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??伴隨前期積壓的需求釋放，以及多地穩(wěn)樓市新政密集落地，“五一”期間全國(guó)多地樓市迎來(lái)一波超預(yù)期回暖行情。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，全國(guó)重點(diǎn)26城新建商品住宅網(wǎng)簽面積51.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.5%。其中，深圳增長(zhǎng)59%，武漢高達(dá)122%，上海也同比增長(zhǎng)45%。

??二手房市場(chǎng)同樣回暖。11城二手住宅網(wǎng)簽成交合計(jì)約2300套，同比增長(zhǎng)26.7%，較2024年同期增長(zhǎng)近7成。北京、上海、深圳二手住宅網(wǎng)簽成交量同比分別增長(zhǎng)76%、16%、81%。

??記者采訪中發(fā)現(xiàn)，此輪樓市回暖呈現(xiàn)“一線城市領(lǐng)漲、強(qiáng)二線城市跟進(jìn)、政策與需求共振”的特點(diǎn)，市場(chǎng)短期信心正在修復(fù)，購(gòu)房者入市步伐加快。不過(guò)，市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)仍面臨二手房掛牌量、房?jī)r(jià)預(yù)期等不確定性因素，若核心城市能穩(wěn)住量?jī)r(jià)節(jié)奏，這波行情有望從“脈沖式反彈”逐步過(guò)渡為“持續(xù)性復(fù)蘇”。

??核心樓市引領(lǐng)回暖

??本輪樓市回暖行情中，一線城市樓市始終發(fā)揮著風(fēng)向標(biāo)作用，率先走出回暖行情。

??4月，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)17893套，同比增長(zhǎng)14.9%，創(chuàng)近5年同期新高；新房成交近4000套，成交規(guī)模同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。進(jìn)入“五一”假期，市場(chǎng)熱度再上臺(tái)階，二手住宅網(wǎng)簽成交量同比大增76%，改善置換需求成為市場(chǎng)主力。

??上海樓市保持穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，改善置業(yè)與高端置業(yè)需求同步釋放。4月全市二手房成交28742套，同比增長(zhǎng)22.3%，處于近年同期高位。“五一”假期前四天，二手房成交924套，同比增長(zhǎng)13.8%，假期整體網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)45%。

??上海徐匯區(qū)某新盤(pán)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，“五一”期間，項(xiàng)目整體認(rèn)購(gòu)十幾套，金額約5億元，外地客戶及外籍客戶（來(lái)自俄羅斯、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家）來(lái)訪量均明顯增多，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的資本價(jià)值認(rèn)可度持續(xù)提升。

??“五一”期間，廣州全市一手樓盤(pán)累計(jì)成交超3100套，日均到訪量高達(dá)8692組次，同比上漲30.8%；日均認(rèn)購(gòu)量更是沖到了634套，同比猛漲50%。

??深圳則憑借核心區(qū)域限購(gòu)放開(kāi)的利好拉動(dòng)，成為本輪回暖的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)點(diǎn)。此前4月份，深圳新房成交量同比下滑22%，而北京、上海、廣州同期分別同比增長(zhǎng)59%、21%、10%。

??“五一”假期前后，深圳一二手住宅看房量、簽約量迎來(lái)大幅攀升。深圳樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，5月1日～4日，其線下門(mén)店一手住宅看房量同比上漲30%，二手住宅看房量同比上漲33%；一二手房簽約量同比分別上漲42%和55%，均創(chuàng)近6年新高。

??尤其是限購(gòu)松綁的深圳南山區(qū)，一手住宅簽約量更是同比上漲106%，二手住宅簽約量同比上漲83%，浙江、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等外地置業(yè)群體紛紛入場(chǎng)，跨省置業(yè)現(xiàn)象明顯增多。

??龍湖深圳觀萃項(xiàng)目在新政后臨時(shí)決定提前開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日推出的92套房源，40分鐘便全部售罄?！靶抡l(fā)布后，明顯感覺(jué)客戶的心態(tài)變了，咨詢量一下子漲了上來(lái)?！痹擁?xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)。

??多位現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者表示，新政調(diào)整是他們決定結(jié)束觀望、加速入市的重要原因。一位帶著家人前來(lái)選房的張女士表示，自己原本考慮再等半年，“但政策出來(lái)后，覺(jué)得市場(chǎng)可能會(huì)有變化，趁假期趕緊來(lái)看看，沒(méi)想到現(xiàn)場(chǎng)人氣這么高”。

??強(qiáng)二線城市同步跟進(jìn)回暖。武漢在節(jié)前出臺(tái)樓市優(yōu)化政策后，市場(chǎng)熱度快速激活，“五一”假期，新房銷售面積同比增長(zhǎng)92.8%，多個(gè)改善型樓盤(pán)到訪量成倍增長(zhǎng)，積壓已久的改善性置業(yè)需求得到集中釋放。

??政策合力托底

??此輪樓市回暖，并非單一因素推動(dòng)，而是剛需與改善性需求的自然釋放，與頂層政策定調(diào)、地方因城施策精準(zhǔn)發(fā)力共同作用的結(jié)果。

??4月28日，中央政治局會(huì)議明確提出，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、扎實(shí)推進(jìn)城市更新，從宏觀層面釋放穩(wěn)樓市明確信號(hào)，既穩(wěn)住行業(yè)發(fā)展基本盤(pán)，也為各地優(yōu)化樓市政策劃定了清晰方向。

??緊隨頂層政策定調(diào)，深圳、廣州、武漢、天津、蘇州、中山等多個(gè)城市搶抓窗口期，從限購(gòu)放寬、公積金提額、置換購(gòu)房補(bǔ)貼到土地供應(yīng)優(yōu)化等多維度打出政策組合拳。

??其中，深圳率先放開(kāi)福田、南山等核心區(qū)域購(gòu)房限制，大幅降低外地客群入市門(mén)檻，政策落地迅速撬動(dòng)片區(qū)成交升溫，進(jìn)而帶動(dòng)全域市場(chǎng)活躍度提升；廣州重磅推動(dòng)樓市“穗八條”，大幅上調(diào)公積金貸款額度，并推出“賣(mài)舊買(mǎi)新”專項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼，有效打通一二手房置換流通鏈條。

??武漢、天津同步出臺(tái)樓市優(yōu)化新政，圍繞信貸規(guī)則調(diào)整、公積金政策放寬、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等方面全面松綁，降低剛需和剛改群體置業(yè)門(mén)檻。蘇州、濟(jì)南、中山等城市也陸續(xù)跟進(jìn)，上調(diào)公積金貸款額度、優(yōu)化限購(gòu)規(guī)則、落實(shí)人才購(gòu)房支持政策，形成一線城市引領(lǐng)、二線城市跟進(jìn)、全域托底的政策格局。

??盡管當(dāng)前市場(chǎng)仍存在部分觀望情緒，但多地出臺(tái)的樓市新政，有效激活了大量持幣觀望的置業(yè)需求，為樓市持續(xù)回暖注入政策動(dòng)能。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州、深圳等核心城市出臺(tái)的新政，對(duì)“五一”假期樓市回暖起到了一定帶動(dòng)作用。如果5月份二手房掛牌量不出現(xiàn)類似去年下半年那種再次大幅度攀升，掛牌價(jià)和議價(jià)空間可控，且維持在現(xiàn)在較低水平或有下降，意味著居民當(dāng)前初步企穩(wěn)的預(yù)期和心理狀態(tài)維持住了，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。

??某機(jī)構(gòu)指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，展望5月，廣州和深圳市場(chǎng)在新政助推下有望迎來(lái)需求釋放，其他核心城市在“好房子”項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)預(yù)計(jì)整體保持平穩(wěn)。二手房方面，受季節(jié)性教育需求逐步消退影響，成交量可能出現(xiàn)自然回落，價(jià)格預(yù)計(jì)延續(xù)小幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

??從市場(chǎng)格局來(lái)看，區(qū)域分化、產(chǎn)品分化仍將是未來(lái)樓市運(yùn)行的主基調(diào)。一線及強(qiáng)二線核心城市，依托人口吸附力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市配套優(yōu)勢(shì)，改善型房源、核心地段高性價(jià)比樓盤(pán)將持續(xù)保持去化韌性；而缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)流出的三四線城市，更多以筑底企穩(wěn)為主，難以出現(xiàn)全面普漲行情。