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??自中央政治局會議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新”以來，地方密集出臺了一攬子穩(wěn)市場新政。

??先是深圳，4月29日出臺限購優(yōu)化新政，定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)域限購，激活核心區(qū)住房需求。

??緊接著，4月30日最為密集，廣州、天津、武漢、惠州、煙臺、揚州等10城同日發(fā)布樓市政策。

??進入5月份，蘇州更是在五一假期（5月2日）發(fā)布加大住房公積金支持力度、優(yōu)化限購與人才購房等十一條政策內(nèi)容。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，中央政治局會議以來，已有至少16個省市發(fā)布了穩(wěn)市場政策。

??其中，深圳、廣州、天津、武漢、揚州、蘇州發(fā)布一攬子穩(wěn)市場政策，涉及限購放松、貸款額度提升、供給側管理等方面，其余城市大多數(shù)為公積金優(yōu)化政策。

??從“五一”小長假市場表現(xiàn)來看，一線及強政策加持城市依靠節(jié)前新政實現(xiàn)熱度回升，多數(shù)二線城市維持溫和修復，需求側整體仍處于低溫觀望狀態(tài)。

??從市場表現(xiàn)來看，有新政加持的城市，直接推動五一期間（5.1-5.5，下同）成交同比大幅回暖。

??天津最為典型，新政加持與新盤集中入市，天津迎來近三年最強“五一”，據(jù)普睿數(shù)智天津區(qū)域調(diào)研，五一期間天津全市典型項目單盤認購均值為7.3套，同比認購量上升一成。二手房成交、帶看量走高。

??武漢受4月30日“漢七條”影響，在公積金貸款政策優(yōu)化以及新城區(qū)購房補貼直接刺激，疊加房企五一營銷活動，案場訪購表現(xiàn)較4月周度提升20%。五一期間新房網(wǎng)簽994套，同比2025年五一期間大漲120%，市場修復力度強勁。

??合肥則因購房補貼即將到期沖刺效應，同樣迎來近三年最好的五一，新房日均成交270套、同比大漲近七成；二手房成交565套，盡管同比仍下降38%，但是客戶看房積極，日均帶看量上漲28%，新增客戶增長6%。

??除此之外，深圳新政松綁限購，核心區(qū)改善盤轉(zhuǎn)化率明顯提升，二手房帶看、過戶均出現(xiàn)小幅增長。

??上海政策效果持續(xù)釋放，不過假期淡季已為常態(tài)，整體表現(xiàn)好于去年同期，新房成交同比增長近六成。

??成都、杭州均呈現(xiàn)內(nèi)外分化特征，局部板塊、特定產(chǎn)品熱度表現(xiàn)突出。

??成都新房網(wǎng)簽面積僅7.93萬平方米，同比下降26.4%，創(chuàng)下2020年以來同期新低。但內(nèi)圈層市場壓力仍在低位，項目去化表現(xiàn)較佳，新房表現(xiàn)相對優(yōu)于二手房，二手房日均成交同比下滑12%。

??杭州市場結構性分化顯著，核心區(qū)豪宅產(chǎn)品堅挺熱銷，遠郊板塊主要依靠特價房走量，整體成交高度聚焦高端改善品類。

??弱修復城市同比仍多處于下滑區(qū)間。

??如廣州新房認購環(huán)比回升，但不及2025年同期，受推盤量影響成交規(guī)模有限，二手房成交量、帶看及掛牌量同步下滑。

??西安依靠特價房、高傭金促銷拉動，單盤認購環(huán)比大漲71%，同比仍下滑30%。

??南京新房認購同比大幅回暖，但仍處于近五年同期低位，二手房日均成交、帶看量環(huán)比大幅下滑。

??濟南受春假旅游分流影響，新房盤均認購同比下滑44%。

??具體到項目去化來看，重點城市五一期間開盤項目表現(xiàn)分化顯著。

??天津成為少數(shù)實現(xiàn)高去化的城市，不少新盤表現(xiàn)亮眼，成為五一期間市場標桿：格調(diào)麟鳳來儀、格調(diào)蒲庭兩大項目外宣實現(xiàn)100%去化；泰達格調(diào)玖章首開162套房源去化率約70%。這類項目依托國企背書、優(yōu)質(zhì)學區(qū)與宋式風格社區(qū)等產(chǎn)品力優(yōu)勢，疊加驗資排卡、客戶升級等精準蓄客動作，成功撬動高去化。

??相較而言，多數(shù)城市開盤表現(xiàn)偏弱。廣州推新量為近三年同期最低，18盤共計2228套房源整體去化率只有13%；武漢4盤共計358套房源去化率16%，南京8盤739套房源去化率僅6%；西安3個高層加推項目平均去化率55.6%。

??整體來看，具備國企背書、核心配套與精準營銷的標桿項目更容易實現(xiàn)高去化，而多數(shù)城市受需求觀望、供給結構影響，開盤表現(xiàn)仍未出現(xiàn)明顯變化。

??五一期間，“真讓利”成為房企營銷的核心主線。尤其是弱修復城市以價換量+渠道提傭成為標配，核心改善盤則更多依靠產(chǎn)品力突圍。

??根據(jù)不同城市來看，“政策加持”類城市多采取“政策+房企”聯(lián)動模式放大優(yōu)惠效果。

??武漢光谷、二環(huán)項目疊加新城區(qū)1%-1.5%政府購房補貼與案場1-2%折扣，同時還推出特價房、車位特惠及家電贈送；合肥、長沙聯(lián)動房交會推出專屬優(yōu)惠；廣州依托“穗八條”新政導流；深圳通過政企聯(lián)合的“五一好房節(jié)”引流，配套渠道激勵與特價房促銷。

??“弱修復”及高庫存城市普遍以“價格讓利+渠道驅(qū)動”為核心手段。

??西安、鄭州、成都、南京等城市全線推出特價房，鄭州傭金普遍上調(diào)1個百分點，搭配工抵房、贈車位家裝等福利；南京推出限時1-2個點折扣，搭配手機、旅游禮包等禮品；濟南推出限時95折，同步贈品牌家電、車位優(yōu)惠，部分項目通過開放示范區(qū)/樣板間吸引到訪。

??核心改善盤呈現(xiàn)差異化打法，上海中心城區(qū)項目并沒有出現(xiàn)大幅降價，杭州核心區(qū)豪宅依靠產(chǎn)品力保持熱銷，未參與價格戰(zhàn)；天津格調(diào)系項目雖推出額外2%特惠、車位政策及購房抽獎，但更多是配套型優(yōu)惠，依托國企背書與產(chǎn)品力實現(xiàn)高去化，而非單純依賴價格戰(zhàn)。

??整體來看，以價換量仍是多數(shù)項目的主要選擇，政策聯(lián)動與渠道激勵成為撬動到訪與轉(zhuǎn)化的關鍵抓手，市場對實質(zhì)讓利仍高度敏感。

??各地政策落地力度與項目產(chǎn)品力將繼續(xù)主導市場走向，隨著節(jié)前穩(wěn)市政策效力逐步釋放，疊加“好房子”政策導向下的優(yōu)質(zhì)新品入市，5月市場整體成交較4月份環(huán)比持平，6月市場可能會弱一些，“弱復蘇強分化”的格局延續(xù)，廣州、武漢、長沙等政策加持與新品供應充足的城市或率先修復。