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??這一輪的樓市“小陽春”主要以一線城市二手房推動，北京和上海就是其中的典型。

??然而，同為一線城市的深圳，卻走出了與其他城市不同的行情。

??可以說，今年深圳二手房“小陽春”表現平平，尤其是在北京和上海占據成交主流的“老破小”房源上，成交占比不升反降。

??究其緣由，深圳二手房正被新房“降維打擊”。

??與北京和上海低總價房源僅存在于二手房市場不同，深圳300萬元以下低總價房源在新房與二手房市場同時存在。

??這一輪“小陽春”深圳新房市場簡直將二手房市場“按著打”。

??今年“小陽春”整體行業(yè)“弱復蘇強分化”特征尤為顯著，二手成交強勢領先新房成為普遍現象。

??然而，深圳今年的“小陽春”表現出了“獨家行情”。

??數據顯示，深圳3-4月二手住宅成交規(guī)模穩(wěn)定回歸至2025年以來月均水平，連續(xù)兩月維持在6000套左右，與此同時，成交均價自年初1月新低回升后，連續(xù)3個月保持穩(wěn)定，短期結束了價格自2023年下半年開始持續(xù)的單邊下跌走勢。

??可以說，深圳二手成交“小陽春”表現波瀾不驚。

??從總價段成交套數占比變化來看，與北京、上海、杭州等其他城市二手房復蘇以低總價小面積剛需購房為主不同，深圳低總價、小面積房源成交占比不升反降。

??數據顯示，深圳300萬-500萬元總價房源占比達31%，雖然仍是深圳市場主力區(qū)間，但2024年至今整體下降趨勢較為明顯。

??200萬-300萬元區(qū)間和200萬元以下兩個價格段成交占比在2026年之前一直保持上升勢頭，但進入2026年之后戛然而止，占比明顯下降。

??不同于上海、北京等一線城市的低總價房源僅存在于二手市場，深圳市場300萬元以下低總價房源在新房與二手房市場同時存在，尤其是在本輪調整中新房產品迭代已到位，價格仍處低位，這就造成了二手房市場被新房明顯分流，兩者形成了此消彼長的關系。

??從新房市場來看，成交套數已經連上三個臺階，2026年3月，深圳商品住宅成交套數較2月大漲64%，4月在3月上漲的基礎上，又較3月環(huán)比上漲32%。

??截至2026年5月24日，深圳商品房住宅共成交4705套，5月還沒過完就已比4月全月多成交506套。

??同樣聚焦到總價段成交套數占比變化來看，無論是總價300萬以下還是300-500萬區(qū)間的房源成交占比都較2024年有一定提升。

??其中與二手房300萬元以下房源在2026年由升轉降相呼應的是，新房總價300萬元以下房源占比已連續(xù)兩個月上漲。

??深圳新房市場活躍的背后，是產品力的持續(xù)提升。

??剛需產品在戶型、面積段、得房率、配套上都已經達到可滿足客戶核心需求的水平，對二手房形成了“降維打擊”。

??以龍湖觀萃苑和振業(yè)天境云璽為例，龍湖觀萃苑折后均價3.35萬/平方米，總價320-490萬元/套，振業(yè)天境云璽折后均價3.7萬/平方米（周邊競品4萬元/平方米），總價287-453萬元/套。

??龍湖觀萃苑得房率高達103-110%，精裝交付，車位比達1:1.1，且位于公明核心位置。開盤去化率達100%；振業(yè)天境云璽為低密高得房率產品，得房率同樣超100%，精裝交付，且商業(yè)、幼兒園、小學、中學齊全，開盤也有49%的去化率。

??這兩個項目的當前價格皆低于市場預期，同時疊加深圳4·29新政帶來的購房資格放寬、公積金貸款額度提升，客戶的入場門檻及持有成本均明顯下降。

??需要注意的是，從500萬以下成交板塊熱力圖來看，深圳剛需成交并不是均勻分布，而是高度集中在幾個外圍承接型板塊：龍崗、坪山、寶安西部、龍華北部、光明。

??這說明當前剛需客戶的選擇邏輯很清晰：不是簡單追求低價，而是在有限總價內，尋找“產品力、通勤半徑、配套兌現、區(qū)域成長性”之間的最大公約數。

??從當前深圳市場剛需新房“逆襲”二手房來看，對于剛需群體來說，真正缺的，不是低價，而是“預算內可以得到什么”。

??過去討論低總價產品，容易把問題簡化成“價格夠不夠低”。不少項目仍然以折扣、特價房、渠道優(yōu)惠來爭取成交為主。

??但深圳當前的市場變化讓我們看到，在當前市場環(huán)境下，低價本身并不必然帶來成交。真正能成交的產品，必須在預算范圍內同時滿足多個條件：總價可控、面積夠用、產品不過時、配套能接受、通勤有支撐。