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??8月18日，國務(wù)院正式公布《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》，一次性完成20處條款重磅修訂，標(biāo)志著醞釀多年的住房公積金制度大改革正式落地。新規(guī)將于2026年9月20日起全面施行，全面改寫了公積金繳存、提取、貸款、使用規(guī)則，成為力度最大、惠民最廣的一次改革。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國住房公積金繳存余額高達(dá)11.5萬億元，體量已超“10萬億”。如果僅從民生視角看，這是一次惠及1.7億繳存人的提取松綁；如果進(jìn)一步站在城市更新與存量住房時(shí)代的視角，本次修訂是住房公積金制度完成了從“增量購房支持工具”到“存量居住周期賦能體系”的制度升級(jí)，為全國城市更新戰(zhàn)略補(bǔ)上了關(guān)鍵的制度級(jí)資金基礎(chǔ)設(shè)施。上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽建議，從城市更新推進(jìn)的角度，各地可重點(diǎn)做好落地銜接，各地應(yīng)盡快明確裝修提取的額度標(biāo)準(zhǔn)、適用范圍與辦理流程，同時(shí)主動(dòng)對(duì)接本地老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、適老化改造等項(xiàng)目，允許居民提取公積金支付個(gè)人承擔(dān)的改造費(fèi)用，將公積金提取與政府補(bǔ)貼政策形成疊加效應(yīng)，放大資金撬動(dòng)能力。

??打破20余年制度邊界

??本次住房公積金制度改革，共涉及20項(xiàng)條款修訂完善，核心變化集中在提取范圍、投資渠道、收益用途、制度覆蓋四大領(lǐng)域，全面打破了過去20余年形成的制度邊界。

??具體來看，提取情形從原有的6種拓展至9種，實(shí)現(xiàn)了居住場(chǎng)景的全鏈條覆蓋。一是取消租房提取門檻，將“房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例”修訂為“支付房租的”，徹底解除租房提取的收入限制；二是新增裝修自住住房提取，填補(bǔ)了存量住房翻新改造的資金通道空白；三是新增支付自住住房物業(yè)費(fèi)提取，覆蓋住房日常運(yùn)維場(chǎng)景；四是增設(shè)“國務(wù)院批準(zhǔn)的其他住房消費(fèi)情形”兜底條款，為未來適配更多居住場(chǎng)景預(yù)留了制度空間。

??從全國各地情況看，目前，支持住房公積金用于支付住房裝修款、物業(yè)費(fèi)已在多地落地。在安徽淮北，居民可以根據(jù)廚衛(wèi)改造、全屋裝修的施工進(jìn)度，靈活提取公積金；湖南郴州新增車位購置、物業(yè)費(fèi)等提取場(chǎng)景；陜西延安還覆蓋了冬季取暖費(fèi)、車位儲(chǔ)藏室購置等支出。

??回溯源頭，住房公積金制度1991年在上海率先試點(diǎn)，1994年推向全國，1999年《住房公積金管理?xiàng)l例》正式頒布落地。它從誕生之初，就和中國城鎮(zhèn)住房制度改革深度綁定。

??在住房短缺的時(shí)代背景下，住房公積金制度破解了城鎮(zhèn)住房建設(shè)資金不足問題，建立了住房分配由實(shí)物向貨幣化轉(zhuǎn)換的機(jī)制，成為20世紀(jì)90年代城鎮(zhèn)住房制度改革破冰的關(guān)鍵突破口。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代的條件也在改變，制度的適配性問題慢慢凸顯。

??釋放助力城市更新動(dòng)能

??本次修訂將“房屋全生命周期安全管理”納入公積金增值收益使用范圍，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。公積金增值收益資金穩(wěn)定、規(guī)?？捎^，將其用于房屋安全管理，相當(dāng)于為城市住房安全治理建立了長期穩(wěn)定的財(cái)源保障。

??首先，居民居住需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，存量住房的裝修改造、物業(yè)運(yùn)維、適老化升級(jí)等品質(zhì)提升需求持續(xù)釋放，原有條例卻沒有對(duì)應(yīng)的提取通道。

??裝修改造、物業(yè)運(yùn)維、適老化升級(jí)這些都涉及城市更新范圍，而城市更新普遍具有周期長、收益低、公益性強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)長期低成本資金有極強(qiáng)的依賴。城市更新資金主要依賴財(cái)政撥款、專項(xiàng)債與商業(yè)貸款，其中財(cái)政資金規(guī)模有限，商業(yè)貸款期限短、成本高，始終缺乏穩(wěn)定的長周期資金來源。

??崔霽表示，允許公積金購買政策性金融債，正是破局這一難題的關(guān)鍵一步。政策性金融債由國家開發(fā)銀行等政策性銀行發(fā)行，期限通常在5年以上，資金定向用于保障性住房、城市更新、城中村改造等民生領(lǐng)域，與公積金資金的長期性、公益性屬性高度匹配。

??從資金規(guī)模看，全國超10萬億元的公積金繳存余額，扣除貸款后仍有數(shù)萬億元沉淀資金。這部分資金過去僅能投資于低收益國債，資金使用效率偏低；通過政策性金融債通道，可定向輸送至城市更新與保障房建設(shè)領(lǐng)域，形成“居民繳存—政策性金融賦能—城市提質(zhì)—居住資產(chǎn)增值”的正向閉環(huán)。對(duì)城市更新項(xiàng)目而言，這意味著新增了一個(gè)萬億級(jí)的長期低成本資金池，能夠有效緩解項(xiàng)目資本金壓力，降低整體融資成本。

??這一設(shè)計(jì)也與國際成熟經(jīng)驗(yàn)接軌。新加坡中央公積金、我國香港強(qiáng)積金等住房儲(chǔ)蓄制度，均通過定向投資公共住房與城市基建實(shí)現(xiàn)資金保值增值，同時(shí)支撐城市空間升級(jí)。本次修訂正是借鑒了這一邏輯，讓居民的住房儲(chǔ)蓄反過來服務(wù)于城市居住環(huán)境提升，最終惠及全體繳存人。

??其次，外賣騎手、網(wǎng)約車司機(jī)、網(wǎng)絡(luò)主播、自由設(shè)計(jì)師等靈活就業(yè)群體規(guī)模持續(xù)壯大。在過去很長一段時(shí)間，住房公積金被視作“單位人”的福利。這也意味著，個(gè)體工商戶、網(wǎng)約車司機(jī)等靈活就業(yè)群體被擋在住房公積金制度大門之外。此次條例修改，從法規(guī)層面打通了“愿繳能繳”的通道，明確個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)人員可以自愿繳存住房公積金，按照規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持。

??城市更新的本質(zhì)是“投資于人”的更新。當(dāng)前，我國靈活就業(yè)群體規(guī)模龐大，新市民、青年人是城市活力的核心來源，但傳統(tǒng)住房公積金制度以單位繳存為基礎(chǔ)，大量靈活就業(yè)人員被排除在制度之外，住房保障覆蓋面不足，制約了城市人口吸引力。

??崔霽認(rèn)為，靈活就業(yè)人員自愿繳存政策的落地，將有效擴(kuò)大制度覆蓋面，讓新市民、個(gè)體工商戶等群體也能享受住房公積金的提取與貸款支持，降低其在城市的安居成本。這不僅是民生保障的升級(jí)，更對(duì)城市更新具有深層意義：持續(xù)穩(wěn)定的新市民安居需求，是老舊小區(qū)活化、租賃住房改造、街區(qū)商業(yè)更新的核心需求支撐；人口活力的提升，才能讓更新后的空間真正產(chǎn)生價(jià)值、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。