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??沒(méi)有競(jìng)價(jià)，沒(méi)有舉牌，成交樓面價(jià)約1.73萬(wàn)元/平方米。這在北京土地拍賣市場(chǎng)，實(shí)屬罕見(jiàn)。

??9月8日，北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)TZ01-0101-0001地塊，最終以9.962億元底價(jià)成交。報(bào)名的只有一家企業(yè)——中國(guó)綠發(fā)。

??該地塊地處宋莊鎮(zhèn)，五環(huán)外，北臨溫榆河故道老河灣。建設(shè)用地面積5.5萬(wàn)平方米，地上建筑控制規(guī)模5.77萬(wàn)平方米，容積率1.05，限高18米，70年產(chǎn)權(quán)，是北京近年少見(jiàn)的別墅級(jí)純低密住宅用地。

??5天前，北京別墅土地市場(chǎng)還是另一番景象。9月3日，順義后沙峪地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)172輪，溢價(jià)率17.37%，82.993億元成交。

??從172輪到唯一報(bào)名，從4.12萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)到1.73萬(wàn)元/平方米，同一座城市，5天之內(nèi)，兩個(gè)別墅地塊，呈現(xiàn)兩種不同的土地市場(chǎng)。

??到底發(fā)生了什么？一宗頂著別墅級(jí)指標(biāo)的地塊，為什么沒(méi)人搶？接盤的為什么又是綠發(fā)？

??“沒(méi)人搶”的別墅地塊

??這已是宋莊今年第三次底價(jià)賣地。2月，丁各莊城改地塊由北投置業(yè)牽頭的聯(lián)合體以15.62億元底價(jià)摘得；4月，0703街區(qū)地塊由首開(kāi)以17.69億元底價(jià)接手。3宗地塊無(wú)一進(jìn)入競(jìng)價(jià)，買家清一色國(guó)資。

??此次綠發(fā)獨(dú)家摘得的宋莊0001地塊，出讓文件禁止斷崖式天際線、禁止大規(guī)模高度重復(fù)的建筑群體，高低配的套路被堵死。

??同時(shí)，立面要求現(xiàn)代簡(jiǎn)約，以白色、淺灰、淺黃為主色，用玻璃、石材、金屬，貼合副中心的審美定位。記者獲得消息，綠發(fā)計(jì)劃摒棄格拉斯小鎮(zhèn)早期的法式和意式復(fù)古風(fēng)格，在老IP上做迭代。

??記者觀察到，該地塊北臨老河灣，出讓文件要求地坪高于20年蓄澇水位0.5米以上，整個(gè)小區(qū)需要墊高，土方和地基成本會(huì)隨之增加。此外，開(kāi)閉站、配電室建成后無(wú)償移交區(qū)供電公司，另需配建物業(yè)用房、社區(qū)綜合服務(wù)用房和一座分布式能源站，地下還要留出便民菜店、便利店、快遞站。地塊距首都機(jī)場(chǎng)T3約10公里，處于航道影響范圍，掛牌文件專門附了防噪聲說(shuō)明。區(qū)域無(wú)地鐵，最近的運(yùn)營(yíng)站點(diǎn)約5公里，出行依賴京平高速和自駕。

??低容積率地塊往往出現(xiàn)高溢價(jià)，但這宗1.05容積率地塊，樓面價(jià)僅1.73萬(wàn)元/平方米，比同板塊容積率1.8的北投地塊和容積率2.3的首開(kāi)地塊都便宜。

??南側(cè)格拉斯小鎮(zhèn)尾盤備案均價(jià)約5萬(wàn)元~6萬(wàn)元/平方米，二手參考價(jià)每平方米約6.2萬(wàn)元。若按5萬(wàn)~6萬(wàn)元售價(jià)測(cè)算，5.77萬(wàn)平方米可售貨值約29億~35億元，利潤(rùn)相對(duì)可觀。

??8月，同板塊底價(jià)成交的北投和璟首開(kāi)一周網(wǎng)簽269套、成交11.74億元，拿下北京月度雙冠，成交均價(jià)4.04萬(wàn)元/平方米。但那份熱度屬于4萬(wàn)元級(jí)的洋房小高層，千萬(wàn)級(jí)別墅是另一門生意。

??綠發(fā)開(kāi)發(fā)的格拉斯小鎮(zhèn)于2004年拿地，2023年交付完畢，3000余畝、8期、1087戶，平均一年只消化五六十戶。新地塊若按套均250~400平方米的疊拼合院測(cè)算，約150~230戶，照老格拉斯的節(jié)奏，需要3至5年。

??板塊內(nèi)，北投和璟全盤未售約590套，首開(kāi)熙悅京晏約770套待入市，城建國(guó)譽(yù)頌余貨約347套，雖與別墅產(chǎn)品錯(cuò)位，仍在分流區(qū)域改善客群。全市維度看，順義后沙峪一宗容積率1.01的墅區(qū)地塊數(shù)日前剛被華潤(rùn)置地拍下，溢價(jià)率17.37%，高端別墅客群的真正對(duì)手不在宋莊。

??某機(jī)構(gòu)土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，經(jīng)過(guò)20年沉淀，格拉斯小鎮(zhèn)已形成穩(wěn)定的業(yè)主基數(shù)，疊加溫榆河沿線的改善客群，構(gòu)成了天然客群池。但是客群基礎(chǔ)并不必然轉(zhuǎn)化為去化表現(xiàn)。從當(dāng)前別墅市場(chǎng)成交來(lái)看，決定低密墅區(qū)流速的核心變量，并非低密屬性本身，而是面積段配比與總價(jià)區(qū)間能否與目標(biāo)客群的支付能力相匹配。

??綠發(fā)為什么接手

??對(duì)唯一報(bào)名者，市場(chǎng)并不意外。

??這宗地本身就是格拉斯小鎮(zhèn)收儲(chǔ)項(xiàng)目，而格拉斯小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)主體北京海港房地產(chǎn)，是中國(guó)綠發(fā)的全資子公司。從2004年拿地算起，這家央企在溫榆河畔經(jīng)營(yíng)了20年。新地塊落到綠發(fā)手里，相當(dāng)于把格拉斯小鎮(zhèn)的最后一塊拼圖放回原主，客群、渠道、物業(yè)、商業(yè)、學(xué)校，協(xié)同都是現(xiàn)成的。

??綠發(fā)的來(lái)路并不復(fù)雜。2020年12月以原魯能集團(tuán)為主體整建制重組成立，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)直管，股東包括中國(guó)中化、中國(guó)誠(chéng)通、國(guó)家電網(wǎng)和中國(guó)國(guó)新。它的北京地產(chǎn)線由北京海港房地產(chǎn)操盤近三十年，從中央別墅區(qū)的優(yōu)山美地，到格拉斯小鎮(zhèn)、魯能泰山7號(hào)、釣魚臺(tái)美高梅公館，再到近年朝陽(yáng)王四營(yíng)的中綠東岳府。

??近兩年，綠發(fā)有兩條發(fā)展線：

??一條在海南，明顯加速。2025年8月，以29.61億元拿下三亞灣城市更新項(xiàng)目，12月兩天連摘三亞灣兩宗地合計(jì)約50億元，全年在海南拿地約86億元。

??另一條在北京，相當(dāng)克制。中綠東岳府2024年4月交付，指導(dǎo)價(jià)7.1萬(wàn)元/平方米，去化承壓，近期部分平臺(tái)報(bào)價(jià)降至5.6萬(wàn)元/平方米。此次9.962億元拿地，是綠發(fā)近年在北京公開(kāi)市場(chǎng)少見(jiàn)的住宅補(bǔ)倉(cāng)。

??據(jù)綠發(fā)8月披露的債券文件，2023年至2025年房地產(chǎn)銷售金額從240.66億元降至143.67億元，連續(xù)兩年回落；截至今年3月末，存量待售486.64萬(wàn)平方米，重慶占近一半，北京僅11.59萬(wàn)平方米、占2.4%，而在建項(xiàng)目總投資427億元里，北京以99.6億元居城市之首。

??庫(kù)存薄，投入不輕，這宗地正好落在補(bǔ)充北京貨儲(chǔ)的節(jié)點(diǎn)上。

??對(duì)綠發(fā)而言，總價(jià)不到10億元，約等于它在三亞一次拿地的五分之一；地塊貼著自己經(jīng)營(yíng)20年的大盤，確定性遠(yuǎn)高于陌生玩家進(jìn)場(chǎng)；限墅背景下的低密指標(biāo)稀缺，周轉(zhuǎn)再慢，央企也拿得住。

??真正的考題不在地價(jià)，在去化。格拉斯小鎮(zhèn)尾盤在售疊拼房源，總價(jià)1200萬(wàn)元起，新品疊上來(lái)后，先分流的就是自己。中綠東岳府的慢銷，說(shuō)明綠發(fā)在北京的住宅銷售能力正被市場(chǎng)重新估價(jià)。板塊無(wú)地鐵、臨航道，六環(huán)外別墅的客群本來(lái)就窄。格拉斯小鎮(zhèn)用20年才走完八期，今天的北京別墅市場(chǎng)，未必還給出同樣長(zhǎng)的窗口。

??對(duì)于綠發(fā)來(lái)說(shuō)，這些別墅要賣多久，是其要面臨的市場(chǎng)情況，也是市場(chǎng)接下來(lái)會(huì)追問(wèn)的問(wèn)題。從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，現(xiàn)房銷售新政后，企業(yè)對(duì)于地方的實(shí)施細(xì)則尚未看得見(jiàn)，整體仍以觀望為主。雖然，低密別墅地塊工期可控，竣備周期短于高層住宅，但是，并不代表去化也一樣能“短平快”轉(zhuǎn)化。