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??40年房貸新政落地后，銀行已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)。

??“目前，咨詢(xún)的較多，多是‘95后’，有一些新辦貸款的也有選擇40年最長(zhǎng)年限的?！闭勂?0年房貸落地情況，北京某國(guó)有大行個(gè)貸負(fù)責(zé)人向記者表示。

??據(jù)他介紹，他們銀行執(zhí)行“年齡+貸款年限、房齡+貸款年限雙不超85年”的標(biāo)準(zhǔn)，貸款資料齊全后1至3個(gè)工作日即可完成審批。

??針對(duì)40年房貸落地實(shí)施情況，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日還采訪了上海、深圳、廣州、杭州多位銀行業(yè)人士及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士，了解到40年房貸申請(qǐng)已在多地進(jìn)入實(shí)操階段，但各家銀行推進(jìn)節(jié)奏不一；存量房貸展期尚處系統(tǒng)調(diào)整、細(xì)則制定階段，暫未形成統(tǒng)一操作標(biāo)準(zhǔn)。

??8月28日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》，明確將個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限由30年延長(zhǎng)至40年。這是1999年房貸期限從20年提至30年以來(lái)，時(shí)隔27年再度調(diào)整期限上限，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??超長(zhǎng)貸落地實(shí)操

??北京是40年房貸申請(qǐng)落地較快、政策尺度較寬松的城市。

??“政策發(fā)布次日，建設(shè)銀行對(duì)新開(kāi)盤(pán)期房已按40年商貸操作，現(xiàn)房能否操作取決于開(kāi)發(fā)商合作銀行。”北京房產(chǎn)從業(yè)者賀林向記者表示，目前商貸年齡門(mén)檻已大幅放寬，部分銀行可適配90余歲人群，審核重點(diǎn)主要聚焦于房源樓齡，老舊房源審批更為嚴(yán)格。

??上海落地細(xì)則則更為細(xì)化。交通銀行上海市分行明確支持存量房貸延期，原30年房貸最長(zhǎng)可延至40年，原20年房貸最多可延期10年。新貸層面，各銀行風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)梯度分明，建設(shè)銀行、交通銀行執(zhí)行“年齡+期限≤75年、房齡+期限≤70年”，僅35歲以下人群可貸滿(mǎn)40年；招商銀行、工商銀行部分網(wǎng)點(diǎn)執(zhí)行80年標(biāo)準(zhǔn)，40歲以下購(gòu)房者可申請(qǐng)40年房貸。

??“目前1991年前出生的基本沒(méi)法貸滿(mǎn)40年。房齡和年限的具體上限，各家銀行甚至各網(wǎng)點(diǎn)都不一樣，得跟經(jīng)辦行溝通確認(rèn)。不過(guò)，階段政策剛落地、細(xì)則未完全收緊，客戶(hù)與銀行仍有協(xié)商余地?！鄙虾Ｄ彻煞葜沏y行個(gè)貸經(jīng)理向記者表示。

??廣州地區(qū)主流銀行等網(wǎng)點(diǎn)均可受理40年期新增房貸，但存量業(yè)務(wù)還無(wú)法直接辦理。廣州工商銀行個(gè)貸中心工作人員表示，“申請(qǐng)40年期房貸需提供流水、結(jié)息等材料以證明收入增長(zhǎng)預(yù)期，申請(qǐng)人年齡與貸款期限之和不超過(guò)84年。”

??農(nóng)業(yè)銀行要求貸款年限不超過(guò)抵押物土地剩余使用年限，樓齡與貸款年限之和不超過(guò)70年，年齡與貸款年限之和小于85年。中國(guó)銀行執(zhí)行年齡加貸款年限不超過(guò)85年的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)銀行則要求二者相加不超過(guò)75年。

??廣州招商銀行個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，“40年新政僅覆蓋新增房貸，存量客戶(hù)調(diào)整年限僅可通過(guò)展期辦理，屬于金融紓困業(yè)務(wù)，會(huì)對(duì)個(gè)人征信產(chǎn)生影響，年限審批需結(jié)合客戶(hù)年齡、個(gè)人資質(zhì)、樓齡綜合判定?！?/p>

??深圳主流國(guó)有大行、股份制銀行也均可辦理40年房貸新政，商貸與公積金貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分明確。深圳一主流銀行個(gè)貸工作人員介紹，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)貸款借款人年齡與貸款年限之和不超過(guò)75歲，35周歲以下購(gòu)房者可足額貸滿(mǎn)40年；公積金貸款年齡年限合計(jì)不超70歲，僅30歲以下購(gòu)房者可享受最長(zhǎng)年限。目前深圳暫無(wú)存量房貸批量展期落地案例。

??杭州市場(chǎng)落地節(jié)奏相對(duì)平緩，整體辦理量偏少，市場(chǎng)仍處于培育階段。新政落地第十天，當(dāng)?shù)刎悮て脚_(tái)出現(xiàn)一例40年期二手房貸款交易。杭州房產(chǎn)中介從業(yè)者陳強(qiáng)表示，“當(dāng)?shù)?0年房貸準(zhǔn)入門(mén)檻寬松，30歲左右年輕購(gòu)房者基本可順利申請(qǐng)，但目前門(mén)店實(shí)際辦理量較少，多數(shù)客戶(hù)仍保持觀望態(tài)度?！?/p>

??購(gòu)房者多理性觀望

??超長(zhǎng)房貸雖然降低了置業(yè)門(mén)檻，記者采訪購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，多持謹(jǐn)慎觀望態(tài)勢(shì)。

??“如果選擇40年期房貸，我25歲買(mǎi)房，還到65歲，整個(gè)職業(yè)生涯都拴在房子上了，還要多還貸20萬(wàn)元，我覺(jué)得不劃算?！币晃粍傂栀?gòu)房者坦言。

??以100萬(wàn)元貸款、年利率3%、等額本息測(cè)算，30年期月供4216.04元，總利息51.8萬(wàn)元；40年期月供降至3581.02元，每月減負(fù)635元，但總利息增至71.8萬(wàn)元，多付20萬(wàn)元。月供減壓的同時(shí)，全周期利息成本增加顯著。

??一線市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也印證了這一理性心態(tài)。上海房產(chǎn)從業(yè)者李鑫向記者表示，新政咨詢(xún)熱度居高不下，但實(shí)際落地辦理40年房貸的客戶(hù)較少。“我剛成交一位1997年出生的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，完全符合40年貸款條件，最終依然選擇30年年限。購(gòu)房者普遍會(huì)預(yù)留提前還款計(jì)劃，不愿承擔(dān)長(zhǎng)期高額利息?！?/p>

??南開(kāi)大學(xué)金融學(xué)教授田利輝接受媒體采訪時(shí)表示，拉長(zhǎng)房貸年限可降低購(gòu)房入市門(mén)檻，短期提振剛需與改善成交，但本質(zhì)是還款壓力的周期后置，長(zhǎng)期利息成本顯著增加。對(duì)銀行而言，貸款久期拉長(zhǎng)會(huì)放大利率與信用風(fēng)險(xiǎn)；購(gòu)房者需結(jié)合自身長(zhǎng)期收入預(yù)期理性選擇，切勿盲目拉長(zhǎng)貸款年限。