遞了清晰的信號，即土地市場來到下半場，開發(fā)商也要適應(yīng)新形勢，算賬更要精細，步子要更穩(wěn)當。
