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??在東北區(qū)域土地交易中，大連走出了不一樣的行情。

??8月7日，大連中山區(qū)東港板塊一宗宅地以17.8%溢價率成交，總地價1.99億元，可售樓面地價高達1.59萬元/平方米。競得者是一家剛成立2個月的民企大連宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其背后資本為鋼材貿(mào)易和科技公司，屬于本地實業(yè)企業(yè)跨界拿地。

??“一些實體企業(yè)手里有資金，但主業(yè)擴張謹慎，地產(chǎn)核心資產(chǎn)在當前估值下具備一定配置價值。不過，這類跨界主體通常缺乏開發(fā)經(jīng)驗，后續(xù)大概率會尋求與品牌代建方合作?！贝筮B本地一位資深地產(chǎn)觀察人士告訴記者。

??值得一提的是，該地塊為閑置多年的恒大東港遺留地塊，原屬恒大迦南公館項目剩余地塊，最初規(guī)劃建設(shè)五星級酒店及公建式公寓。經(jīng)過土地性質(zhì)調(diào)整、存量盤活后，成為東港板塊新增宅地。

??此前兩天，外來房企已落子大連。8月5日，大連甘井子區(qū)兩宗連片宅地被大連筑業(yè)地產(chǎn)拿下，溢價率分別達36.6%和33.7%，總價7.58億元。該企業(yè)是黑龍江省筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門為大連拿地新設(shè)的項目平臺。坊間傳聞其背后有實業(yè)資金加持。

??對于本次高溢價拿地，大連一位房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)負責(zé)人直言，單從成本端看，本次拿地溢價偏高，帶有一定的非理性特征。

??大連市自然資源局方面表示，近期大連土拍持續(xù)升溫，核心源于大連城市基本面穩(wěn)健向好，后續(xù)將持續(xù)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步推出各區(qū)優(yōu)質(zhì)居住地塊，持續(xù)提振房企投資信心，為本市房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展蓄勢賦能。

??資本為何集中入局？

??本輪大連土地拍賣升溫一大特征，是央企、跨界資本、外地民企集中入局。

??8月7日東港地塊出讓競爭激烈，參拍名單里既有大連保利錦恒等央企子公司，也有鼎泰恒業(yè)、天津順得等外地民企。歷經(jīng)18輪競價，最終由新晉房企大連宏坤房地產(chǎn)拿下。

??企查查顯示，大連宏坤成立于2026年6月18日，由莊河錦輝鋼材貿(mào)易有限公司和大連鑫佳勝科技發(fā)展有限公司各持股50%，兩家企業(yè)均為房地產(chǎn)開發(fā)履歷。

??其中，大連鑫佳勝科技實控人為曾長江，核心經(jīng)營主體為大連長隆建設(shè)工程有限公司，是本地深耕多年的建筑工程企業(yè)，長期為龍湖、世茂等房企提供工程分包服務(wù)；莊河錦輝鋼材由李艷瑜100%持股，主營鋼材、建筑材料貿(mào)易，曾運營莊河錦誠貿(mào)易等建材主體，業(yè)務(wù)集中實體貿(mào)易領(lǐng)域。

??前述房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)負責(zé)人分析稱，該地塊體量小，容積率低，可開發(fā)東港板塊稀缺的低密洋房產(chǎn)品。但受限股東無地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，大連宏坤后續(xù)引入金地等房企代建可能性較大。

??本次拿下甘井子兩宗連片宅地的大連筑業(yè)地產(chǎn)，同樣是新成立公司。該企業(yè)成立于2026年4月21日，是母公司黑龍江省筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首次進駐大連改善板塊。

??大股東李昆達持股50%，其核心地產(chǎn)平臺為雞西本地房企黑龍江省筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在雞西本地擁有住宅開發(fā)項目。此外，李昆達還掌控海南博儲徽投資有限公司等投資平臺，并參與部分股權(quán)投資合伙企業(yè)，具備跨區(qū)域資產(chǎn)配置的思路。

??在業(yè)內(nèi)觀察人士看來，當前東北不少城市地產(chǎn)投資空間有限，雞西本土房企選擇向外突圍，核心是看好大連對東北區(qū)域改善客群的吸引力。甘井子本次出讓地塊臨近地鐵，生活配套完善，適配洋房改善產(chǎn)品，項目體量適中、資金投入可控。相較于沈陽、長春市場持續(xù)平淡，大連主城成熟地塊安全邊際更高。不過，作為外來房企，也面臨對本地客群理解不足的挑戰(zhàn)，不排除后續(xù)會尋求合作開發(fā)或者品牌代建，以降低項目風(fēng)險。

??在這波行情中，央企布局大連主城稀缺地塊的動作，要更早一些。

??7月15日，大連西崗區(qū)34中學(xué)區(qū)2宗居住地塊，吸引了華潤、綠城、保利3家頭部房企爭搶。歷經(jīng)近兩個小時、99輪競價，華潤置地旗下公司以8.3246億元總價競得，溢價率均超過30%，樓面地價均超1.56萬元/平方米。這是一塊主城稀缺的低密度學(xué)區(qū)宅地，最大底牌就是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。華潤愿意給到這個價格，算的顯然不是短期賬。

??大連樓市正走出底部

??土地拍賣升溫背后，大連樓市顯現(xiàn)筑底修復(fù)跡象，但市場分化特征突出。

??大連市統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市新建商品房銷售面積92.5萬平方米，同比下降35.1%，不過降幅較一季度收窄7.9個百分點；商品房銷售額108.9億元，同比下降32.3%，降幅收窄10.2個百分點。新房市場雖然還在跌，但跌得慢了。

??二手房是今年市場一個變量。中指研究院監(jiān)測，上半年大連二手房成交15722套，同比上漲36.9%，成交面積139.47萬平方米，同比上漲35.6%，在東北重點城市中成交活躍度靠前。不過，這個活躍度很大程度依托業(yè)主讓利，以價換量仍是市場主要特征。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份，大連新房價格止跌，但二手房價格環(huán)比下跌0.1%，仍處在調(diào)整通道。

??土地市場信心修復(fù)是本輪行情最直觀的變化。大連市政府在土地供給端也在主動作為。通過將閑置地塊回收、調(diào)規(guī)、重新出讓，不僅化解了恒大等歷史遺留問題，也有效增加了核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅用地供給。前述東港恒大迦南公館遺留地塊、西崗34中學(xué)區(qū)地塊，均是存量盤活樣本。

??土地市場升溫背后，大連近期密集出臺多項支持合理住房消費的政策，政策重心向改善置換群體傾斜。信貸端持續(xù)放寬，首付比例、貸款利率門檻持續(xù)下調(diào)；公積金推出二套房貸款15%利息補貼、置換額度核減等利好；稅費、購房支持等政策組合發(fā)力，持續(xù)激活合理住房消費。

??不過，筑底修復(fù)不等于行情反轉(zhuǎn)。本輪土地?zé)岫饶芊駨闹鞒菂^(qū)向更廣范圍傳導(dǎo)，仍存在很大不確定性。

??正如一位企業(yè)人士所言，當前拿地不再博弈城市整體普漲，只錨定小體量、配套成熟、風(fēng)險可控的核心地塊，主動規(guī)避遠郊高庫存板塊。這就是大連樓市的現(xiàn)狀，核心區(qū)在修復(fù)，但外圍板塊高庫存格局并未改變。“核心走強、外圍托底”的分化格局，恐怕還要持續(xù)一段時間。