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??為進一步貫徹“人民城市”理念，落實中央城市工作會議精神，扎實推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”“四好”建設行動，推動城市高質量發(fā)展，內蒙古自治區(qū)包頭市住房和城鄉(xiāng)建設局積極探索老舊小區(qū)自主更新新模式，形成了以東河區(qū)工業(yè)路土六棟樓改造項目為代表的自主更新樣板，破解了城市發(fā)展中的歷史遺留難題，實現了人居環(huán)境提升、城市功能完善與區(qū)域經濟振興的協同發(fā)展。

??直面危房困境，啟動自主更新試點

??包頭市東河區(qū)南圪洞街道工業(yè)路土六棟樓建成于1978年，為三層磚混結構樓，涉及居民156戶。因建成年代久遠，房屋出現基礎結構老化、樓體裂縫等嚴重安全隱患，經專業(yè)機構鑒定為D級危房，居民居住安全受到威脅，“住有所居、居有所安”成為群眾迫切的訴求。面對這一民生難題，市住房城鄉(xiāng)建設局以“有解思維”主動破題，聯合東河區(qū)人民政府創(chuàng)新探索“居民自主更新、房屋原拆原建”模式，構建“全體居民、全過程參與、多主體協同”工作機制，破解老舊小區(qū)危房改造難題。

??該項目是內蒙古自治區(qū)首批老舊小區(qū)自主更新改造試點項目，也是包頭市首個以居民為主體開展的“原拆原建”自主更新改造項目。項目占地約10畝（1畝約666.7平方米），地上建筑面積1.34萬平方米，規(guī)劃建設1棟9層住宅、1棟商業(yè)樓以及配套用房與基礎設施。項目于2025年5月開工建設，計劃2026年6月底前完成工程建設并交付使用。

??創(chuàng)新舉措發(fā)力，破解改造核心難題

??強化組織統籌。為有序推進自主更新改造試點，市住建部門組織起草并印發(fā)《關于開展城鎮(zhèn)老舊住房自主更新改造試點工作指導意見》，進一步明確改造范圍、改造流程、資金來源，以及規(guī)劃、土地、審批等方面的專項政策支持，同時明確旗縣區(qū)及市相關部門職責，為自主更新、“原拆原建”工作開展提供了堅實政策支撐和有力依據。

??構建協同機制。形成政、企、民三方聯動的多元協同機制：政府負責統籌協調、制定專項政策；企業(yè)主動擔當、參與改造，配合居民協調住建、財政、自然資源等部門制定專項實施方案；居民作為主體，全程參與決策與監(jiān)督，嚴格遵循《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，規(guī)范執(zhí)行居民大會表決、簽訂協議等程序，確保改造工作既符合政策要求，又滿足群眾需求，真正做到“想居民之所想、行居民之所盼”。

??壓實屬地責任。充分發(fā)揮街道社區(qū)的組織前沿作用，由街道層面成立專項工作小組，組建“黨支部+網格員+黨員志愿者”攻堅隊伍，街道干部、居民黨員帶頭開展民意調查、動員安置、矛盾調解等具體工作。圍繞房屋重建計劃安排、居民出資意愿、安置選房等關鍵事項，多次召開民主議事會、開展民主調研，及時優(yōu)化完善改造方案。同時建立“黨員包戶”和“一對一”溝通機制，確保政策透明、群眾信任，最終實現居民意向同意率、設計方案同意率、協議簽約率、施工方案同意率“四個100%”，為改造工程按下“快進鍵”。

??深化居民自治。堅持“改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民”，充分征求居民改造意愿，通過民主票選表決，于2024年12月9日成立由5位居民代表組成的工業(yè)路土六棟樓業(yè)主自主更新委員會，搭建居民與政府部門的溝通橋梁。明確資金分攤比例、工程監(jiān)管等核心事項，實行改造方案居民票決制、工程進度周報制、質量安全聯檢制，推動居民深度參與自主更新設計、實施各環(huán)節(jié)，累計征求并反饋居民改造意見10余條。同時聘請知名專家團隊成立評審組，對改造設計方案進行提級評審，確保改造項目貼合居民實際需求，推動居民從“要我改”向“我要改”轉變，激發(fā)自主更新內生動力。

??創(chuàng)新資金共擔模式。探索建立“政府引導+政策支持+居民主體+商業(yè)反哺”多元資金共擔機制，破解傳統城市更新中政府投入為主、財政依賴度高、資金壓力大的痛點，通過利益共享平衡各方訴求，為民生工程高質量落地提供可復制、可推廣的新路徑。一是政府給予資金補助和政策減免，積極爭取中央財政危舊房補助、自治區(qū)自主更新試點補助資金，減免部分土地出讓金、城市基礎設施配套費、人防費等相關費用。二是著力減輕居民建房直接負擔，通過政府資金補助和政策減免，居民僅需承擔部分新房建設成本，平均每戶出資18萬元即可實現“以舊換新”，有效減輕出資壓力，成功撬動156戶居民自籌資金有序歸集，為房屋翻新、基礎設施升級和高品質配套設施引入提供充足資金保障，切實將“增進民生福祉是發(fā)展的根本目的”落到實處。三是配建商業(yè)設施反哺改造成本，項目配建1000平方米商業(yè)設施，依托優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢和項目協同效應，提升商業(yè)設施的市場價值和長期增值潛力，企業(yè)利用商業(yè)設施收益核減居民購房成本、讓利于民，充分激發(fā)居民的出資意愿，推動居民從“要我出資”向“我要出資”轉變，實現政府、居民、企業(yè)三方共贏。

??創(chuàng)新“原拆原建”模式。立足涉改居民“安土重遷”的精神需求，嚴格遵循“不增加戶數、不改變原建筑用途、不改變‘四至’關系”的原則，以“消除危房隱患、改善居住品質、激活城市空間”為目標，通過機制創(chuàng)新與系統實施，推進自主更新、原拆原建，同步配套建設養(yǎng)老、托育、物業(yè)等服務場所，提升小區(qū)服務水平，兼顧效率公平、功能提升與情感維系。

??創(chuàng)新審批與效能提升模式。聚焦“高效審批、數字監(jiān)管”，建立目標責任制管理體系，圍繞項目推進關鍵環(huán)節(jié)制定責任清單，明確責任分工、壓實工作責任。為實現“交房即交證”目標，各相關部門高效聯動、密切配合，創(chuàng)設審批“綠色通道”，實行“提前介入、專事專辦、專人督辦、即來即辦”機制，大幅精簡審批環(huán)節(jié)、壓縮辦理時限，打造流程最優(yōu)、速度最快的“包頭審批模式”，為項目高效推進提供堅實保障。

??多方共贏賦能，彰顯城市更新溫度

??政府層面，踐行惠民理念，探索轉型路徑。以政策創(chuàng)新為抓手優(yōu)化資源配置，構建“非直接投入”的資金保障機制，通過精準有效的政策引導和規(guī)范有力的行業(yè)監(jiān)管，推動“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”層層遞進、融合發(fā)展，逐步構建高品質城市發(fā)展格局。在持續(xù)提升城市更新工作水平、增強居民宜居生活體驗的同時，走出了一條適合包頭市老工業(yè)基地創(chuàng)新發(fā)展的城市更新新路子。

??居民層面，改善居住條件，提升幸福指數。一是住房安全與空間品質雙提升：項目竣工后，將消除156戶居民的D級危房安全隱患，戶均建筑面積由原46平方米提升至82.8平方米，推出6種個性化戶型供居民選擇，同步配套建設養(yǎng)老托育設施、無障礙通道等適老化設計，精準回應不同群體居住需求，有效解決居住空間局促問題，實現“以小換大、以舊換新”，切實增強居民的獲得感、幸福感。二是小區(qū)配套完善與居住品質同步躍升：重新規(guī)劃公共空間，配套建設商業(yè)樓、停車位、綠化景觀等基礎設施，小區(qū)功能配置更加科學合理，容積率從1.2提升至2.09，實現從“住有所居”向“住有優(yōu)居”的跨越，戶均房產增值約14.9萬元，為居民帶來實實在在的經濟利益和生活便利。三是資源整合與區(qū)域增值雙向賦能：創(chuàng)新探索“危舊房改造+學區(qū)優(yōu)化”組合政策，將小區(qū)納入周邊小學學區(qū)，推動周邊教育資源整合與優(yōu)化。

??企業(yè)層面，履行社會責任，實現提質增效。企業(yè)深度參與城市更新項目建設，在實現項目資金平衡的前提下，不僅培養(yǎng)鍛煉了一支技術過硬、能征善戰(zhàn)的建設隊伍，更促進建筑業(yè)“強筋壯骨、高質量發(fā)展”，尤其為本土建筑業(yè)企業(yè)提升業(yè)績、拓展市場創(chuàng)造了有利條件，實現了企業(yè)經濟收益與社會效益的有機統一。

??包頭市住房和城鄉(xiāng)建設局在探索老舊小區(qū)自主更新改造新模式過程中，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，通過系統化組織機制、創(chuàng)新性實施路徑，實現了政府從主導到引導、居民從參與到主體、參建企業(yè)從開發(fā)到微利代建的角色轉變，達成“危樓‘煥新’”與“城市增值”的雙贏目標。這一實踐充分體現了包頭市委、市政府貫徹習近平總書記關于“城市建設以人民為中心”重要論述和中央城市工作會議精神的有力舉措，不僅破解了老舊小區(qū)改造的資金與共識難題，更探索出一條兼具民生溫度與發(fā)展活力的城市更新之路，為新時代城市高質量發(fā)展貢獻了可復制、可推廣的“包頭經驗”。

摘自　建筑雜志社公眾號　2026.05.27　包頭市住房和城鄉(xiāng)建設局? 包頭市東河區(qū)人民政府? 包頭市城市管理局