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??為進(jìn)一步貫徹“人民城市”理念，落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，扎實(shí)推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”“四好”建設(shè)行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局積極探索老舊小區(qū)自主更新新模式，形成了以東河區(qū)工業(yè)路土六棟樓改造項(xiàng)目為代表的自主更新樣板，破解了城市發(fā)展中的歷史遺留難題，實(shí)現(xiàn)了人居環(huán)境提升、城市功能完善與區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興的協(xié)同發(fā)展。

??直面危房困境，啟動(dòng)自主更新試點(diǎn)

??包頭市東河區(qū)南圪洞街道工業(yè)路土六棟樓建成于1978年，為三層磚混結(jié)構(gòu)樓，涉及居民156戶。因建成年代久遠(yuǎn)，房屋出現(xiàn)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)老化、樓體裂縫等嚴(yán)重安全隱患，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為D級(jí)危房，居民居住安全受到威脅，“住有所居、居有所安”成為群眾迫切的訴求。面對(duì)這一民生難題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局以“有解思維”主動(dòng)破題，聯(lián)合東河區(qū)人民政府創(chuàng)新探索“居民自主更新、房屋原拆原建”模式，構(gòu)建“全體居民、全過程參與、多主體協(xié)同”工作機(jī)制，破解老舊小區(qū)危房改造難題。

??該項(xiàng)目是內(nèi)蒙古自治區(qū)首批老舊小區(qū)自主更新改造試點(diǎn)項(xiàng)目，也是包頭市首個(gè)以居民為主體開展的“原拆原建”自主更新改造項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約10畝（1畝約666.7平方米），地上建筑面積1.34萬平方米，規(guī)劃建設(shè)1棟9層住宅、1棟商業(yè)樓以及配套用房與基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目于2025年5月開工建設(shè)，計(jì)劃2026年6月底前完成工程建設(shè)并交付使用。

??創(chuàng)新舉措發(fā)力，破解改造核心難題

??強(qiáng)化組織統(tǒng)籌。為有序推進(jìn)自主更新改造試點(diǎn)，市住建部門組織起草并印發(fā)《關(guān)于開展城鎮(zhèn)老舊住房自主更新改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步明確改造范圍、改造流程、資金來源，以及規(guī)劃、土地、審批等方面的專項(xiàng)政策支持，同時(shí)明確旗縣區(qū)及市相關(guān)部門職責(zé)，為自主更新、“原拆原建”工作開展提供了堅(jiān)實(shí)政策支撐和有力依據(jù)。

??構(gòu)建協(xié)同機(jī)制。形成政、企、民三方聯(lián)動(dòng)的多元協(xié)同機(jī)制：政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、制定專項(xiàng)政策；企業(yè)主動(dòng)擔(dān)當(dāng)、參與改造，配合居民協(xié)調(diào)住建、財(cái)政、自然資源等部門制定專項(xiàng)實(shí)施方案；居民作為主體，全程參與決策與監(jiān)督，嚴(yán)格遵循《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，規(guī)范執(zhí)行居民大會(huì)表決、簽訂協(xié)議等程序，確保改造工作既符合政策要求，又滿足群眾需求，真正做到“想居民之所想、行居民之所盼”。

??壓實(shí)屬地責(zé)任。充分發(fā)揮街道社區(qū)的組織前沿作用，由街道層面成立專項(xiàng)工作小組，組建“黨支部+網(wǎng)格員+黨員志愿者”攻堅(jiān)隊(duì)伍，街道干部、居民黨員帶頭開展民意調(diào)查、動(dòng)員安置、矛盾調(diào)解等具體工作。圍繞房屋重建計(jì)劃安排、居民出資意愿、安置選房等關(guān)鍵事項(xiàng)，多次召開民主議事會(huì)、開展民主調(diào)研，及時(shí)優(yōu)化完善改造方案。同時(shí)建立“黨員包戶”和“一對(duì)一”溝通機(jī)制，確保政策透明、群眾信任，最終實(shí)現(xiàn)居民意向同意率、設(shè)計(jì)方案同意率、協(xié)議簽約率、施工方案同意率“四個(gè)100%”，為改造工程按下“快進(jìn)鍵”。

??深化居民自治。堅(jiān)持“改造前問需于民、改造中問計(jì)于民、改造后問效于民”，充分征求居民改造意愿，通過民主票選表決，于2024年12月9日成立由5位居民代表組成的工業(yè)路土六棟樓業(yè)主自主更新委員會(huì)，搭建居民與政府部門的溝通橋梁。明確資金分?jǐn)偙壤?、工程監(jiān)管等核心事項(xiàng)，實(shí)行改造方案居民票決制、工程進(jìn)度周報(bào)制、質(zhì)量安全聯(lián)檢制，推動(dòng)居民深度參與自主更新設(shè)計(jì)、實(shí)施各環(huán)節(jié)，累計(jì)征求并反饋居民改造意見10余條。同時(shí)聘請(qǐng)知名專家團(tuán)隊(duì)成立評(píng)審組，對(duì)改造設(shè)計(jì)方案進(jìn)行提級(jí)評(píng)審，確保改造項(xiàng)目貼合居民實(shí)際需求，推動(dòng)居民從“要我改”向“我要改”轉(zhuǎn)變，激發(fā)自主更新內(nèi)生動(dòng)力。

??創(chuàng)新資金共擔(dān)模式。探索建立“政府引導(dǎo)+政策支持+居民主體+商業(yè)反哺”多元資金共擔(dān)機(jī)制，破解傳統(tǒng)城市更新中政府投入為主、財(cái)政依賴度高、資金壓力大的痛點(diǎn)，通過利益共享平衡各方訴求，為民生工程高質(zhì)量落地提供可復(fù)制、可推廣的新路徑。一是政府給予資金補(bǔ)助和政策減免，積極爭取中央財(cái)政危舊房補(bǔ)助、自治區(qū)自主更新試點(diǎn)補(bǔ)助資金，減免部分土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。二是著力減輕居民建房直接負(fù)擔(dān)，通過政府資金補(bǔ)助和政策減免，居民僅需承擔(dān)部分新房建設(shè)成本，平均每戶出資18萬元即可實(shí)現(xiàn)“以舊換新”，有效減輕出資壓力，成功撬動(dòng)156戶居民自籌資金有序歸集，為房屋翻新、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)和高品質(zhì)配套設(shè)施引入提供充足資金保障，切實(shí)將“增進(jìn)民生福祉是發(fā)展的根本目的”落到實(shí)處。三是配建商業(yè)設(shè)施反哺改造成本，項(xiàng)目配建1000平方米商業(yè)設(shè)施，依托優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目協(xié)同效應(yīng)，提升商業(yè)設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)值和長期增值潛力，企業(yè)利用商業(yè)設(shè)施收益核減居民購房成本、讓利于民，充分激發(fā)居民的出資意愿，推動(dòng)居民從“要我出資”向“我要出資”轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)政府、居民、企業(yè)三方共贏。

??創(chuàng)新“原拆原建”模式。立足涉改居民“安土重遷”的精神需求，嚴(yán)格遵循“不增加戶數(shù)、不改變?cè)ㄖ猛尽⒉桓淖儭闹痢P(guān)系”的原則，以“消除危房隱患、改善居住品質(zhì)、激活城市空間”為目標(biāo)，通過機(jī)制創(chuàng)新與系統(tǒng)實(shí)施，推進(jìn)自主更新、原拆原建，同步配套建設(shè)養(yǎng)老、托育、物業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所，提升小區(qū)服務(wù)水平，兼顧效率公平、功能提升與情感維系。

??創(chuàng)新審批與效能提升模式。聚焦“高效審批、數(shù)字監(jiān)管”，建立目標(biāo)責(zé)任制管理體系，圍繞項(xiàng)目推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)制定責(zé)任清單，明確責(zé)任分工、壓實(shí)工作責(zé)任。為實(shí)現(xiàn)“交房即交證”目標(biāo)，各相關(guān)部門高效聯(lián)動(dòng)、密切配合，創(chuàng)設(shè)審批“綠色通道”，實(shí)行“提前介入、專事專辦、專人督辦、即來即辦”機(jī)制，大幅精簡審批環(huán)節(jié)、壓縮辦理時(shí)限，打造流程最優(yōu)、速度最快的“包頭審批模式”，為項(xiàng)目高效推進(jìn)提供堅(jiān)實(shí)保障。

??多方共贏賦能，彰顯城市更新溫度

??政府層面，踐行惠民理念，探索轉(zhuǎn)型路徑。以政策創(chuàng)新為抓手優(yōu)化資源配置，構(gòu)建“非直接投入”的資金保障機(jī)制，通過精準(zhǔn)有效的政策引導(dǎo)和規(guī)范有力的行業(yè)監(jiān)管，推動(dòng)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”層層遞進(jìn)、融合發(fā)展，逐步構(gòu)建高品質(zhì)城市發(fā)展格局。在持續(xù)提升城市更新工作水平、增強(qiáng)居民宜居生活體驗(yàn)的同時(shí)，走出了一條適合包頭市老工業(yè)基地創(chuàng)新發(fā)展的城市更新新路子。

??居民層面，改善居住條件，提升幸福指數(shù)。一是住房安全與空間品質(zhì)雙提升：項(xiàng)目竣工后，將消除156戶居民的D級(jí)危房安全隱患，戶均建筑面積由原46平方米提升至82.8平方米，推出6種個(gè)性化戶型供居民選擇，同步配套建設(shè)養(yǎng)老托育設(shè)施、無障礙通道等適老化設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)回應(yīng)不同群體居住需求，有效解決居住空間局促問題，實(shí)現(xiàn)“以小換大、以舊換新”，切實(shí)增強(qiáng)居民的獲得感、幸福感。二是小區(qū)配套完善與居住品質(zhì)同步躍升：重新規(guī)劃公共空間，配套建設(shè)商業(yè)樓、停車位、綠化景觀等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)功能配置更加科學(xué)合理，容積率從1.2提升至2.09，實(shí)現(xiàn)從“住有所居”向“住有優(yōu)居”的跨越，戶均房產(chǎn)增值約14.9萬元，為居民帶來實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益和生活便利。三是資源整合與區(qū)域增值雙向賦能：創(chuàng)新探索“危舊房改造+學(xué)區(qū)優(yōu)化”組合政策，將小區(qū)納入周邊小學(xué)學(xué)區(qū)，推動(dòng)周邊教育資源整合與優(yōu)化。

??企業(yè)層面，履行社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。企業(yè)深度參與城市更新項(xiàng)目建設(shè)，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡的前提下，不僅培養(yǎng)鍛煉了一支技術(shù)過硬、能征善戰(zhàn)的建設(shè)隊(duì)伍，更促進(jìn)建筑業(yè)“強(qiáng)筋壯骨、高質(zhì)量發(fā)展”，尤其為本土建筑業(yè)企業(yè)提升業(yè)績、拓展市場(chǎng)創(chuàng)造了有利條件，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益與社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。

??包頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在探索老舊小區(qū)自主更新改造新模式過程中，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，通過系統(tǒng)化組織機(jī)制、創(chuàng)新性實(shí)施路徑，實(shí)現(xiàn)了政府從主導(dǎo)到引導(dǎo)、居民從參與到主體、參建企業(yè)從開發(fā)到微利代建的角色轉(zhuǎn)變，達(dá)成“危樓‘煥新’”與“城市增值”的雙贏目標(biāo)。這一實(shí)踐充分體現(xiàn)了包頭市委、市政府貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于“城市建設(shè)以人民為中心”重要論述和中央城市工作會(huì)議精神的有力舉措，不僅破解了老舊小區(qū)改造的資金與共識(shí)難題，更探索出一條兼具民生溫度與發(fā)展活力的城市更新之路，為新時(shí)代城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)了可復(fù)制、可推廣的“包頭經(jīng)驗(yàn)”。

摘自　建筑雜志社公眾號(hào)　2026.05.27　包頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局? 包頭市東河區(qū)人民政府? 包頭市城市管理局