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??這一輪的樓市“小陽春”主要以一線城市二手房推動(dòng)，北京和上海就是其中的典型。

??然而，同為一線城市的深圳，卻走出了與其他城市不同的行情。

??可以說，今年深圳二手房“小陽春”表現(xiàn)平平，尤其是在北京和上海占據(jù)成交主流的“老破小”房源上，成交占比不升反降。

??究其緣由，深圳二手房正被新房“降維打擊”。

??與北京和上海低總價(jià)房源僅存在于二手房市場(chǎng)不同，深圳300萬元以下低總價(jià)房源在新房與二手房市場(chǎng)同時(shí)存在。

??這一輪“小陽春”深圳新房市場(chǎng)簡(jiǎn)直將二手房市場(chǎng)“按著打”。

??今年“小陽春”整體行業(yè)“弱復(fù)蘇強(qiáng)分化”特征尤為顯著，二手成交強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先新房成為普遍現(xiàn)象。

??然而，深圳今年的“小陽春”表現(xiàn)出了“獨(dú)家行情”。

??數(shù)據(jù)顯示，深圳3-4月二手住宅成交規(guī)模穩(wěn)定回歸至2025年以來月均水平，連續(xù)兩月維持在6000套左右，與此同時(shí)，成交均價(jià)自年初1月新低回升后，連續(xù)3個(gè)月保持穩(wěn)定，短期結(jié)束了價(jià)格自2023年下半年開始持續(xù)的單邊下跌走勢(shì)。

??可以說，深圳二手成交“小陽春”表現(xiàn)波瀾不驚。

??從總價(jià)段成交套數(shù)占比變化來看，與北京、上海、杭州等其他城市二手房復(fù)蘇以低總價(jià)小面積剛需購房為主不同，深圳低總價(jià)、小面積房源成交占比不升反降。

??數(shù)據(jù)顯示，深圳300萬-500萬元總價(jià)房源占比達(dá)31%，雖然仍是深圳市場(chǎng)主力區(qū)間，但2024年至今整體下降趨勢(shì)較為明顯。

??200萬-300萬元區(qū)間和200萬元以下兩個(gè)價(jià)格段成交占比在2026年之前一直保持上升勢(shì)頭，但進(jìn)入2026年之后戛然而止，占比明顯下降。

??不同于上海、北京等一線城市的低總價(jià)房源僅存在于二手市場(chǎng)，深圳市場(chǎng)300萬元以下低總價(jià)房源在新房與二手房市場(chǎng)同時(shí)存在，尤其是在本輪調(diào)整中新房產(chǎn)品迭代已到位，價(jià)格仍處低位，這就造成了二手房市場(chǎng)被新房明顯分流，兩者形成了此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。

??從新房市場(chǎng)來看，成交套數(shù)已經(jīng)連上三個(gè)臺(tái)階，2026年3月，深圳商品住宅成交套數(shù)較2月大漲64%，4月在3月上漲的基礎(chǔ)上，又較3月環(huán)比上漲32%。

??截至2026年5月24日，深圳商品房住宅共成交4705套，5月還沒過完就已比4月全月多成交506套。

??同樣聚焦到總價(jià)段成交套數(shù)占比變化來看，無論是總價(jià)300萬以下還是300-500萬區(qū)間的房源成交占比都較2024年有一定提升。

??其中與二手房300萬元以下房源在2026年由升轉(zhuǎn)降相呼應(yīng)的是，新房總價(jià)300萬元以下房源占比已連續(xù)兩個(gè)月上漲。

??深圳新房市場(chǎng)活躍的背后，是產(chǎn)品力的持續(xù)提升。

??剛需產(chǎn)品在戶型、面積段、得房率、配套上都已經(jīng)達(dá)到可滿足客戶核心需求的水平，對(duì)二手房形成了“降維打擊”。

??以龍湖觀萃苑和振業(yè)天境云璽為例，龍湖觀萃苑折后均價(jià)3.35萬/平方米，總價(jià)320-490萬元/套，振業(yè)天境云璽折后均價(jià)3.7萬/平方米（周邊競(jìng)品4萬元/平方米），總價(jià)287-453萬元/套。

??龍湖觀萃苑得房率高達(dá)103-110%，精裝交付，車位比達(dá)1:1.1，且位于公明核心位置。開盤去化率達(dá)100%；振業(yè)天境云璽為低密高得房率產(chǎn)品，得房率同樣超100%，精裝交付，且商業(yè)、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊全，開盤也有49%的去化率。

??這兩個(gè)項(xiàng)目的當(dāng)前價(jià)格皆低于市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)疊加深圳4·29新政帶來的購房資格放寬、公積金貸款額度提升，客戶的入場(chǎng)門檻及持有成本均明顯下降。

??需要注意的是，從500萬以下成交板塊熱力圖來看，深圳剛需成交并不是均勻分布，而是高度集中在幾個(gè)外圍承接型板塊：龍崗、坪山、寶安西部、龍華北部、光明。

??這說明當(dāng)前剛需客戶的選擇邏輯很清晰：不是簡(jiǎn)單追求低價(jià)，而是在有限總價(jià)內(nèi)，尋找“產(chǎn)品力、通勤半徑、配套兌現(xiàn)、區(qū)域成長(zhǎng)性”之間的最大公約數(shù)。

??從當(dāng)前深圳市場(chǎng)剛需新房“逆襲”二手房來看，對(duì)于剛需群體來說，真正缺的，不是低價(jià)，而是“預(yù)算內(nèi)可以得到什么”。

??過去討論低總價(jià)產(chǎn)品，容易把問題簡(jiǎn)化成“價(jià)格夠不夠低”。不少項(xiàng)目仍然以折扣、特價(jià)房、渠道優(yōu)惠來爭(zhēng)取成交為主。

??但深圳當(dāng)前的市場(chǎng)變化讓我們看到，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，低價(jià)本身并不必然帶來成交。真正能成交的產(chǎn)品，必須在預(yù)算范圍內(nèi)同時(shí)滿足多個(gè)條件：總價(jià)可控、面積夠用、產(chǎn)品不過時(shí)、配套能接受、通勤有支撐。