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??“今年的報告對房地產的部署務實、全面，既堅守不發(fā)生系統性風險的底線思維，又突出民生導向與轉型邏輯，標志著行業(yè)發(fā)展進入‘穩(wěn)市場、化風險、建模式、提品質’協同推進的新階段?！?月5日，國務院總理李強作政府工作報告，浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在全程聆聽后表示。

??她強調，面對當前市場分化、供需結構調整等情況，報告部署以因城施策為抓手、以存量盤活為突破、以 “好房子” 建設為目標，兼顧短期穩(wěn)預期與長期建機制，為市場企穩(wěn)復蘇、行業(yè)轉型升級提供了清晰指引與制度保障。

??中國房地產報：2026年政府工作報告將房地產相關工作納入重點領域風險防范化解框架，同時明確“著力穩(wěn)定房地產市場”核心方向，您如何看待這一定調的深層意義？

??虞曉芬：2026年政府工作報告將房地產納入“重點領域風險防范化解”框架并強調“著力穩(wěn)定房地產市場”，這一定調體現了當前階段對房地產行業(yè)的定位從“經濟增長引擎”轉向“防風險、保民生、促轉型”方面，以“不發(fā)生系統性風險”為底線，同時通過城市更新、保障性住房等新模式構建行業(yè)新平衡點，推動行業(yè)徹底告別“高杠桿、高周轉”的舊發(fā)展模式。后續(xù)政策將更注重保障和市場兩大體系完善、“好房子”建設、存量資產盤活、土地供給結構優(yōu)化，從而引導房地產從“金融屬性”向“居住與服務屬性”回歸。

??此外，穩(wěn)定房地產市場能有效緩沖經濟下行壓力，為“十五五”開局筑牢宏觀經濟與民生保障根基，以“穩(wěn)定”托底，“防風險”守線，“新模式”引路，推動行業(yè)從高速增長邁向高質量發(fā)展新階段。

??中國房地產報：在因城施策方面，您認為各地應如何結合自身樓市供需、庫存現狀落實這一要求？

??虞曉芬：我認為各地在“因城施策”方面應從以下三方面落實：

??一是控增量的主要措施：科學規(guī)劃土地供應，在庫存壓力較大城市，合理控制土地出讓節(jié)奏和規(guī)模；提升供地質量，優(yōu)先布局TOD綜合項目、改善型社區(qū)等重點區(qū)域，滿足市場對優(yōu)質土地的需求；商業(yè)地產過剩、庫存高的城市，要嚴控非居住屬性項目的新增出讓，符合條件的商業(yè)地塊進行“商改住”。

??二是去庫存的主要措施：收購存量商品房轉做保障性住房、人才房；推廣房票安置、以舊換新，有力有序消化存量房產；優(yōu)化購房補貼、契稅減免、利率優(yōu)惠等促住房消費政策，激活返鄉(xiāng)置業(yè)、教育置業(yè)、創(chuàng)業(yè)置業(yè)和改善性置業(yè)需求。

??三是優(yōu)供給的主要措施：構建“人房地錢”要素聯動機制，以需定建、以需定購；優(yōu)化保障性住房供給結構，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；大力推進安全、舒適、綠色、智慧“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動；培育市場化專業(yè)化住房租賃運營機構，擴大高品質租賃住房供給。

??中國房地產報：結合去年各地收儲探索情況，您認為存量房盤活的難點與破局思路是什么？

??虞曉芬：從去年多地探索來看，存量房盤活主要卡點：一是資產適配性，存量房源的位置、戶型、面積、建成年代與保障性住房需求往往不匹配；二是盤活環(huán)節(jié)的稅費較高、投入較大，面臨資金壓力；三是收儲價格難以達成一致；四是運營復雜性，涉及房屋改造、長期維護、社區(qū)治理與資金平衡，對地方政府的項目管理與社會資本協同能力提出高要求。

??我認為，破局思路應注重系統性設計：

??一是創(chuàng)新融資機制：在政府財政專項資金支持的基礎上，積極引入社會資本，通過發(fā)行保障性住房專項貸款、引導保險資金等長期資本參與存量房收購等方式，構建多元化的融資體系，緩解地方資金壓力。二是建立彈性收購與轉化標準：在價格評估、區(qū)位選擇、戶型改造方面給出彈性指引，優(yōu)先收購集中成片、易于改造、交通便利的項目。

??三是推行“統購+專業(yè)化運營”模式：由政府平臺統一收購后，通過公開招標委托市場化機構進行改造、運營與社區(qū)服務，建立可持續(xù)的“微利可持續(xù)”商業(yè)模式。

??四是完善配套稅收政策，強化政策激勵：針對存量房收購、改造、運營全鏈條出臺專項稅收減免政策，對參與存量房收購的房企、社會機構免征或減征相關契稅、增值稅，對用于保障房的存量房在物業(yè)管理、房產稅等方面給予優(yōu)惠，降低市場主體的參與成本

??中國房地產報：“好房子”建設已連續(xù)兩年寫入政府工作報告。今年在提出有序推動“好房子”建設的同時，還提出實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動，您如何解讀這種表述上的深化與拓展？

??虞曉芬：這一表述的變化，意味著房地產行業(yè)發(fā)展從規(guī)模擴張轉向高質量發(fā)展與居住品質的系統性提升，核心是構建住房“全生命周期”品質閉環(huán)，讓行業(yè)發(fā)展真正回歸“以人民為中心”的居住體驗。

??一是內涵從物理空間擴展到居住體驗。早期“好房子”更側重設計、綠色、智慧等建筑本體屬性，今年將“物業(yè)服務”明確提升至與房屋品質并列的行動，意味著政策將“好房子”定義為“好硬件”與“好服務”的有機整體，真正回應了居民對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、鄰里關系等軟性服務的核心關切，指向了完整的“美好居住體驗”。

??二是對象從新建住房覆蓋到存量住房。“房屋品質提升工程”包含對大量存量老舊住房的改造升級，如適老化改造、節(jié)能改造、設施更新等。這使“好房子”政策更具普惠性，推動了行業(yè)從“增量開發(fā)”向“存量提質”的全面轉型。

??三是路徑從方向倡議具體化為可操作行動。地方政府以房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動為兩大抓手，后續(xù)將在建筑標準、認證體系、物業(yè)服務評價與監(jiān)管等方面出臺細化措施，推動形成從設計建造、驗收到長期運維的全鏈條品質閉環(huán)管理。