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??一場持續(xù)近十個月的資產(chǎn)配置計劃落空。

??9月14日，宋都服務(wù)集團有限公司（09608.HK，以下簡稱“宋都服務(wù)”）董事會宣布，因標的物業(yè)暫時不滿足購買條件，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)無法辦理，公司與賣方同意于當日交易時段后終止收購物業(yè)意向函。

??這場自2025年11月啟動、歷時近十個月的辦公樓收購最終止步于意向階段，各方未訂立具有法律約束力的正式協(xié)議。

??值得注意的是，就在這筆收購終止前半個月，宋都服務(wù)交出了一份營收下滑、利潤驟降的中期成績單。一邊是收購計劃擱淺，一邊是業(yè)績承壓，這家港股小型物企正面臨規(guī)模增長與利潤修復(fù)的雙重考驗。

??關(guān)于終止此次交易背后原因以及半年報業(yè)績下降原因，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系宋都服務(wù)方面，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

??收購“抄底”未果

??事件要回溯到2025年11月19日。當天，宋都服務(wù)間接全資附屬公司杭州和宏與綠地控股訂立意向函，計劃以664.83萬元收購位于杭州市蕭山區(qū)杭州世紀中心2幢（西塔）17層1702號的物業(yè)，建筑面積約228.83平方米。

??杭州世紀中心正是由綠地控股與宋都股份（宋都股份與宋都服務(wù)同受俞建午控制，系關(guān)聯(lián)方）各持50%權(quán)益聯(lián)合開發(fā)的“杭州之門”地標建筑，項目總建筑面積約53.25萬平方米，建筑高度約310米，是杭州錢江世紀城核心板塊的甲級寫字樓。

??宋都服務(wù)當時給出的收購邏輯較為清晰：該資產(chǎn)地處黃金地段，配套完善，具備保值增值潛力，且當前房地產(chǎn)市場低迷，以低于高位時的價格購入，未來有望帶來資本收益。此外，補充公告曾披露，該物業(yè)在收購前兩年一直處于掛牌待售狀態(tài)，既未出租，也未產(chǎn)生租金收入，屬于閑置資產(chǎn)。

??從2025年11月到2026年1月，宋都服務(wù)先后于11月19日、11月25日、12月10日、12月15日及2026年1月6日五次發(fā)布相關(guān)公告，持續(xù)推進產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

??近十個月后，等來的卻是終止的消息。關(guān)于終止原因，宋都服務(wù)方面的解釋頗為簡短——“該物業(yè)暫時不滿足購買條件，導致產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)無法辦理”。至于具體是哪些條件未滿足，宋都服務(wù)在公告中未作進一步說明。

??一個不容忽視的背景是，杭州世紀中心由宋都股份聯(lián)合開發(fā)，該交易構(gòu)成須予披露及關(guān)連交易。一位接近宋都服務(wù)的人士向記者表示，“宋都服務(wù)是一家小型物業(yè)公司，關(guān)聯(lián)房企可交付項目少，在管項目體量不大，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易?！?/p>

??該人士認為，“關(guān)于終止此次收購，里面的原因也比較蹊蹺?！?/p>

??業(yè)績承壓與關(guān)聯(lián)方依賴

??這起收購從啟動到終止的反復(fù)，并非孤立事件。要理解它為何“蹊蹺”，以及公司為何在推進近十個月后選擇放棄，需要回到宋都服務(wù)自身的經(jīng)營現(xiàn)實中去找答案。

??8月31日，宋都服務(wù)發(fā)布中期業(yè)績公告。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實現(xiàn)收入1.08億元，同比下降7.0%；公司擁有人應(yīng)占收益約0.047億元，同比大幅下降55.9%。基本每股盈利為0.12分，去年同期為0.27分，董事會不建議派發(fā)中期股息。

??分業(yè)務(wù)來看，物業(yè)管理服務(wù)收入0.88億元，同比下降6.3%，仍是公司的核心收入來源；非業(yè)主增值服務(wù)收入僅0.0018億元，同比驟降60.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入0.096億元，同比上升8.5%；其他業(yè)務(wù)收入0.009億元，同比下降2.1%。非業(yè)主增值服務(wù)的大幅萎縮，直接反映了地產(chǎn)開發(fā)板塊關(guān)聯(lián)方相關(guān)配套需求收縮對物企的傳導效應(yīng)。

??值得一提的是，宋都服務(wù)利潤下降來自應(yīng)收款項減值。上半年，該公司貿(mào)易應(yīng)收款項減值虧損擴大至2034萬元，較上年同期的1103萬元增加了近一倍，上下游回款壓力顯著加大。

??規(guī)模方面，截至2026年6月30日，宋都服務(wù)在管總建筑面積為850萬平方米，與上年同期基本持平；總合約建筑面積為940萬平方米，規(guī)模增長幾乎停滯。

??業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，宋都服務(wù)對關(guān)聯(lián)方的依賴問題仍是市場關(guān)注焦點。截至2026年6月30日，集團在管總建筑面積為850萬平方米，總合約建筑面積為940萬平方米，在管項目共48個，其中包括7個獨立第三方物業(yè)開發(fā)商外拓項目。

??在2026年中期業(yè)績公告中，宋都服務(wù)未單獨披露物業(yè)管理服務(wù)收入中來自關(guān)聯(lián)方與第三方的具體占比。據(jù)此前披露，2025年上半年公司物業(yè)管理服務(wù)收入中約84%來自宋都股份獨立開發(fā)或合作開發(fā)的項目，來自獨立第三方的收入僅占16%；在管面積中關(guān)聯(lián)方項目占比高達80.1%。雖然2026年上半年關(guān)聯(lián)方收入占比數(shù)據(jù)尚未公開，但從在管項目構(gòu)成來看，48個在管項目中僅7個為第三方外拓項目，關(guān)聯(lián)方項目仍占據(jù)絕對主導地位。關(guān)聯(lián)方依賴程度較高，使得公司在行業(yè)調(diào)整期面臨更大的收入波動風險。

??從行業(yè)視角看，宋都服務(wù)的境遇并非個案。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年物業(yè)服務(wù)行業(yè)僅發(fā)生收并購18宗，披露交易總金額僅20.33億元，較行業(yè)高峰期大幅縮減；克而瑞統(tǒng)計亦顯示，2025年上市物企僅披露并購交易23筆，總交易金額36.9億元，交易數(shù)量與金額均維持低位，行業(yè)收并購邏輯已從“規(guī)模并購”轉(zhuǎn)向“資源互補”。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，“宋都服務(wù)近年來確實在嘗試降低對地產(chǎn)母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的依賴，業(yè)務(wù)重心逐步向社區(qū)增值服務(wù)等業(yè)主端需求傾斜。”

??事實上，從2026年上半年數(shù)據(jù)看，宋都服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入不足千萬元，雖同比有所增長，對整體營業(yè)收入的拉動仍然有限；在管面積停滯、第三方外拓項目僅7個，規(guī)模增長缺乏支點。

??市場分析認為，在關(guān)聯(lián)方交付項目減少、外拓能力尚未成型的現(xiàn)實約束下，一家小型物企的務(wù)實選擇。從“買樓抄底”到“理性拓展”，是擴張空間收窄后的被動收縮。

??對于一家在管面積不足千萬平方米、收入高度依賴關(guān)聯(lián)方的小型物企而言，終止一筆關(guān)聯(lián)方物業(yè)收購或許只是一次戰(zhàn)術(shù)層面的調(diào)整。最重要的是，在關(guān)聯(lián)方交付項目減少的趨勢下，真正建立起第三方外拓能力，并修復(fù)盈利能力，才是宋都服務(wù)需要長期面對的考題。