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??歷經近四年深度調整，2026年至今，在政策托舉與市場修復的雙重作用下，全國房地產市場呈現(xiàn)“弱復蘇、強分化”的運行特征，整體市場逐步走出深度調整期，市場底部支撐逐步形成，但結構性分化態(tài)勢顯著，核心城市領跑，全國整體市場仍面臨壓力。

??首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應等核心指標仍處低位，二手房市場交易活躍度提升，價格企穩(wěn)跡象顯現(xiàn)，部分一二線城市二手房成交量已實現(xiàn)同比正增長。

??其次，三四線“數(shù)據(jù)企穩(wěn)”與一二線量價跌幅領先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領復蘇，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規(guī)?；居|底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規(guī)模相對穩(wěn)定，表現(xiàn)為波動趨小甚至低基數(shù)效應下的量價上升。

??綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。市場整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過渡的磨底階段，“量在價先”的規(guī)律依然適用。對于市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態(tài)。

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月累計供應面積2595萬平方米，累計同比跌34%，累計跌幅進一步收窄。

??從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市前4月累計供應面積447萬平方米，累計同比下滑26%，較一季度降幅顯著收窄。23個二線城市前4月累計供應面積1504萬平方米，累計同比下滑39%。23個三四線城市前4月累計供應面積644萬平方米，累計同比下降29%，三四線城市新增供應規(guī)模持續(xù)收縮，庫存壓力逐步趨緩。

??2026年一季度至今，新房市場成交端出現(xiàn)明顯回暖信號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區(qū)間內波動，整體呈震蕩下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)較大幅度下滑，3-4月成交面積明顯攀升。

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月累計成交面積4161萬平方米，累計同比跌18%，較1季度累計同比跌幅收窄10個百分點，整體穩(wěn)定至去年以來月均水平。

??從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市前4月累計成交面積590萬平方米，累計同比跌幅顯著收窄9個百分點至18%。23個二線城市前4月累計成交面積2413萬平方米，累計同比下降23%，跌幅顯著收窄13個百分點。23個三四線城市前4月累計成交面積1158萬平方米，累計同比下降6%，降幅同樣收窄8個百分點。

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年前4月全國重點20城市二手房累計成交面積約5918萬平方米，同比正增長8%，增幅擴大4個百分點。

??從重點城市成交面積絕對規(guī)模看，成都二手房成交面積達218萬平方米高踞首位，環(huán)比持平，同比亦增18%，累計同比增8%；其次是上海成交面積約215萬平方米，環(huán)比微降8%，同比增20%，累計同比轉負為正增長4%。天津、武漢、寧波、蘇州、青島、大連、東莞、揚州等二三城市環(huán)比、同比都顯著正增長，二手市場熱度由點到面?zhèn)鲗嵘?/span>

??綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。市場整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過渡的磨底階段，“量在價先”的規(guī)律依然適用。

??對于市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態(tài)。核心城市的優(yōu)質資產價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產市場則仍需經歷漫長的價值重估和庫存出清過程。

??2026年二季度接下來的5-6月份，新房供應面積將繼續(xù)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，整體趨勢延續(xù)“控增量、優(yōu)存量”邏輯。

??核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由于市場需求相對堅挺，部分優(yōu)質地塊仍能吸引開發(fā)商關注，新房供應有望保持一定規(guī)模，但整體仍處于歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區(qū)域（如上海、北京、深圳的核心板塊），會帶動一部分新增高品質住房入市。

??相反，多數(shù)三四線城市及部分弱二線城市，由于庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應，房企投資意愿幾近冰點，二季度新房供應將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應，弱城市無新供應”的局面，將成為未來一段時間的常態(tài)。

??預計接下來兩個月在政策持續(xù)發(fā)力與市場信心緩慢修復的共同作用下，市場活躍度將較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現(xiàn)跌幅收窄、逐步筑底的態(tài)勢。

??從成交結構看，二手房市場預計將繼續(xù)領先于新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間后，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先企穩(wěn)，傳導至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先企穩(wěn)甚至環(huán)比小幅增長。

??展望下半年，隨著經濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協(xié)同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩(wěn)”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現(xiàn)，高質量發(fā)展與結構性機會將是未來主旋律。