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??大規(guī)模拆遷退潮之后，老舊小區(qū)怎么辦？

??在浙江溫州樂清市的虹苑小區(qū)和紹興市越城區(qū)的長城教苑小區(qū)，兩場由業(yè)主“自掏腰包”，政府做賦能的“原拆原建”給出了答案。

??溫州樂清市虹苑小區(qū)，52戶業(yè)主100%簽約，戶均自籌約20萬元，成為浙江首個重建費用由業(yè)主全額自籌的自主更新小區(qū)。紹興市越城區(qū)長城教苑小區(qū)，273戶居民12天內(nèi)實現(xiàn)100%簽約，成為首個“預(yù)制板小區(qū)自主更新”與“片區(qū)功能統(tǒng)籌更新”結(jié)合的“雙更新”項目。

??這兩個案例走出了一條“居民主體、政策托底”的城市更新新路徑。

??20萬元建三居電梯房

??虹苑小區(qū)建于1986年，是樂清市虹橋鎮(zhèn)最早的補助型商品房，當(dāng)年主要安置教師、科技人員和機關(guān)干部職工。4幢52戶，一到二層為一套、三到五層為一套。

??今年70歲的莊笛玲在小區(qū)居住了近40年，是見證小區(qū)興衰變遷的老住戶，說起老房子的居住困境，她感觸頗深，“樓上漏水會漏到樓下，裂縫大到手電筒從樓上往下照，光能從縫里透下來。衛(wèi)生間設(shè)在樓梯下方，成年人進(jìn)出要弓身，稍微直一點就撞頭?！?/p>

??2015年，虹苑小區(qū)首次房屋安全鑒定為C級危房，彼時不少住戶因擔(dān)心安全而搬離，僅剩無處可去的居民勉強居住。2025年，危房等級升至D級。

??“危房等級升級后，小區(qū)隨即啟動騰空程序，兩個月內(nèi)全部騰空完畢，目前小區(qū)主體建筑已全部拆除?！睒非迨泻缭沸^(qū)業(yè)委會主任、自主更新委員會主任鄭建鈐表示。

??其實業(yè)主們不是沒想過出路。十余年來大家一直爭取政府征收拆遷，“因小區(qū)體量小，長期等不到政策支持。”鄭建鈐坦言，這一等就是十幾年。

??2024年至2025年，一系列重磅政策落地，徹底打通了小區(qū)自主更新的制度通道。先是中央文件明確“支持老舊住房自主更新、原拆原建”；隨后《浙江省城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》施行，為危房拆除重建提供了創(chuàng)制性法治保障。

??政策有了“橋”和“路”，但具體怎么走，還需要政府把藍(lán)圖落到每一戶的實地上。樂清市委市政府將虹苑小區(qū)列為全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新先行試點，成立了由分管副市長任組長的專項工作專班，市住建局、資規(guī)局等部門實體化運作、常態(tài)化履職，負(fù)責(zé)頂層設(shè)計、政策指導(dǎo)、跨部門協(xié)調(diào)審批。虹橋鎮(zhèn)同步組建專項工作專班，扎根一線承擔(dān)政策宣傳、群眾發(fā)動、矛盾化解等工作。市區(qū)鎮(zhèn)三級聯(lián)動體系迅速搭建，“政府引導(dǎo)、居民主體”的工作格局全面形成。

??“虹橋鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)辦主動下沉小區(qū)解讀政策，并結(jié)合業(yè)主需求給出具體方案：可建成電梯房、有停車位、贈送抬高層，設(shè)計為96平方米、97平方米、106平方米和107平方米的三室戶型。”鄭建鈐表示。

??從設(shè)計方案看，小區(qū)原有4幢老樓重建為2幢，每幢配備電梯、地上架空車庫，配備車位，項目預(yù)計2027年6月底竣工交付。改造后，小區(qū)戶均建筑面積擴容約7.6平方米、套內(nèi)面積增加約1.6平方米，徹底解決困擾業(yè)主近40年的戶型差、無配套、居住不安全等核心痛點。

??從出資合同看，重建項目合同總價1010萬元，全額由業(yè)主自籌承擔(dān)，費用涵蓋房屋拆除、設(shè)計、工程建造、電梯安裝、管線改造等費用。按照項目總建筑面積約5545平方米計算，綜合單位造價約1821元/平方米，戶均改造出資不到20萬元。

??為保障公平公正，小區(qū)制定了清晰的出資與選房機制?！皹I(yè)主統(tǒng)一預(yù)交20萬元，交房前通過抽簽確定房號，據(jù)實結(jié)算、多退少補，出資最低約17萬元，最高約25萬元?！编嵔ㄢj介紹。

??“我們老小區(qū)早已有價無市，周邊500米內(nèi)優(yōu)質(zhì)小區(qū)房價8000~1.5萬元/平方米，買一套100平方米左右的全新電梯房至少80萬元。自籌20萬元煥新，比買開發(fā)商新房劃算太多，還能留在熟悉的老社區(qū)?！鼻f笛玲說。

??“市政府明確引導(dǎo)業(yè)委會開立更新專項基金賬戶，實行專戶管理、?？顚Ｓ?，全程跟蹤資金繳存進(jìn)度，確保資金規(guī)范使用、安全可控?！睒非迨凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局局長張海表示，目前52戶業(yè)主已全部完成首期資金繳納，少數(shù)未足額繳款的業(yè)主也已簽訂補繳協(xié)議，全員參與、全員共識的格局全面形成。

??9萬余元原地?fù)Q電梯新房

??如果說樂清虹苑小區(qū)代表了小規(guī)模老舊小區(qū)精細(xì)更新的范本，紹興市越城區(qū)長城教苑小區(qū)則以大體量、全自主、強創(chuàng)新的模式，為全國老舊預(yù)制板小區(qū)提供了突破性路徑。

??長城教苑小區(qū)坐落于越城區(qū)城南街道，是上世紀(jì)90年代初建成的老舊教工宿舍小區(qū)，由13幢5層預(yù)制板樓棟組成，共計273戶，戶型面積區(qū)間為44平方米至72平方米。

??作為典型的高齡預(yù)制板小區(qū)，房齡超30年的建筑先天建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，經(jīng)年累月的老化讓各類居住弊病集中爆發(fā)，墻體開裂、屋面滲漏、管線老化、吊頂脫落等問題常年存在，居民日常生活深受困擾。

??“房子問題一年比一年多，墻體傾斜、吊頂脫落，反復(fù)修補也無濟于事。”在小區(qū)居住十多年的業(yè)主王女士對此感觸頗深。資深住戶胡先生則最怕大風(fēng)大雨天，“感覺房屋整體都會晃動，窗戶漏風(fēng)漏雨，住在里面每天都提心吊膽。”

??為改善居住環(huán)境，全體業(yè)主長期以來期盼拆遷煥新。然而，隨著城市大規(guī)模拆遷政策退場，坐等政府改造已然行不通，自主原拆原建成為小區(qū)破局的唯一出路。

??民心所向即是改造所向，小區(qū)更新在精細(xì)化民意摸排中穩(wěn)步推進(jìn)。2025年6月，街道和社區(qū)啟動第一輪自主更新意愿調(diào)查，同意比例便超過95%。2026年5月小區(qū)業(yè)委會成立，專項統(tǒng)籌改造工作，7月23日實現(xiàn)273戶全員簽約，從啟動簽約到完成僅用12天。

??“前后進(jìn)行了四輪意愿調(diào)查，自主更新方案一次比一次清晰和完善?！苯B興市越城區(qū)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

??從自主更新方案來看，由原有13幢老舊5層預(yù)制板樓棟，改造為6幢11層小高層住宅。戶型設(shè)計了44平方米、55平方米、66平方米、78平方米、83平方米5種套型，同步配套升級小區(qū)綠化、公共停車位、物業(yè)用房等基礎(chǔ)配套，居住空間與整體舒適度大幅提升。

??改造后小區(qū)總計可提供285套房源，較原有戶數(shù)新增12套調(diào)劑房源，按照規(guī)定將用作保障房，房源處置收益全部用于平衡項目建設(shè)支出，實現(xiàn)項目可持續(xù)運營。

??資金方面，越城區(qū)堅持三方平衡，構(gòu)建“項目自平衡，業(yè)主主出資，政府輕補貼，機制可循環(huán)”的資金籌措體系。

??為適配不同家庭的經(jīng)濟條件與居住需求，小區(qū)制定了透明化、差異化的出資方案。原產(chǎn)權(quán)面積重建單價為建設(shè)成本優(yōu)惠價，擴面部分單價為簽約時新房市場評估價的八折。

??以長城教苑主力戶型55平方米為例，如居民選擇原面積更新，僅需出資9萬余元即可住上帶電梯新房。

??業(yè)主潘女士表示，“按照中介預(yù)估，小區(qū)更新后房價每平方米至少上漲兩三千元，房屋流通性也會大幅提升，不管是自住還是轉(zhuǎn)手，都劃算?！?/p>

??除了資金方案，長城教苑更大的突破在于跳出“小區(qū)單點改造”，創(chuàng)新落地“小區(qū)自主更新+片區(qū)功能統(tǒng)籌更新”的雙更新模式。

??在推進(jìn)小區(qū)自主更新的同時，政府同步統(tǒng)籌盤活周邊閑置校舍、閑置用地，系統(tǒng)性補齊片區(qū)養(yǎng)老、文體、停車等公共配套短板，讓城市更新更具整體性、系統(tǒng)性、民生性。

??政策松綁賦能自主更新

??100%業(yè)主同意、全員自籌更新，看似簡單的結(jié)果，背后是復(fù)雜的民意博弈、規(guī)劃突破與政策攻堅。

??虹苑小區(qū)增容方案溝通持續(xù)了一年多才最終確定，原88平方米戶型業(yè)主都想擴大，但受消防通道和停車位限制，擴容空間有限；原出入口僅約4米，不滿足6米消防要求，小區(qū)最終出資190萬元購買路口一戶村民自建房拆除拓寬。

??長城教苑的全員簽約，同樣是精細(xì)化群眾工作的成果。業(yè)主胡女士是最早一批呼吁原拆原建的住戶，卻因新房居住分配問題一度猶豫，街道、社區(qū)精準(zhǔn)對接，協(xié)調(diào)解決居住難題，最終讓她深夜主動排隊簽約。

??正是這些“一戶一策”的精細(xì)化群眾工作，讓兩個小區(qū)都跨越了從“接近100%”到“真正100%”的最后一公里。而每一處卡點的打通，背后都有一整套政策工具箱在精準(zhǔn)托底。

??在頂層設(shè)計上，浙江省出臺的《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》和《浙江省城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》提供了法治保障。

??“在省、市政策基礎(chǔ)上，越城區(qū)構(gòu)建‘區(qū)級總體實施方案+區(qū)級試行實施細(xì)則+小區(qū)專屬工作方案’三級政策體系，著力破解自主更新‘無標(biāo)準(zhǔn)、無流程、無兜底’難題，真正跑通‘政策—建設(shè)—辦證’完整閉環(huán)?！苯B興市越城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨委書記、局長王寶金表示。

??審批機制上，各地因地制宜簡化流程、壓縮時限。紹興市越城區(qū)成立黨政主要領(lǐng)導(dǎo)為雙組長的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)建設(shè)局牽頭會同發(fā)改、資規(guī)等多部門力量，專班化運作，實行并聯(lián)審批、一站式辦理；樂清市政府多次召集住建、資規(guī)等部門專題研究協(xié)調(diào)，針對項目指標(biāo)超規(guī)、審批受阻等堵點逐一明確破題路徑，以“個人建房”方式創(chuàng)新辦理審批手續(xù)，后續(xù)全程由鎮(zhèn)政府主動對接、代辦指導(dǎo)，無需業(yè)主跑腿，大幅降低群眾辦事成本。

??規(guī)劃與稅費減負(fù)上，明確新增的電梯、公共走廊等民生配套建筑面積不計入容積率核算，有效破解擴容瓶頸、平衡建設(shè)成本；納入更新試點的項目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，同時支持業(yè)主提取公積金、專項維修資金用于改造，直系親屬可聯(lián)動提取，全方位降低業(yè)主出資壓力。

??針對老舊小區(qū)普遍存在的歷史遺留問題，兩地均實行“一戶一策”攻堅。其中，樂清市主動對接上世紀(jì)80年代國有原始開發(fā)商，為無房產(chǎn)證業(yè)主補辦證件，協(xié)調(diào)銀行破解帶押過戶、查封過戶難題?！澳壳埃^(qū)內(nèi)14戶特殊產(chǎn)權(quán)問題已全部清零?！睆埡１硎?。

??從“苦等拆遷”到“自主煥新”，虹苑與長城教苑的實踐，讓“居民主體、政策托底”的城市更新新路徑，變成了52戶和273戶居民摸得著的現(xiàn)實。有了清晰的規(guī)則、暢通的路徑、兜底的保障，自己掏錢建自己的好房子，這條路走得通。